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1.
一次性返租金抵用房款，意思就是给你说买我们的铺子一次性给你返三年租金或者五年租金，然后直接可以抵扣房款，第一年给你返7%，第二年给你返8%，第三年给你返9%，第四年五年给你返10%，当然这个收益看开发商宣传哈，基本上都比较高，你一听这还可以，相当于半价买铺子了，或者只用了三分之二的钱就买了个铺子，却不仔细想一下，真的抵扣了房款价格就便宜吗？还有好几年铺子不能用，等到终于能用得时候，才发现租金低得吓人，或者根本就租不出去，那时候你去找开发商有用吗？很明显没用，所以购房者看到这种返租模式我劝你赶紧绕道走吧。
2.季度返租金或者半年返租金，宣传的回报率大概和上面差不多，也是三五年时间，甚至更长，这种铺子一般是租出去的。是有真实租客的，但是明显返的租金比出租的租金高得多，说白了，羊毛出在羊身上，赚你的钱再返点零头给你，这种一般前期都是会返的，但是不保证后期，万一开发商把商业的整体经营转给别人了，或者以后商场开不走关门了，开发商跑了，你还能收到返的租金吗？最好的情况返租的几年租金都按时打给你了，最后该你正常收租金的时候肯定比之前返的租金低得多。
关于返租被骗，或者开发商跑路，商场倒闭的例子太多太多，所以请广大投资者擦亮你们的双眼，不要相信高回报的投资，如果投资回报率那么高，肯定等不到你下手的。
最后再说个我觉得很不可思议的事情，现在新出的一个商业模式，格子铺，一个铺子分为几个平方几个平方的产权，然后宣称几万块，十几万就可买商铺，收益高，现铺，还是租出去了的，还返租，我劝大家有这种想法的最好看清楚再下手，如果以后商场或者整个商业经营权转让给别人，商场倒闭，或者铺子租不出去了，你们去找谁？想自己用也没办法，几个平方能拿来干什么？以后想卖谁来买？说白了，就是不好卖，才想法这么拆分出来买，有些人认为便宜也就不存在，单价还卖得贵。
当然，这只是自己观点，肯定也有投资回报率高的商业，反正我是没见过什么大开发商有这些超高回报率的返租模式，所以遇见包租的最好多考察，如果有投资方面的问题可随时私信咨询，我只建议，不做决定。
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房产直通车
售后返租，也称售后包租。售后包租涉嫌违法，严重的构成非法吸公众犯罪。即使有成功的案例，投资者最好也千万要慎投资。
售后返租或包租，开发商先收取全部房价款，投资者不占有该房产，房产的使用权及收益权由开发商经营并支配，开发商要支付包租后租金。投资者搞不清楚开发商取得购房款后如果支配？不清楚开发商的债务状况如何？不清楚包租的房产如何经营的？不清楚经营是挣是亏？不清楚经营收益是否足以支付承诺的租金？不清楚自己购买的房产被开发商以何种方式对外经营的？不清楚自己购买的房产是否被开发商抵押？等等。这样，就孕育了巨大的风险。笔者接触过几个售后包租的案件，都是以开发商无力兑现支付承诺的租金或回报，开发商或跑路或坐牢或破产，丢下一堆烂摊子，影响社会稳定。投资者也陷入无止境的麻烦，维权困难重重。
看看以下的法律文件，就知道国家对售后返租或租售后包租所采取限制、禁止的态度了。
《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。
《国家工商行政管理总局、中国银行业监督管理委员会、国家广播电影电视总局、新闻出版总署关于处置非法集资活动中加强广告审查和监管工作有关问题的通知》禁止发布含有或者涉及房地产、产权式商铺的售后包租、返租销售活动。
《中国银监会办公厅关于深入开展防范和打击非法集资宣传教育活动的通知》中提到，不法分子大多通过注册合法的公司或企业，打着响应国家产业政策、支持新农村建设、实践“经济学理论”等旗号，经营项目由传统的种植、养殖行业发展到高新技术开发、集资建房、投资入股、售后返租等内容，以订立合同为幌子，编造虚假项目，承诺高额固定收益，骗取社会公众投资。
扬州谈律师
这个问题挺有意思的……商铺要开发的好，要有人流量，经营出特色必须要售后返租………这不是我说的，是一个知名开放商老总说的。
大家都知道，售后返租的意思吧？简单说，就是开发商把商铺卖给你，然后又租回去，按年返给购房人租金……相当于，买了商铺，再租出去，是一种很好的投资方式。
我记的很清楚，当时老总说，一片商铺，只有统一招商，统一规划，统一打造，统一管理，才能做出特色，才能有人流，才能租出好价格………跟菜市场一样乱糟糟的一片商铺，能有好的出租回报吗？………后来这片商铺运行的很好。
为什么有人反感售后返租，根本原因不是这个产品有错误。是购房人，大脑不好用……随便去买一个人迹罕至地方的商铺，根本不可能经营好……相信开发商忽悠，……心里想…管他的……反正开发商负责租出去……我就拿钱就行………………这就是无知想法。
注…本人在银行信贷部门工作二十年，炒股二十年。有兴趣加关注… 1，微头条发“脑洞新闻”，快乐生活，快乐人生。 2，发关于情感和成功学内容
飞刀47号
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长生2017
大家都知道售后返租是一种销售形式，因此应该明白绝大多数都有夸大，忽悠成份，先卖出去实现资金回笼再说的比比皆是！没有做全国性调查，不能就下结论没有成功案例。但是从这种销售设计本身分析，要长期兑现返租承诺是困难的，尤其是承诺每年回报超过7%以上，甚至到10%以上，要十分警惕小心。一般来说现在商业房产门年回报达到5%的静态回报率，即二十年回本就是很好的投资送择了，一般的都超过二十五年甚至三十年以上，这是基本行情。人民银行发布会讲的很清楚，银行卖理财产品承诺年回报超过5%的就是欺诈。从一个侧面反映了正常的全社会投资回报水平。当然具体情况具体分析，可以私信聊。希望能帮到大家。
投资新声
专业从事商业地产4年，强烈不建议购买售后包租商铺。开发商一般会以两个理由让你购买，一个是价值划算，比如8%稳定回报，甚至前三年一次性房款里扣除，二是告诉你大牌入驻，只有统一招商运营才能做起来。实际操作过程中，开发商与你签订包租合同时其实是开发商另外注册的商业运营公司或请来的第三方公司，这就为后期开发商规避责任做好了准备。一部分商业根本就做不起来，另一部分即便做起来也是租金倒挂，收的钱完全不够返你的，前几年可能还按时还你，后面好的情况下也就是按真实租金水平还你，另外商铺的价值一是租金收益，另一部分是升值空间，包租反租升值空间几乎为零，转手尤其困难，变现能力太弱。
amiermo
商铺售后返租，要警惕两个问题，首先需要了解出售方是否属于投资公司，或者基金公司之类的，如果是，在租商户不排除是人为的假性租户，这个风险比较大; 第二，了解租户租约与租金情况，再结合周边市场氛围，是否存在大幅度的差距，如果是，同样有虚假嫌疑。
秋长天的人间道
还是有，只是一定要选择大公司房企，知名企业相对有保障一些。
我们现在买的三年返租金，还是在正常返，返了两年了，但是每次返款日期还是会担心会不会如期汇款。
希望对你有帮助！
