七月是盛夏时节，高温和雨水也催生万物生长，而楼市却遇到不少“天灾”，明显是属于欠收的状态。全市商品房成交量出现了环比下降，其中住宅仍然是稳中有升，商办公寓都出现下滑。签约均价环比下滑2%，属于春节后最大跌幅；同比上涨5%左右，也到达了默认的安全幅度。市场的整体成交不及预期，而以往崛起的郊区依旧火爆，主城区则稳定性突出。
全市的住宅市场看，7月的供应依旧充足，和6月的高位形成双子塔。两个月供应均在190万平方米左右，与去年的高位水平相当。成交虽然相比6月的回落有所反弹，但是130万的总量增幅有限，也成为近期市场成交的天花板。春节后的楼市一直是相对均衡，甚至小幅供不应求，但近两个月新增项目较多，以供促求效果不佳。连续的供过于求明显，存量也持续提高，楼市风险开始凸显。从日益增加的推销电话和花样繁多的促销奖励，可以体会到如今的销售压力。
尽管成交不尽如人意，但是郊区的表现一如既往的火热。西海岸稳稳占据三足鼎立的一大位置，胶南甚至高达20%，老而弥坚的中建锦绣城和开门大红的融创活力区都表现不俗。北城四区的份额更是达到了惊人的45%，当然利好不断的胶州以16%一马当先，高新区则表现稳定，城阳和即墨近期有些乏力。平度和莱西紧随其后，短期内升温但还是配角。主城区的占比一直在10%左右，商品新房已不是主力，但是项目对区域影响更大，本月市北区的突出表现也是依靠保利天汇的表现。
因为各区域发展阶段不同，也让调整期的市场表现迥异。全市在供过于求的情况下，商品房库存逼近1500万平方米大关，去化周期达到近15个月，进入相对危险的区间。大项目集中的胶南和胶州名列前茅，二次腾飞的黄岛居后列第三位，除了第四的即墨外，其他区市都在10000套以下。四强的去化周期均在12个月以上，黄岛甚至超越了豪宅慢销的崂山，高达18个月。库存的压力就是促销的动力，排名靠前的几个区域竞争激烈，目前都出现了一些降价的楼盘，后期有望呈蔓延之势。
成交的热度以及供求的对比，决定了市场的价格走势。从环比上月看，各区市5涨7跌，调控从严和金融收紧的影响不容忽视。近期大鳄涌入的平度以近12%的涨幅居于首位，而库存冠军胶南则下跌近9%排名最末。主城区的稳定性和价值体现无疑，成熟的地段和优质的配套成为保值增值的“双保险”。而李沧区则是东李、世园成交大减，中西部项目为主造成同环比双降。成交主力融创都会中心，22000精装房更是压的二手房都无奈降价，绿城号称要开到20000元的毛坯房，更是成为压倒房价预期的稻草。
而与去年同期相比，全市涨幅仍达到5%，但是区域差异非常明显。主城区的市南和市北仍有百分之二三十的涨幅，稳定抗跌保住了增值的部分。平度、即墨和高新区也有10%以上的涨幅，但是西海岸的整体下滑有近10%的幅度。李沧和城阳跟涨之后出现降温，基本回到去年同期水平。而从目前的市场发展情况看，后期调整的范围和力度都会加大。
中央政治局会议刚刚明确房住不炒，不会用房地产刺激经济发展，这无疑终结了楼市下半年翻身的梦想。而央行三天内两度“点名”房地产，继续强调加强房地产市场资金管控，卡住了房地产升温的油门。本来就有些淡季的八月，又迎来了连续的凉风，预示着下半年楼市不容乐观。相信很多房企和项目已经开始研究对策，要加快销售回款肯定是降价促销最为有效。或许8月将成为市场策略的转折期，因为“金九银十”的去化至关重要，谁也不想把宝押到年底。
