天津，一座大城的逆袭之殇！

清明前夕，米宅北京团队在天津深度调研了四天。

这四天时间，我们走遍了城六区、环城四区、滨海新区、武清和宝坻，行程超八百公里，走遍了天津大街与小巷，深度触摸了这座古老城市的心跳和脉搏。

现在的我，敢说开始懂这座城市，可是，却不知如何下笔。

1

天津楼市现状

开篇之前，我想先讲一讲大家最关注的问题，天津楼市现在怎么样了，可以入场了吗?

首先，我要告诉大家，天津的房价，已经实实在在的降了，而且，降幅还不小。

相对于去年4月限购前的最高点，目前下跌幅度普遍在20-30个点，城六区降幅略低，环城四区和远郊区降幅更高，学区房相对坚挺，但跌幅也不小于10个点。

目前的二手房成交价基本上已跌回了16年9-10月份的水平。

这是目前天津二手房均价统计表

但是，天津的楼市逻辑又与北京不同。

北京楼市在3月份已呈现止跌企稳的态势，不少大额资金已经开始入场，尤其在大家比较看好的通州等区域，二手房成交开始旺盛。

今年3月份，天津二手房成交7864套，成交均价为13192元/平米，同比去年3月成交量下跌近2/3，据链家地产统计，近3周以来，天津二手房市场供需量持续缩减，整体的观望氛围并没有改变。

大家期待的小阳春并没有出现，天津楼市，仍然没有复苏的迹象。

天津，北京，这两座相邻的超大城市，表面十分相近，实际又全然不同。

2

解读天津

再祭出这张天津地图。

天津是一个典型的环状城市，天津的宇宙中心在和平区。

最优质的资源都集中在和平区，因此，和平区最贵，均价达到五万多。

环绕着和平区的，是南开、河东、河西、河北和红桥五区，这五个区都属于天津的中心区，但由于每个区自身承载的价值不同，价格又各有差异，但大部分都在2.2万--4万之间，我说的是二手房。新盘自然更贵一些。

中心区往外，是天津的第三环，环城四区，东丽、西青、北辰和津南区，这四个区目前的房价基本在1.3-2.6万元之间。

最外围则是天津的远郊区了，武清、宝坻、静海、宁河和蓟州区，目前房价在0.8-1.8万之间。

需要单独拿出来讲的是滨海新区，滨海新区所辖的塘沽原本是天津的老城区，和中心城区一直呈双核发展，后期，塘沽区与汉沽和大港区合并为滨海新区，成为天津发展的桥头堡和实验田。

天津的总面积有1.19万平方公里，根据官方数据，户籍人口1050万人，加上常住人口1600万人左右。

解放前夕，天津与北京的发展并驾齐驱，可谓不相上下。然而，后来的北京凭借首都优势一骑绝尘，成长为如独角兽一般的超级大都市，而天津则沦为了存在感最弱的直辖市，做为天津，自身的情愫是复杂而微妙的。

为了追赶北京，恢复往日的荣光，天津做了许多努力，其中最成功的就是开放蓝印户口，利用教育优势吸引了大量外来人口迁入，最终成为户籍人口超千万的大城市。

然而，成为超大城市，仅有人口是不够的，必须还要有经济的支撑。

在发展经济方面，天津政府做了很多的努力，大力建设滨海新区，在环城四区设立产业小镇以点带面各个突破，大力搞基建，设立天津自贸区，建设各类产业园、开发区、生态城和CBD等等。

天津政府的野心很大，诚意满满，起点很高。

然而，很遗憾，我很难看到它未来成功的可能性。

而且，天津代表着很多北方城市的过去、现在和未来。

3

天津的性格

解析一座城，离不开这座城市本身的性格特点。

深圳为什么成功，因为来闯深圳的人，绝大部分家境普通或贫寒，来到深圳，除了自己，一无所有，不拼就活不下去，你在深圳，看到身边的深圳人，眼睛里都写着两个字：欲望！

有了欲望，人才能破釜沉舟，城市才能不断前行。

而天津这座城市，写着两个字：满足。

天津人对自身，对这座城市，都充满了满足感。

来到天津，你会这现，这是一座慢节奏的城市。天津人习惯生活在狭小的城六区，迷恋于城六区的繁华、便捷，以及厚重的历史和文化。

在很多天津人看来，只有城六区才是真正的天津，出了城六区，那不叫天津，那是郊县。

因此，大多数本土天津人绝不离开城六区，和平南开河西对河北河东红桥，城六区对环城四区，环城四区对远郊区县，形成了一条完整的鄙视链。

天津人是没有离家闯荡的概念的，请大家回忆一下，你身边认识的天津人多吗?很少，或者没有，我们在一二线城市打拼，身边充斥着东北人、河北人、河南人、湖南人、山东人等等，但是没有天津人。

