概述
8月份大连土拍市场活力上升，市内主城区接连挂牌居住类地块，土地供应量和成交量仍低于去年同期水平，其中成交量同比下降幅度较大。土地供应方面，主城区高新园区、甘井子区和旅顺口区共供应5宗居住类地块，周边城区庄河和普兰店共供应2宗居住类地块，总供应规划建筑面积为76.34万平方米；土地成交方面，8月庄河成功摘牌2宗居住类地块，主城区无成交，土拍月成交金额0.575亿元，7月土地供应量的减少，直接影响8月土地成交量，8月土拍金额除1月、3月零成交外再创新低。
大连楼市备案成交方面，商品房备案成交总套数环比由涨转降，跌幅为19.73%；二手房备案成交总套数环同比均下降，跌幅均明显扩大。与去年同期相比，商品房和二手房均下跌，跌幅扩大；8月二手房成交量继续回落，除了今年年初疫情1-3月成交量较低外，本月为今年另一低位。8月商品房和二手房受到疫情影响较深，月末商品房市场基本恢复正常活力，相比二手房受到影响更大，8月二手房均价为15443元/平方米，为今年均价最低。
租赁市场受到疫情冲击较大，而且恢复较为缓慢，大连的租赁市场在受到两轮的疫情冲击下，终于在8月迎来“暖阳”，开始出现回温迹象，随着疫情解除、全面恢复经济社会秩序的恢复，大连租赁均价在3个月后终于开始回升，但距离恢复到往日水平仍需要一段时间。
城市市场分析
2.1政策解读
2.1.1 城市政策
01 《契税法》出台，将于9月1日施行
8月11日，《中华人民共和国契税法》由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议审议通过，将于2021年9月1日起正式施行。《契税法》中的契税税率为3%-5%，与现行的《契税暂行条例》中规定的3%-5%契税税率保持一致，契税税率未变；新增规定夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人继承土地房屋权属无需缴纳契税。
02 大连市支持开发工业旅游项目
为推动大连工业遗产保护利用，夯实工业文化发展基础，大连市工业和信息化局日前起草了《大连市工业遗产暂行管理办法（征求意见稿）》。《办法（征求意见稿）》对市工业遗产的利用提出了明确要求，鼓励支持利用工业遗产资源，建设工业文化产业园区、特色街区、主题公园、工业博物馆、创新创业基地等，培育工业设计、工艺美术、工业创意等新业态。
03 大连市放开高校毕业生来连落户限制
大连市政府网站发布《大连市进一步促进高校毕业生就业创业的若干举措》，《若干举措》中提出：放开高校毕业生来连落户限制，50周岁以下博士、硕士研究生，45周岁以下普通高校（含高职院校）毕业生，可先落户后就业；另外还有公务员考录、事业单位招聘向应届高校毕业生倾斜；毕业后全职来（留）连工作的知名高校大学生，给予最高5万元学费补偿；参加“三支一扶”的，今明两年可聘用到服务所在地有关事业单位等一系列促进高校毕业生就业的倾向政策。
2.1.2 行业动态
01 甘井子区体育中心配套小学项目用地获审批
8月12日，大连市自然资源局公告（自然资源局公告〔2020〕016号），甘井子区体育中心配套小学项目用地已获审批。该宗地位于甘井子区体育中心配套开发二期用地部分地块A2区西侧的体育中心配套开发二期配套小学项目，用地面积14985.2平方米。总建筑面积19990平方米，土地用途为小学用地。
02 中日（大连）地方发展合作示范区落户大连
8月24日，中日（大连）地方发展合作示范区揭牌仪式在大连金普新区举行，签约了日本电产工业园千人研发中心项目、本田中国和东软睿驰汽车智能网联系统项目等8个项目，标志着大连与日本地方双向开放合作进入新阶段。大连示范区总面积52.92平方公里，以金普新区为核心，以黄渤海沿岸为两翼，包含新日本工业团地、松木岛、西中岛、花园口4个片区，主要任务是聚焦高端装备制造与新材料产业，着力构建技术创新、产业对接、金融服务等合作平台，促进高端装备制造与新材料产业发展质量提升，辐射带动东北地区产业转型升级。
03 高新园区万达旁入市一宗稀缺居住类地块
