温州房产咨询邵先生
一孔之见 个人观点
房产投资想要回报率高有几个因素
1所在城市 一线城市房价目前看 上涨动力比较足 但是成本太高 一般人有心无力
二线城市也要分人口净流入和人口净流出城市 这个指标可以从小学生每年在校人数预估 人口增加趋势明显的城市 价值高 至于人口减少 大家都知道
三四线城市 除了江浙广深 之外 多数都人口流失 投资价值不大
2细节 地段 周边配套 决定价格 房子的价值就是地段地段地段！
3变现能力 超过80平的房产 总价较高 不易变现 我在郑州 有朋友101平 两年没有变现 价低不舍的 价高没人看 所以小户型尤其是二三十平的公寓型住宅 记住是住宅不是公寓 年限补一样 地段好 二手房都可保值 如果再有医院学校银行公园商场等配套 保值效果更好
4租金回报率 大房子租金回报率以100平为例
两室两厅 郑州租金2500 为了计算方便 3000每月 总价大约130W 不带装修契税等回报率不到3.6 小户型的租金1000左右 年回报率在4以上
尽我所知 希望对你有用
牧野晨曦
投资房地产不管是价值还是位置都是非常重要的，房地产是大宗商品，大宗商品就会有他的大宗属性。在这样的属性中我们就要找到房地产的价值。
房产就是砖头瓦片组建的，砖头瓦片本省没有房地产价值高，但是如果这个房产在主要城市那么这样的房产就是值钱的。
如果这个房产在济南，那么这个房地产就是价值高的，如果这个房产在济南的先行区，那么这个价值就是非常高的，这是一个硬道理。
如果这个房产在一个三四线城市，那么这个房产就是没有投资价值。
资本寻宝
房产投资，追求的往往都是高额回报率，不然为什么要投；在影响回报率方面，价值往往又比位置更重要，因为投资的目的是追求价值。
由于住宅和非住宅投资理念有差异，小菜仅分享关于住宅投资的一些看法，供参考。
第一、宏观上影响房产投资回报率的因素有哪些？
01、购房时机的选择
一个行业不可能永远都在高速发展状态，价格也不可能一直都在上涨。
一般来说，房产发展会经历蓄势、爆发、调整这样的经济周期，而后一个上涨周期的蓄势期，可能会跟前一个周期的调整期重叠或界线不分明。
比如，从过去房地产发展黄金10年看，这个周期性特征是很明显的。爆发期往往在1年左右，而蓄势期（调整期）的时间就长短不一，短则1-2年，长则3-5年。
从以往的周期看，影响蓄势期（调整期）长短的因素往往不是市场力量，而是政策因素。如果蓄势期超过3年，往往又可以将蓄势期称为横盘期，打破横盘期的因素可能更多来源于政策变动，或意外事件冲击，比如，去库存、棚改。
那么，在购房时机选择上，选蓄势期末段或爆发期的初始段买入，在爆发期后出售，那这个投资回报率就会比较高。如果选爆发期末段买入，调整期内撑不住卖出的话，加上购入及持有环节的各项成本，可能利润就很微薄，甚至可能亏本。
02、城市的选择
从上图可以看出，在2014年蓄势期内，深圳的房价整体低于北京房价。
比如，2014年12月，北京房价是32042元/㎡，深圳房价是30719元/㎡；爆发期后，即2016年9月，北京房价40438元/㎡，深圳房价55001元/㎡。
简单测算一下，北京房价涨幅26.2%，深圳房价涨幅79.05%！在这约2年投资期内，深圳房价涨幅是北京的3倍多！
也就意味着，同样投资周期内，同样投100万买房，在北京只能赚26.2万，但在深圳就可以赚79.05万！
可见，城市房价基数不同，房价涨幅大小不同，价格调整周期不同，最终获得的房产投资回报率也就有高有低，选择决定回报！
03、位置的选择，也就是城市板块的选择
在一个城市里，基于历史原因、公共配套、商业价值、人文景观、居住舒适度等因素，会造成不同板块价值差异。
