5月9日发布的《我国REITs市场2017年发展和2018年展望》显示，截至2018年3月末，私募房地产投资信托基金（REITs）已发行规模共计692.75亿元，未来潜在市值或超万亿。
与此同时，自2015年发行的首支公募“类REITs”鹏华前海万科REITs以来，中国版公募REITs推出的时间表也越来越近。
报告称，在相关政策的支持下，我国REITs发展迅猛。自2014年4月首单私募REITs挂牌以来，私募REITs市场取得长足进步。
截至2018年3月末，已发行私募REITs产品33单，发行规模共计692.75亿元。其中，2017年共发行16单，同比增长100%，发行总额291.38亿元。2018年一季度，私募REITs继续保持良好的发展势头，已通过审批6单，成功发行3单。
一、什么是REITs
REITs 这个东西，说白了就是，很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。 你可能发现，这不就是基金嘛……对，REIT s的全称就叫 " 房地产投资信托基金 "。
官方的说法，REITs（Real Estate Investment Trusts, 简称REITs）即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
REITs 起源于20 世纪 60 年代的美国，90 年代后，REITs 进入高速发展期，目前全球上市的 REITs 共计约800 支，其中，亚洲市场上活跃的 REITs 占比近 20%，总市值近 3000 亿美元。
国内由于目前尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，目前在市场上发行的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs的标准，因此称其为“类REITs”产品。
虽然随着近几年国内不断有“类REITs”产品的发行尝试，我国目前发行的“类REITs”产品同成熟市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异。
2014年5月，国内首单物业资产的资产支持专项计划(也称“类REITs”)在深交所挂牌上市。作为证监会REITs试点产品，该项目拉开了中国REITs序幕。
此后，国内“类REITs”市场逐渐火热。
随着国内ABS市场的成熟和基本制度的逐步完善，中国版公募REITs推出的时间表也越来越近。目前已发行的部分租赁住房类REITs也为后续对接公募REITs做下了铺垫。
过去四年，REITs在我国的发展越来越受到重视，一方面是实践中的不断探索，另一方面是相关政策的积极推动。
政策方面，我国有多个重要文件屡次提出要大力试点发展REITs市场。2015年1月，住建部印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》指出，“将积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。
2016年10月，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，进一步明确，支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。近日证监会、住建部就住房租赁市场资产证券化再度发文，明确鼓励专业化、机构化住房租赁企业发展资产证券化产品，加快培育长期租赁市场。
二、REITS的特点
1. 流动性：REITs将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。
2. 资产组合：REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。
3. 税收中性：不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予REITs产品一定的税收优惠。
4. 积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。
5.收益分配：REITs一般将绝大部分收益（通常为90%以上）分配给投资者，长期回报率高，与股市、债市的相关性较低。
6.低杠杆：同房地产上市公司一样，REITs同样是杠杆经营，但杠杆较为适中，美国的REITs资产负债率长期低于55%。
三、REITS的优势
1.通过资金的“集合”为中小投资者提供了投资房地产业的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。
2.对投资者而言，扩大了投资范围，提供了一种相对安全、收益稳定、流动性强、信息透明且与传统的股票、债券等投资产品相关性较低的产品。
3.对政府而言，可以帮助盘活社会存量房产，从而扩大税基。
4.有利于增加资本市场投资品种，促进资本市场平稳健康运行与房地产市场价格稳定。
5. 促进住房租赁市场发展与房地产企业转型，实现房地产行业持续健康发展。
6. 有利于房地产企业去库存，降杠杆，拓宽融资渠道，有效防范金融风险。
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