因为天津人觉得天津已经够好了，有吃有喝有玩，有亲人有朋友，有数不清的历史和文化。

至于教育，小学读本地名校，大学上天大南开，生在天津已是人生赢家，为什么还要去外地打拼?至于挣钱，够用就行，要那么多干嘛?“嘛钱不钱的，乐呵乐呵得了！”

任何事情都是双面的，天津人在享受生活的同时，也失去了锐意进取的精神。

在天津整体知足常乐文化的影响下，天津的发展节奏是不疾不徐，缓慢慵懒的。

这一点，我们从天津环城四区的很多小镇上可以看出来。

环城四区由于区域太大，天津政府没有足够的资金和能力同步推进发展，于是采用在各个点建立小镇，以点带面的方式进行开发。

北辰的双街镇、北仓镇，西青的张家窝、中北镇，东丽的华明镇等，都是小镇发展模式。

远离主城区的小镇，本该是职住一体的模式。然而，天津的小镇模式却是居住为主，生活配套基本齐全，产业配套却未能跟上。这就导致这些小镇充满着闲适、慵懒而惬意的居住氛围。

当我们驱车来到这些小镇，感觉时钟似乎都慢了下来。

看着道路两边优雅的仿欧式住宅，各色咖啡厅、甜品店和悠闲的人群，那一刻，突然觉得人生何苦如此打拼，为何不停下来在这里享受优雅的慢生活?

连我们这几个体验天津的异乡人都如此有带入感，更何况生活在天津的人们。

所以，多了一份满足，少了一份拼劲儿的天津人，在这个竞争的时代是吃亏的。

4

天津产业

天津是一座典型的工业城市。

多年来，天津利用其港口优势重点发展了钢铁、石化等重工业产业。但是，随着中国经济增速放缓，供给侧改革和去产能，钢铁、石化等高耗能污染产业受到明显冲击。

为解决日渐严重的雾霾问题，北京和环京大力推行的环保限产给了天津更致命一击。

2017年3月，环保部下发《京津冀及周边地区2017年大气污染防治工作方案》，要求重点城市加大钢铁企业限产力度，很多内容直指天津。要求天津对钢铁、铸造、建材、焦化等重点行业实施错峰生产，钢铁产能限产50%。

天津市统计局数据显示，去年全年天津钢材产量4374万吨，比上年下降50%。

同样，去年著名的天津GDP造假事件，挤完水分之后天津的GDP增速只有3.6%，下滑十分严重。

对于天津这样一个连年GDP高增长的城市来说，这是一个危险的信号，甚至有人发出了天津会不会是下一个东北这样的盛世危言。

全国、天津、东三省GDP累计同比增速

2017年，一直每年都有几十万人口稳定增长的天津第一次出现了负增长，常住人口总量减少了5万人。

这其中，环保限产导致的大量中小企业关停，基建大量停工都有重要影响。根本原因还是天津经济自身对工业和固投太过依赖，转型难度太大。

实际上，随着中国经济动能的切换，天津早已出现经济放缓的苗头，早年的北方重工业强市纷纷没落，包括东三省、唐山、大同等等。

为了适应改换经济跑道的需求，天津做出了很多努力。引进了高新产业，包括金融、互联网、信息技术、新材料等产业集群，然而效果却不尽人意。

我们在调研天津的路上，看到了大量的各类产业园，然而遗憾的是，空置率极高，这说明天津的产业转型并不顺利，持续发展动能不足。

天津未来的发展是让人忧虑的。

5

天津对标北京

做为相邻的两座大城市，天津与北京又全然不同。

北京做为独一无二的帝都，天然有着巨大的吸金能力，北京的独角兽企业占到全国半数，各类高新尖端产业云集京城，北京从来不缺资金和人才，十万加的房价仍然挡不住众多的接盘侠。