8月18日，大连市自然资源局公示，高新园区挂牌出让四宗地块，分别为大高（2020）-4/5/6/7号地。其中最受关注的为高新万达旁的大高（2020）-7号地，该宗地的C、E地块为居住、商业用地，是高新园区极为稀缺的居住类土地资源，并且紧邻高新园区万达广场、大连海事大学，区位优势极为明显，将于2020年9月18日摘牌。
04 甘井子区集中挂牌3宗居住类地块
8月19日，大连市自然资源局公示，甘井子区集中挂牌出让三宗居住类地块，分别为大城（2020）-8号地、大城（2020）-9号地、大城（2020）-10号地，均将于2020年9月18日摘牌。此三宗地为6月22日《2020年大连市内四区经营性建设用地第一次招商推介会》中的推介地块。
2.2 土地市场解读
2.2.1 8月土拍市场供应回温，高新区和甘井子区贡献稀缺地块
8月份大连土拍市场活力上升，市内主城区高新区和甘井子区接连挂牌居住类土地，其中高新园区时隔20个月供应一块稀缺居住类地块，并且位于万达广场旁黄金位置。本月土地供应量和成交量仍低于去年同期水平，其中成交量同比下降幅度较大。
本月土地供应，主城区高新园区、甘井子区和旅顺口区共供应5宗居住类地块，周边城区庄河和普兰店共供应2宗居住类地块，总供应规划建筑面积为76.34万平方米，环比大幅上升843%，同比下降9.65%，本月土地供应量大幅回升，在近一年的土地供应量中居第三位，随着本月大量土地入市，9月的土拍市场将会火热；
土地成交方面，8月庄河成功摘牌2宗居住类地块，主城区无成交，成交规划建筑总面积6.20万平方米，环比上升27.31%，同比下降83.74%，本月成交规划建面积比上月有所回升。（建筑面积均以挂牌/成交地块最大建筑面积统计）。
数据来源：大连国土局；整理：诸葛找房大连站
8月摘牌的庄河两宗地分别为，大庄（2020）-8号位于庄河市新华路东侧、迎宾大街南侧，被大连亿睿房地产开发有限公司以底价3741万元摘得；大庄（2020）-9号位于庄河市昌盛街道打拉腰村，被大连安达船用螺旋桨有限公司以底价2009万元摘得。中心城区本月无土地成交。
数据来源：大连国土局；整理：诸葛找房大连站
8月份，大连土拍场共揽金0.575亿元，环比下降64.29%，同比下降98.25%，7月土地供应量的减少，直接影响8月土地成交量，8月土拍金额除1月、3月零成交外再创新低。因成交地块为非城区、非热门地块，所以均底价成交，平均溢价率为0%。
成交地块详细信息：
2.3商品房市场解读
2.3.1 疫情影响商品房备案成交量回落，下旬市场活力恢复
8月份，据诸葛找房统计记录大连市不动产登记中心官网公示的成交数据，商品房共备案成交2653套，环比下降19.73%，与上月相比，备案成交量止涨转跌，开始回落；同比下跌7.17%，下跌幅度比上月扩大2.50个百分点。
从成交套数来看，由于受到7月末大连疫情反弹影响，8月份结束了商品房备案成交量自3月份开始、已连续5个月的上涨趋势。从疫情反弹开始到8月上旬，全市商品房销量处在低位状态，整体商品房市场不振，其中甘井子区和金普新区受到较大影响；8月中旬后，随着大连疫情的有力防控，市场活力逐渐恢复，到8月末全市供销量均上升，全市商品房市场基本恢复到正常，甘井子区和金普新区的销量上涨趋势强劲；由于疫情被延缓的购房需求，加之“金九银十”市场畅销期的到来，预计9月份楼市销量将有一个小爆发期。
数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房大连站
纵观近十年同月份的备案成交数据，2020年8月份的商品房备案成交套数处于中等水平，近3年备案成交套数逐步下降，同比跌幅有所收窄。因疫情影响，上旬市场基本停滞状态，仅靠下旬的成交量支撑整月销售量，且仅比去年同期下降7.17%，可见购房者被积压的购房需求的潜力很大。
数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房大连站
2.4二手房市场解读
2.4.1 8月二手房成交量疫情影响继续下降 同环比跌幅扩大明显