比如，小菜所在的昆明市，老在的昆明本地人对不同板块价值有个比较诙谐的说法：“南帝、北丐、东邪、西毒”！为什么会这样说呢？拆解起来还是蛮有意思的。
⑴“南帝”：在以前，购买力和消费力比较强的都集中在南边，比如，滇池板块，分布着别墅区和疗养院；现在的话，主要的省级政府机构驻地也在南市区，进一步增加了南市区的分量。
⑵“北丐”：北边以前小区整体品质不高，城中村比较多，大中小学校比较多，出了“廖家庙收费站”，基本就是农村了，感觉没有南市区高大上。
⑶“东邪”：东边仓储较多，批发市场、汽车市场、物流市场、监狱、城中村交织，人流密集、嘈杂，加上铁路纵横，其间还有坟场（枪毙犯人、古时候砍头的刑场）之类的，给本地人的感觉比较邪气。
⑷“西毒”：西边是昆明城市的上风口，以前整体路况不是很好，加上团结乡、沙朗附近的石场、渣土场、工矿企业比较多，空气中的沙层含量大，空气质量不理想。
基于这些城市工业、产业、机构布局、滇池景观和气候特点等长期形成的习惯，导致了昆明城市不同板块价值表现各异，房价也就有很大的差异性。
锐理房价热力图也显示，滇池板块房价最高，均价超越了2万元/㎡！而昆明整体房产均价大概在1.4万元/㎡左右，高出了大概43%的幅度！可见，不同板块的房价差异确实很大。
在成交热点区域上，主要集中在中心板块、翠湖板块、世博板块和官南板块，说明大家更愿意在这些板块居住和投资。
也就意味着，投资宜选择成交活跃的区域，同样周期内，房价上涨的幅度可能会更大，资产流动性可能会更好；而选择冷门片区，比如高新板块的普吉片区、东市板块的羊方凹片区，房价长时间都不怎么动，那投资回报率就不如热力区域高，至少赚钱的概率更小！这跟投资房产的城市选择道理是类似的。
因此，从宏观上，影响房产投资回报率高低的因素大概就是这三类。
第二、投资房产，是位置重要，还是价值重要？
其实，投资住房，位置也重要，但跟投资价值比起来，无疑投资价值将直接决定投资回报率，也直接意味着房产投资的成败。
01、位置好，并不必然代表有投资价值
“再好的草原也有瘦马。”
在具体的房产投资上，位置选好了，意味着投资的风险系数会更低，但并不因此就代表着投资回报率高，也不因此说明它就有投资价值。
比如，同样中心板块的两个房子，一个是外围楼栋的顶楼，一个是小区里面楼栋的中层；顶楼朝向、户型、装修、面积等都“可圈可点”，而中层的朝向、面积、户型、装修、价位等都很有上升“空间”，那显然中层的房子更具投资价值。
02、位置不好的，也有值得投资的
房产位置不佳，从投资风险角度看，会更大一些，尤其是哪些“收缩型城市”，未来面临被收缩的危险。
实践看，位置不好的房产，往往与低价格、配套差相联系，而如果能找准房产的某项升值因素，可能同样还是能获得很高的回报率。
比如，本地有个小区（下图善书院），在几十公里外的新城区，有本地一所知名小学本部的上学名额，房价从2010年时5000多元/㎡涨到现在2万/㎡左右，涨幅大概4倍，高于本地和全国多数城市房价涨幅，投资价值就很大，但他的位置确实不理想。
因此，位置往往影响投资房产的风险系数高低，而并不必然决定投资回报率高低。
第三、影响房产投资价值的微观因素
01、位置
也就是区位，区位好意味着房产所在的区域比较成熟，房产投资的风险往往很小，投资回报一般有保障，差异在于投资回报高还是低，亏本的概率小。
比如，买中心板块的房子，一般价格都比较坚挺，可能其他板块价格都跌了，中心板块价格依然会很稳；就算跌了，跌幅也可能没郊区跌幅那么大。
正是由于板块更加成熟的特点，决定了板块价格上升空间往往也不会太大，但如果其他板块房价都上涨的话，中心板块无疑也会跟着上涨，同样的，涨幅也是不会太大。
一句话，其他板块涨，中心板块会跟着涨；其他板块跌了，中心板块更抗跌，这就是中心板块投资房产的价值特点。
02、配套
