REITs源于美国，全名是房地产投资信托基金，指专门持有房地产及其抵押贷款相关的资产类别的投资基金。发行的形式既有公募也有私募，既可以开放也可以封闭运作。
其本质上是资产证券化的一种形式，也就是REITs基金公司向投资者发行的一种收益凭证，或者股权。
具体是把房地产及其抵押贷款相关的资产类别作为一个整体的资产池，再把资产池中的定向类别资产进行份额的分割，然后向投资者出售份额，并通过各实体项目运作把资产红利及收益回报给投资人，所以，对于投资人来说，是一个收益共享风险共担的投资事件。从美国运行REITs指数30年的复合收益率来看，其表现比纳斯达克及标普指数还要好。
REITs基金是社会效能优化提升的金融创新举措，它的优势对于投资人来说比较明显，创造的现金流稳定，交易方式灵活，交易门槛进一步下降，容易参与，风险分散程度高，风险不会不集中反应，投资回报率按照西方经验来看，是很不错的。
在今年4.30，经过七八年漫长的酝酿，我们的证监会及发改委发布的RETTs试点通知，主要聚焦于新基建，交通，能源，仓储物流，环保，网络信息，园区开发七大领域。
对于众多的普通投资人，面对REITs基金来袭，怎么看待投资这类基金的风险和收益，是很多朋友们关心的话题。
我认为对于是投资机会还是风险的考虑，主要包括几个方面：
一
此类投资的损益分布概率，大体上与国家顶层政策实施的顺利程度相关。
也就是说，投资回报与国运伴行。这是宏观层面的考虑。
二十年前我们把房产定为支柱产业，随后二十年当房产真的成为支柱产业的时候，相信跟进国家宏观策略的小伙伴都分享了相应的成果。
在大的宏观层面上，我个人认为，中国崛起以及大湾区发展等具体规划项目，投资机会大于风险。
二
此类投资在新基建等七大领域在实务上，是否分别能够推进落地，取得长足发展。
这是微观层面的考虑。对于细分领域的选择，是否会出现各类不同底层资产的REITs基金的投资收益的分化。
需要进行行业领域优势的甄别，个人看好新基建，交通，网络信息等领域。
三
底层项目运作和管理机构的水平。
目前七大领域中，已有各大代表的上市公司都有相应的核心业务，同时各大基金公司陆续开始筹备相关公募基金的发行前准备，投资人可以依据自己的判断进行直接基金投资或者间接的股票投资。
这其中，个人认为最难以识别和管理的风险是操作风险，不同的金融机构其专业程度，职业规范程度等因素决定了不同的投资回报率。
所以需要对金融机构和产品发行主体机构进行甄别和选择。
总结：
收益方面：我认为此类基金的试点运行是投资人的新的投资机会，随着国家战略推进，基金的成熟，一定会有一批投资人从中收益不菲。收益高低的大部分主要是市场决定的，小部分由基金公司的资管能力决定。
风险方面：需要进行细分领域及基金机构的筛选。宜选择有能力最大程度管理好信用风险和操作风险的基金公司。
这是我对于基建基金风险和收益的理解。希望对大家有所帮助，谢谢您的阅读！
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