全国各地的人口源源不断涌向北京，直到这座城市患上了大城市病，再也无法容纳更多的人口，并开始严控人口，引进高端人才。

北京的五环内已发展极为成熟，基本不是靠政府的助力，更多是区域的自发延伸并成熟。

而天津呢?相形之下，天津实在很落寞。

天津的城六区只有区区173平方公里，只比北京三环以里的159平方公里略大一点。

北京出了三环直到五环都是成熟繁华区域，未开发地块极少，即使有，也是市政保留的宝贵用地。

而天津，出了小小的城六区，就一步到位进入了郊区，大片大片的未开发土地，让你想象不到你身处天津的近郊。

天津政府并非不想开发，实在是资金和人口的限制。

和北京相比，天津的吸金能力弱了不知多少个量级。

资金来不了，天津就想办法引进人口，蓝印户口是个重大创新，维持了天津人口多年来的高增长。

然而，蓝印政策带来更多的是人口数量的虚假繁荣。

很多北京、河北、山东人选择落户天津，为了给子女一个教育的保障。可是，真正来到天津居住生活的却极少。

绝大多数是落户天津，仍在原居住地工作。

很多蓝印人口选择等孩子高考时再来天津享受高考政策，或者等孩子初中高中时再来天津，而且很多是老人陪读，父母并不跟随，真正落户天津后举家迁居天津的占比并不高。

这就造成了天津户籍人口过千万，实际居住人口却远低于这个数据。

为什么会这样?说到底还是天津经济产业结构低端，以大量的工业和服务业为主，高新技术企业十分有限，北漂等人员在天津找不到高薪职位和发展空间，自然还选择留在北京工作，户口放在天津占位，最终还是把GDP贡献给了北京和其他城市。

为了解决这个问题，天津政府其实很拼。

在近郊和远郊区以点带面建设多个产业小镇，建自贸区，建各类高新产业园，然而，很可惜，效果并不理想。

为什么?

人口，还是人口。

你不要被狭小城六区的拥挤和繁华所欺骗，天津其实是个人口严重不足的城市。驱车驶出城六区来到近郊环城四区，你会发现到处都是宽敞的道路和稀少的车辆，人口密度之小令人吃惊。

也许你会说，这是天津的郊区，可实际上，在北京只是出了三环而已。

在环城四区，这样的街景是常态

清明小长假的第一天，东丽区的欢乐谷几乎没有人，这在北京完全不可想象。

6

转型艰难的天津

考察期间，我也在思索为什么北京和天津的户籍人口数据上相差不大，可实际差异如此之大的原因究竟在哪里?

综合衡量下来主要原因有两个，一是天津户籍人口有相当一部分并不住在天津，包括蓝印户口和近几年入户天津的人口；

二是天津吸引外来人口的能力和北京相比完全不在一个量级之上，如果天津的外来人口是500万的话，我相信北京至少是天津的四倍。

人口数量和质量上不去，很多发展规划就成了空谈。

于是，我们在天津看到了大量勉强维持或干脆废弃的各类园区。

人去楼空、凋蔽不堪的宝坻经济开发区

只有大量办公大楼没有人的华明镇智能制造中心

偌大的东丽自贸区，随处可见的就是各类闲置的豪华商务写字楼

所谓的武清高村科技创新园只是一座空城

被废弃的东丽区产业小镇

此外，我们还看到了大量的烂尾楼和烂尾工程。

塘沽区烂尾楼

天津最著名的117烂尾楼

在天津的数天，看到几乎无处不在的各类凋蔽产业园和商务区，和大量的烂尾工程。我们真的很为纳税人心痛，太多太多的资金被扔进了这些无底洞，看不到任何产出，看不到任何盘活的迹象，无数空置的大楼就这么无声地站在这里，一年又一年，日渐残破凋零。

天津怎么了?

我相信天津每年高速增长的GDP，这些匆忙拍脑门上马的政绩工程，各类基建固投项目，占据了很大的份额。

产业概念有了，GDP上去了，政绩好看了，至于未来，就留给下一任收拾烂摊子吧。

天津，依然处在工业向高新产业转型的阵痛期，而且，恕我直言，短期看不到太多成功的希望。

即使在城六区，天津也没有成熟的CBD，商务写字楼主要集中于南京路、小白楼一带，既缺乏高新产业，更没有独角兽企业引领天津的产业转型，天津本土可提供的高薪职位十分有限。

7

落户天津

看到这里，也许很多读者会迷茫，天津经济发展不看好，那我还能考虑落户天津、置业天津吗?

我要说：能，为什么不能?

深圳、杭州经济发展强劲，但是房价你能接受，教育你能接受，水土你能接受吗?

抛开天津教育巨大的优势不谈，天津房价其实很低。

城六区大把老公房单价两万起，总价一百多万，只需首付几十万，就能给自己一个配套便利的家，给孩子一个良好的教育保障。

不要说在北京，就是在深杭这些城市也是不可想象的。

天津生活舒适宜居，是一座来了就不想走的城市。

天津众多如世外桃源般的小镇，生活安稳惬意。也许你在北京分分钟想的是奋斗，在天津却时刻在享受生活。

人生本无对错，选择奋斗未必就比选择安逸更高尚。

更何况，每年都有大量买房入户的北漂、河北人、山东人等等，和众多二三四线城市比起来，天津楼市一直有着强大的内在支撑。

我虽然不看好天津的经济转型，但是，天津的城六区、环城四区和武清区都各具特色，有着良好的生态结构，发展稳健，未来仍然值得期许。

环城四区做为紧邻城六区的近郊板块，环境优美房价低廉，每个小镇各具特色与风情，充满着宜居和人文的气息，无论是自住还是投资，环城四区都是非常值得关注的区域。

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