8月，大连市二手房共备案成交4109套，环比下跌19.26%，受疫情影响，7、8月连续两个月成交量下行，与上月相比，跌幅扩大5.56个百分点；同比下跌14.64%，与上月相比，同比跌幅扩大10.46个百分点，疫情对二手房市场影响较深，环同比跌幅均扩大明显。
8月疫情对楼市的影响在继续，相对于商品房，二手房市场受到影响相对更大。在近12个月成交数据中，8月的大连二手房成交量，较去年同期下跌明显，除了今年年初疫情1-3月成交量较低外，本月为今年另一低位。
8月初期疫情防控最严时期，小区封闭、市民减少出行，二手房带看行程受阻，加上房产交易中心疫情防控需预约办理业务，导致8月份成交备案量明显减少。购房者在疫情影响下，购房需求和热情被延缓，而且大连二手房均价近期持续下行趋势，导致购房者观望情绪上涨，在对市场预期的变化下，延缓了购房节奏。8月20号以后，随着疫情的解除，小区的解封，房产交易中心也恢复正常办公秩序，二手房成交备案量几乎倍数增加，随着进入购房的“黄金九月”，二手房市场被积压的需求将被逐渐释放，市场活力将会恢复。
数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房大连站
从诸葛找房统计的大连市近十年来同月份的二手房备案成交套数数据来看，2020年8月份的二手房成交量，同比下跌明显，跌幅为14.64%，仅次于2014年15.31%的最大跌幅，排在近十年第二位。去年同比上涨较明显，今年受到疫情影响，同比跌幅大幅回落，二手房成交量大致恢复到2018年同期水平。
数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房大连站
2.4.2 大连二手住宅市场均价创今年新低 环同比跌幅均扩大
2020年8月份大连城市二手住宅市场均价为15443元/平方米，环比下跌0.92%，与上月相比，跌幅扩大了0.85个百分点，从5月份开始，二手房市场均价已连续四个月下行，本月跌幅有所扩大，但未超过1%，8月二手住宅市场均价创大连今年新低；同比下跌4.36%，与上月相比，跌幅扩大了1.02个百分点。
受到疫情的后期影响，8月二手房均价延续上个月的下降趋势，且下降幅度扩大，虽然大连在8月16日全域降为低风险地区，全部恢复经济社会秩序，但之前仍受到小区封闭、客户看房行程受阻的影响，购房者的热情被延缓，对市场的预期下降，导致购房者一再压低价格、着急出手的业主降价出售，8月二手房市场均价一再下行。
数据来源：诸葛找房大连站
从单月二手住宅市场均价的变化趋势来看，8月份大连二手住宅城市市场均价波动整体为下行趋势，上旬均价变动相对较小，下旬开始频繁出现小幅浮动。
数据来源：诸葛找房大连站
2.4.3 8月份入市房源，一居室房源占比增大，二居室仍占主席
从二手房入市房源的居室分布来看，2居室占比相对较高，占比超过50%，其次为3居室。与上月相比，1居室占比扩大，其他各居室占比均不同程度缩小，其中3居室占比缩小相对较多。
数据整理：诸葛找房大连站
从二手住宅入市房源的面积段分布来看，60-140平方米占比居前两位；0-60平方米占比为26.16%，位居第三，本月占比扩大1.95个百分点。随着时代和思想观念的改变，越来越多年轻人倾向于在婚前购置一处小房产，打造自己舒适的独居空间；加之，现在购房潜在群体大部分为90后独生子女，家庭环境相对优越，相较于大学毕业后租房的生活，父母更会倾向于为子女买房，所以目前一居室的小面积住宅产品相对增多，销售量也在一路上升。
数据整理：诸葛找房大连站
2.4.4 主城区市场均价高新区抢占首位 中山区居第二
2020年8月份，高新园区区域二手住宅市场均价跃居首位，中山区下调至第二位，沙河口区位居第三。其他城区排位与上月相同。
与上月相比，其他主要城区均小幅度变化，高新园区变化幅度相对较大。
数据来源：诸葛找房大连站
2.4.5 涨降价房源量继续减少，开发区平均跌幅最大
与7月相比，8月份各城区降价房源量继续减少，跌幅为6.6%，与上月持平。各城区降价房源量均减少，开发区的降价房源量降幅相对较大。
