麟麟星
大家好，我是勇谈。买房投资还是很多人在想的事情，或许在很多人眼中似乎房价不涨那么贷款买的房基本就是“赔钱买卖”，甚至有人笑称“资产与负债就在一念之间”。那么事实是不是真的这样呢？从我的观察来看有这样观念的人起码是不适合买房的或者说压根没有实际需求。借此机会简单谈谈我的观察。
贷款买房是趋势，为何一直推崇“贷款买房”主要是解决大家的住房问题，认为贷款买房房价不涨就是负债的人，还是从投资角度理解问题了
全款买房不是不行，但自古以来能够全款买得起房的都是少数
很多朋友都提到过一个问题“假如不允许贷款买房，那么自然买房的人就少了”。不过看过我专栏的朋友应该知道，从建国初期到21世纪初，我国居民人均住房面积不足是问题。单单依靠老百姓一年的收入是很难短时间内解决住房问题的，商品房预售制度其实也是这个时候提出来的。从根本上来说商品预售制度，贷款买房制度主要还是“解决大多数人买不起房，但是还想有住房的问题”。
因为20多年房价的持续高涨，导致的越来越多的人把房产作为“投资品”来看待
虽然说房产成为投资品的很大一部分原因是因为国内可投资的标的太少，但是一旦房产成为投资品的结果就是包括上市公司、企业、银行和民间资本开始疯狂涌入房地产行业。可以说过去20多年尤其是2013年后的房价大涨跟大量的资金涌入房地产关系巨大。直到今天为止房地产企业的总资产已经逼近我国工业企业总资产如上图所示，到2018年我国房地产企业总资产已经突破85万亿，而查询我国工业企业总资产后发现我国工业企业总资产不过113万亿！如果还是按照房地产企业的发展速度来看，未来我国工业大国十足变成“房地产大国”。
房产带来的资产增值一般来说有两部分“房价上涨”和“租金收益”，房价不涨未必代表资产不增值
大家一致认为的房产收益都默认了“房价上涨”带来的额外增值，温铁军先生称之为“投机收益”，房价上涨带来的收益更多的是固定资产增值
图上所示是过去10年我国商品房平均销售价格走势图，可以看到在多数年份房价始终保持上涨的趋势；如果算上2019年的数据我国商品房销售价格也保持了6.5%的增速。其实在过去20多年，起码在10多年时间内，很多购房者都享受了一种“既得利益”。不过大家需要知道的是“既得利益”并不是始终都存在的，也就是说期待房价一直上涨而持续获利无疑是很难的。
房产收益中可以持续获得的收益其实还是“租金收益”，这个其实也是资产收益的一部分，不过收益率高低需要“因城而异”
对于很多一二线城市来说，因为每年都有大量人口流入的因素，因此租房收益成为很多房产的额外收益。这部分从某种意义上来说也应该作为房产增值的一部分，也可以理解为资产增值的一部分。就以很多拆迁安置房为例，一套二居室一年有2-3万额外租金收益，如果折算成房屋增值的话，起码也有1-2%的收益率，当然租金收益率偏低的情况在很多城市都普遍存在。图上所示是部分主要城市的租金收益率走势图，可以看到多数城市都在1-3%的水平。
房产既是负债也是资产，只不过从某种意义上来说房产这种负债属于“良性负债”
房产已经成为中国家庭70-80%财富的体现，无疑已经是居民资产
就以如今很多人经常用的词汇“身价”来说，很多人的身价多少其实都是大部分都是来源于房产。一个在一线城市核心区拥有一套90平米房产的人，经常被大家称之为“身价过千万”，同样也因为贷款买房的存在很多人一旦在城市购房之后（哪怕是背负上了贷款）都被称之为“身价百万”。我身边就有这样的朋友，办理信用卡的时候因为能够提供房产证明，出来信用卡的额度明显要比一般申请人高得多。所以，从目前来看整个社会都把房产作为了一种资产。
房产这种负债起码能够保值，哪怕未来二手房价格走势偏弱，也不至于成为真正的“负债”，负债的本质是帮助大家实现财富增值
一直以来我都在鼓励大家要“正确理解负债”，负债原本存在的意义是帮助大家实现财富、资产增值，这点大家需要知道。因为房地产本身的特殊属性导致了，哪怕未来房产对于资本的吸引力偏弱也很难成为很多人所说的“大跌”。毕竟2018年房企的总资产已经高达85万亿，国家目前还没有足够的经济实力来“抗过去”。
综上，贷款买房绝对不意味着房价不涨就是资产变负债了，毕竟房产已经成为中国家庭资产的绝大部分。房产带来的资产增值也绝对不仅仅是房价上涨这点，包括租金收益等也是可以理解为财富增值的一部分。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈楼市壹贰叁
举例来说，一套房子价值300万，你首付30%，共100万，另外200万是银行贷款。
另外，如果房价下跌超过30%，即银行借给你200万，结果资产价格下跌到只剩150万，资不抵债，银行首选会要求你先还一部分贷款，或者增加抵押品，否则会收回房子的占有和使用权。
这个时候，房子就是你的负债。
所以这就是我们国家要求首付必须达到30%，且二套房的首付甚至达到40%、60%原因了。
如果房价下跌没有超过30%，抛掉银行贷款那部分，房子就是你的净资产了。
当然，现实中还要刀考虑到通货膨胀、贷款利息、卖房的税费等各种其他费用，涉及的会更复杂一些。
比如通货膨胀会让你的房产增值，贷款利息和卖房的税费会减少你的资产净值。
综合各种以后，才能确定你的房产是不是负债。
胡小可说房产
有多资金做多少事，稳妥点比较好，算算你后备的资金来源，