一般包括交通配套（地铁、城市快速系统、公交车场之类的）、生活配套（超市、农贸市场、运动设施、娱乐设施、公园、广场之类的）、教育配套（优质学位）、医疗配套（三甲医院），等等。
通俗点说，就是学区房、地铁房、养老房、刚需房之类的。
03、小区
有些学区是精确到大院所在的门牌和小区，有时候880号和878号的差别，就决定着能不能上某个知名学校，那这两个小区的房价可能就是天差地别的。
但这个变化本身，对已成熟的片区而言，变动不是太大，主要的变量来自于招生划片政策；对新建盖的小区而言，可能会有较大影响，在投资前，还是要注意准确落实。
04、房子本身
这里面包括了户型、朝向、面积、楼层、栋号、单元号，等等。
比如，下图中，同样是丁字路口的8栋，3单元位于丁字路口红绿灯处，1单元远离丁字路口，显然对住宅来说，1单元的居住价值会优于3单元。
如果物业允许商用的话，可能3单元的投资价值会优于1单元。这在投资的时候，要注意落实好物业的一些管理尺度。后期住宅商用没有限制的话，选3单元的价值会更好些；后期物业不允许商用的话，那无疑1单元的投资价值就会更好些。
第四、房产投资的一些建议
虽然城镇住房总量供需基本平衡，房价也已过了价格大幅上涨的黄金时期，但在民间资本缺乏稳健投资途径的前提下，量力而行地投资住房还是可以的。
01、政策要求“房住不炒”，但有闲钱的话，投资住房依然是可以的，并不会违背政策初衷
民间资本普遍缺乏投资渠道，既不利于民间资本有效利用，也不利于引导民间资本助力国家经济建设。毕竟，对国家各项经济建设来说，整体上还是缺乏资金的。
在这种背景下，科学调控房价趋势，引导民间资本合理进入楼市，给予合理收益，既能满足民间资本逐利的要求，又能满足城市建设资金缺乏的问题，还能有效管控好天量的民间资本，发挥楼市资金蓄水池的作用，这些都是不违背的。
02、在城镇住房总量供需基本平衡的背景下，选好投资房产的城市很重要
根据恒大研究院的数据，2018年末，我国城镇住房套户比为1.09，接近国际正常值1.1，高于德国1.02，低于美国1.15，显示我国城镇住房总量供需基本平衡。
也就是说，从全国来看，城镇住房的总套数已经略微高于城镇家庭总户数，这个比值是1.09倍。更直白一点的话说，城镇住房总套数和城镇家庭总户数配比为1:1.09，就是每户可以拥有1.09套住房。
在全国住房总量供需基本平衡的背景下，有的城市人口持续流入，比如深圳，过去10年，平均每年新增人口45万以上，那放在深圳来看，即便全国已经解决了住房问题，但深圳还没解决。
一方面是深圳土地少，住房建盖和存量都有限；另一方面是深圳新增人口多。原来的住房缺口还没来得及补上，新的缺口又来了。
也就意味着，放在具体的城市看，住房存量供需有的已经饱和，有的达到平衡，有的还是供不应求。
因此，投资房产的话，城市选择不仅关乎回报率，也关乎投资成败，需要认真研究具体城市的住房供需情况。
03、选好房子本身
主要是两点：
⑴选好户型
目前看，刚需类的户型市场存量基本饱和，这从我国人均住房面积33.3㎡和城镇房屋套均建筑面积89.6㎡（恒大研究院数据）可以看出来。
那么，投资房产的户型方向就是改善型。也就是说，大家在住房上已经基本“吃饱了”，但还没有“吃好”，未来需求的方向就是“改善”。
⑵选好其他指标
在立足改善户型的前提下，优化房子自身的一些要素选择。
比如，朝向，忌北向、西北向和东北向；楼层，高层忌顶层、底层、设备层；栋号，尽量避开路边、小区外围等。
总的一点，既然投资改善户型，就要“挑剔”点，买的时候越“挑剔”，以后转手的时候被别人挑刺的地方就少些，议价权就更大。
在有闲钱，量力而行的条件下，选好城市和城市板块，把握好出手时机，再选好各项配套和房子本身，投资住房依然是稳健的，回报率是有保障的。