各主要城区的平均跌幅，与上月相比，甘井子、开发区、西岗区平均跌幅扩大，其他城区的平均跌幅均有不同程度的减少；其中，沙河口区的平均跌幅缩小程度相对较高。
数据来源：诸葛找房大连站
8月份，各主要城区内涨价房源量与上月相比，各城区涨价房源量均不同程度减少。其中，甘井子区涨价房源量减幅最大，金州区和沙河口区次之；西岗区涨价房源量减幅最小。
与上月相比，开发区、沙河口区、金州区的平均涨幅缩小，其中金州区平均涨幅缩小不明显；其他城区的平均涨幅则小幅扩大，相比下，中山区的平均涨幅扩大程度相对较高。
数据来源：诸葛找房大连站
2.4.6 市场活跃度降低，降价房源量占比继续扩大
2020年8月份大连市二手住宅降价房源量占比为81.17%，占比扩大了2.13个百分点。降价房源量占比保持扩大趋势，8月扩大幅度增大。受到大连疫情反弹影响，楼市活跃度进一步降低，调价房源量减少，降价房源量占调价房源量的大部分，而且占比在继续扩大。在疫情影响下的二手房市场，业主对市场预期的降低，涨价动力不足，涨价信心下降，部分业主着急出售房子，而选择主动调低价格。
数据来源：诸葛找房大连站
2.4.7 降价房源量TOP20小区
数据来源：诸葛找房大连站
2.4.8 8月份主城区挂牌均价变化态势各异
数据来源：诸葛找房大连站
2.5 租赁市场解读
2.5.1 疫情淡去，租赁市场随着经济恢复终回温
8月大连城市租金均价为37.15元/平方米/月，环比上涨0.16%，同比下跌3.05%。与上个月相比，环比止跌转涨，城市租金均价结束连续3个月的下跌趋势，8月小幅回升；同比跌幅收窄。
在疫情下，租赁市场受到冲击较大，而且恢复较为缓慢，大连的租赁市场在受到两轮的疫情冲击下，终于在8月迎来“暖阳”，开始出现回温迹象，8月16日大连降为低风险区，全面恢复经济社会秩序、恢复餐饮娱乐场所营业，人们生活恢复常态化，经济恢复向好，就业形势也明朗，与之密切相关的租赁市场也开始活跃起来，大连租赁均价在3个月后终于开始回升，但距离恢复到往日水平仍需要一段时间。
数据来源：诸葛找房大连站
据诸葛找房数据研究中心统计的数据显示，8月份大连市各居室租金，一居室租金均价为1948元/月，环比上涨0.12%，一居室作为最受年轻人欢迎的租赁户型，在市场转暖后价格微涨；二居室租金均价为2444元/月，环比上涨0.18%，作为租赁市场的中流砥柱，租金变化与整体租赁市场变化趋势趋同；三居室及以上租金均价为3593元/月，环比上涨0.17%，随着开学升学季的到来，双职工父母孩子的上学接送问题，就落在了爷爷奶奶肩上，随之需要大户型房子来容纳一家三代人的生活，房源需求量的增大，直接影响租赁房价的上涨。
数据来源：诸葛找房大连站
2.5.2 主要中心城区租金大部分环比上涨，疫情中心甘井子开发区微跌
8月份，主要中心城区租金均价排序，是中山区、沙河口区、西岗区、高新园区和甘井子区，与上月排序相同。租房市场中，中山区以城市CBD的优势稳居租赁市场需求首位。
数据来源：诸葛找房大连站
与7月份相比，2020年8月份，受疫情影响最直接的甘井子区和开发区租金均价下跌，其他各主要城区的区域租金均价呈小幅上涨趋势。上涨城区中，中山和西岗区城区租金均价环比涨幅相对较大，涨幅分别为0.29%和0.28%。
2.5.3 星海商圈居首位 中山区商圈占据半壁江山
8月份，据诸葛找房统计的数据显示，沙中山区寺儿沟商圈入围租金均价TOP20，西岗区的鞍山路商圈跌出前20。除此外，入围商圈均无变化。
沙河口星海商圈租金均价继续蝉联商圈租金榜冠军，中山区的人民路和青泥洼桥紧随其后，排位与上月持平；和平广场和东港商圈排名与上月互换。商圈排序可以看出，中山区所属商圈占去榜单半数席位，作为最中心城区，它自身的经济、交通、就业环境等优势都无可比拟，租赁市场的发展空间也较明显。
商圈租金TOP20
数据来源：诸葛找房大连站
备注：
二手住宅市场均价统计除文中体现主要城区外，旅顺口、瓦房店等均被计算在内；
租金均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算：商圈租金排名选取房源量大于20的商圈；