中国一季度商品房销售额下降24.7%,不买房未来会涨价吗?

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关于房价的问题,我在之前的文章里边也说过几次。关于我国的房价,它的涨跌与大家买与不买没有太多的关系。

我的判断是,在未来的10~20年之内,房价将依然保持上涨趋势,而中国的城镇化进程是推动房价上涨最根本的原因。

只有当城镇化基本完成之后,房价才能逐渐稳定下来。这一点可以参考目前北京和上海的房价。

目前北京上海两市已经基本实现了城镇化的目标,房价已经基本趋于稳定,房价上涨的主要原因在于当地经济的整体发展,以及在这个过程当中出现的通货膨胀。

所以其他的地区和城市的房价在未来的10~20年的时间内,也将呈现出北京上海类似的走势。

而具体到某一个城市和地区房价目前是高还是低,主要看消化周期这一个指标就够了。这一点我在之前的文章里也说过,有兴趣的可以回头翻翻看。


盖楼那点事



天恩無限


大家好,我是勇谈。近日国家统计局公布了一季度数据,1—3月份,商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,商品房销售额20365亿元,下降24.7%;这则消息出来后基本上符合很多人的预期,不过相比于其他行业来说房企的表现还算不错的。那么在量价齐跌的情况下,如今不买房未来房价会涨吗?房价不涨基本不现实,哪怕是在疫情期间也是这样的。借此机会简单谈谈我的观察。

国家统计局的数据其实稍微用点心看到后就会发现一个事实“期待中的房价大降没有出现”,顶多是微跌

商品房销售面积同比下降26.3%,商品房销售额却仅仅下降24.7%,这个不成比例啊

经过简单计算后发现一个事实(销售额/销售面积),2020年第一季度商品房销售价格为9266元/平米,看过我文章的朋友应该知道2019年底我国商品房销售均价为9310元/平米。也就是说经历了此次这么严重的疫情,从全国范围来看房价仅仅跌了0.05%!!这与2-3月份恒大等房企宣传的“75折购房”完全不一样,究竟是谁在“说谎”?答案自明。

房价持续上涨的趋势真的没有改变,对于房企此次疫情最困难的时刻来说已经过去了

图上所示是过去10年我国商品房价格走势图,可以看到持续上涨的趋势没有改变。如果算上2020年第一季度的房产数据,房价顶多叫“横盘”,不过从4月份开始已经有不少房企开始涨价或取消优惠了,相信4月份数据出来后房价保持上涨的趋势不会变。毕竟在所谓“无人购房”的2-3月份,房价都没能有多大的下跌,更何况是已经逐步恢复正常的4月份呢?

房价涨不涨取决于房产销售是否出现明显“销售骤减”,取决于有没有“刺激”发生

过去10几年房价的两次上涨都有一个明显的标志“销售不畅”和“刺激产生”

图上所示是过去2007-2018年房企住宅销售套数走势图,可以看到2008年和2014年因为房产销售套数明显下跌(减少100万套以上)所以4万亿刺激,放开调控、鼓励购房就开始了。这也是房价持续暴涨的一部分原因。不过从目前数据来看2018年虽然微降(减少6万多套),还处于相对稳定的状态,这也跟国家提出的稳定有关系。相信未来几年这种稳定微跌的趋势会出现一段时间,只要不出现“销售骤减”就不会出现“房产刺激”,房价自然就很难有大涨(10%以上)。

需求决定价格的时代目前仅仅存在于“二手房市场”,新房市场短时间内还是做不到

这些年房价的高速上涨带来的各种房产投资进一步加快了房产供应,目前整个市场房产已经供过于求

以上图“2007-2018年房企住宅销售套数走势图”来看,从2012年开始我国住宅销售套数就维持在1000万套以上,仅仅计算2012-2018年我国销售的房产套数已经超过7000万套!按照一套容纳3个人来居住来看,起码可以解决2.1亿人的住房问题;但是从2012-2018年我国城镇人口增长仅仅1.2亿;也就是说从理论上来说仅仅7年时间就造成了接近9000万人口的住房过剩。这也是我一直在说“房产供过于求”的主要原因。

新房价格“难降”与二手房价格会“随行就市”将会成为未来一段时间的主旋律

至于为何会做出这样的判断,在我之前很多文章中都提到了。对于购房者来说,尤其是刚需购房者来说在新房价格持续上涨很难短时间改变的情况,选择性价比相对较好的二手房未尝不可。尤其是对于过去几年积累的那些投资房产,在未来一段时间存在持续走低可能性。

综上,一季度国内商品房销售额下降24.7%,其实并不算意外。甚至从某种方面来说这个数据表现已经很好了,起码比餐饮和住宿行业要好得多。随着疫情逐渐过去,国内生活和经济秩序逐步恢复正常,相信房企不会再轻易降价促销了。新房价格持续稳定上涨,二手房价格维持横盘或微跌将会是大概率。各位觉得呢?原创不易未经允许不得随意转载,喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏,更多优质内容继续贡献中。