在農村集體土地徵收實踐中，土地補償費和安置補助費無疑是徵收耕地的補償費用的“大頭”。而時下確定這兩項補償費用標準的依據，有的地方名為“徵地統一年產值標準”，有的地方則叫做“徵地區片綜合地價”。那麼，這二者究竟是什麼意思呢？它們又是如何影響著被徵收人的補償權益呢？本文，在明律師為大家淺析這兩個專業概念……
《國土資源部關於開展制訂徵地統一年產值標準和徵地區片綜合地價工作的通知》指出，制訂這兩項標準的目的是為徵地補償提供依據，直接為徵地服務。其目的就是要解決徵地工作中存在的補償標準偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題，維護被徵地農民的切身利益。在實踐中，廣大被徵收人要注意理解和關注以下幾點：
其一，二者的區別，簡單的講就是“區片綜合地價”更為科學、全面，而“統一年產值標準”則更為基礎。《通知》指出，東部地區城市土地利用總體規劃確定的建設用地範圍，應制訂區片綜合地價；中、西部地區大中城市郊區和其他有條件的地區，也應積極推進區片綜合地價制訂工作；其他暫不具備條件的地區可制訂徵地統一年產值標準。由此不難看出，區片綜合地價更能客觀、全面的反映土地的價值，更為“高級”，而統一年產值標準則具有一定的侷限性。
《統一年產值指導意見》中提到，統一年產值標準適用於集體農用地徵收補償測算，集體建設用地徵收補償測算可參照執行。年產值倍數法顯然更適合於測算農用地，而當用於建設用地即蓋房子用的土地時，則難免會導致土地估值的偏低。故統一年產值標準的制訂中有一個“適當從高原則”，即在依據現狀測算的同時，適當提高土地收益的估值。
當被徵收人感到徵地的補償數額偏低時，不妨關注一下地方政府適用的補償標準依據，或許就是統一年產值標準在拉低你的補償。
其二，二者的聯繫之一——要及時動態調整。標準定了，若要確保計算結果的公平、合理，就必須要適時進行調整。計算參數變化，但標準固定不變，事實上構成對被徵地農民權益的侵害。故此，《指導性意見》指出，統一年產值標準應設定基準時點，一般3~5年調整一次。徵地區片價應設定對應的基準時點，一般3~5年更新一次。實踐中，對於自制訂後長期原地踏步的此類標準，專業徵收維權律師有時會考慮嘗試提起程序進行審查。
其三，二者的聯繫之二——切實保障“原有生活水平不下降，長遠生計有保障”。制訂標準無疑是一種新的嘗試、改革，那麼標準絕對不應越制訂越低。故《通知》規定，制訂這兩項標準，要從農民生產和生活實際需要出發，妥善處理徵地補償標準的合法性與合理性、法定補償標準與農民補償要求之間的關係，要防止以制訂和公佈徵地統一年產值標準和區片綜合地價為由，壓低徵地補償標準。據此，新標準的制訂目的就是提高補償，廣大被徵收人不妨對實踐中的效果加以觀察和評估。
其四，二者的聯繫之三——農民均享有聽證權！《國土資源聽證規定》第12條規定，擬定或者修改基準地價，擬定或者修改區域性徵地補償標準的，主管部門應當依職權組織聽證。據此，《通知》明確，地方各級國土資源部門要在認真做好實地調研和科學測算的基礎上，廣泛聽取有關部門、農村集體經濟組織、農民群眾及社會各方面的意見和建議。附後的《指導性意見》也規定，這兩項標準的制訂必須依法組織聽證。若被徵收人的聽證權在實踐中未得到保障，可通過起訴國土部門不作為等途徑尋求救濟。
在明律師最後想提示廣大被徵收人的是，《通知》中強調的道理和實踐中的情形有時是存在較大差距的。實踐中“區片綜合地價”若計算、調整不當，得出的補償結果有可能反而低於“統一年產值標準”，這其中供人為操作的空間是很大的。但從補償標準制訂的科學性、合理性角度看，這兩類標準的確是“有就比沒有強”，單一的按照土地年產值倍數計算補償得出的結果偏低已是不爭的事實。廣大被徵收人要隨時關注這方面的動向，及時諮詢專業徵收維權律師，盡力維護自己的補償權益。同時需要強調的是，宅基地及其住宅房屋的補償標準在很多地方與這兩類標準無關，而是單獨設置一個程序、標準，這兩類標準主要是用於測算非居住用地的，這也有望成為《土地管理法》修改後的發展方向。
作者丨王小明
如果覺得我們的文章對你有幫助，請轉發關注。
閱讀更多 拆遷法律實務 的文章
