（阿貓阿狗都能掙錢的時代太不正常了）
很多人的觀點裡，有一種遺憾叫做去年的房價。
是這樣嗎？有時是這樣，有時又不是這樣；有些樓盤是這樣，有些樓盤又不是這樣？
具體問題具體分析，具體樓盤具體分析，只有自己有一個清晰的判斷，買房自住，投資置業才有更好的結果。
下面內參將會以濟南新東站片區的剛需盤新城香溢瀾庭為例，分析一下其2017年11月至2018年5月12日（最近一次開盤），期間新城香溢瀾庭的房價變化。
需要特別指出的是，內參僅以新城香溢瀾庭為個案展開分析，並不能代表全部濟南樓市的房價變動，切勿以偏概全，但管中規豹，新城還是能代表一部分樓盤的房價現狀。
看待房價需要多角度
在樓市中有很多數據需要多角度去看，以樓面價為例，很多人只知道樓面價有高有低，卻不清楚容積率對樓面價的影響。
比如，濟南某一宗地塊樓面價是1萬，容積率1.2和容積率3.2是差距很大。如果這宗地容積率1.2，土拍樓面價1萬是很正常，因為這是別墅等高端產品用地；但如果這宗地塊容積率為3.2，土拍樓面價是1萬，就有點高了。
正如那句話所說，拋開容積率談樓面價，就是耍流氓。同樣，看待一個樓盤的房價走勢也需要多角度去看待。
正常情況下，一個新盤，它的售價一定是逐步走高的，首開注重迴流資金，所以價格會略低一些，後期逐步加推，逐步走高，這是正常的銷售策略，並且隨著樓盤的建設，新房逐步變為準現房，準現房逐步變為現房，同樣的產品價格合理上浮是正常的。
同樣，同一個樓盤不同的產品，房價肯定是不一樣的。有人花1萬每平米買了小高層，後來另個人花9000元每平米買了高層，前者在不清楚產品的情況下，容易會誤認為，這個樓盤房價降了。反之，有時候同一個樓盤，房價上漲了，也可能是加推的產品變了。
新城香溢瀾庭從12999元到14500元，房價變動大嗎？
昨天，12日，新城香溢瀾庭加推，推出6/7號樓，共計206套房源，戶型面積為106㎡和147㎡；上午9:00開盤推出6/7號樓106㎡戶型，當天14:00推出147㎡戶型房源，其中106㎡房源136套，一口價14500元/㎡，開盤全部售罄，去化率100%；147㎡房源70套，均價14300元/㎡，開盤當天僅去化20餘套。
有朋友說，新城香溢瀾庭年前12999元，目前14500元，現實狠殘酷。真的是這樣嗎？
一起來看一下，去年11月至今年5月，香溢瀾庭的開盤情況，以及房價走勢。
（新城香溢瀾庭各樓號分佈）
2017年11月5日，新城香溢瀾庭加推15號樓，共33層，為高層產品，面積段在98平米、101平米和117平米的三室，成交均價在126000-12800元/平米。
2018年1月26日，新城香溢瀾庭加推8和10#樓，均為18層小高產品，2梯2戶，面積段為106平米三室（64套）,130平米三室（66套）；成交均價13999元/平米，頂底層13500-13600元/平米。
2018年3月17日，新城香溢瀾庭加推1#樓408套房源，戶型為建面約98平米三室、105平米三室以及119平米三室。1#樓為34層高層產品，兩梯四戶，精裝修戶型，成交均價14500元/平米。
2018年5月12日，新城香溢瀾庭加推，推出6/7號樓 ，6號樓總共17層，7號樓共計18層，均為小高層。共計206套房源，戶型面積為106㎡和147㎡；上午9:00開盤推出6/7號樓106㎡戶型，當天14:00推出147㎡戶型房源，其中106㎡房源136套，一口價14500元/㎡，開盤全部售罄，去化率100%；147㎡房源70套，均價14300元/㎡，開盤當天僅去化20餘套。
簡單梳理一下，從去年11月到現在目前，新城香溢瀾庭的整體房價確實在上漲，接近6個多月的時間，從房價從12800元漲到了14500元，每平米價差1700元。
但具體來看，2017年11月的成交均價12800元，當時產品為15號樓臨街下有底商的33層高層產品；而昨天新城加推的6號樓則為17層小高，7號樓為18層小高，一口價14500元/平米。前後房價雖然有一定差異，但兩者產品也不相同。
所以，內參認為像新城香溢瀾庭這樣的部分剛需盤，房價基本是穩定的，儘管房價有所浮動，但是很多都是基於產品不同產生的。有一點不容忽視，就是從2017年11月到2018年5月，期間經歷6個多月的時間，12800元到14500元，不同的產品，這樣的價格變化，還是比較穩定，也符合調控限價的預期。
不要看到一些樓盤的成交均價在上漲，就誤以為投資空間巨大，自住需求更不要因此恐慌購房，而忽視買房因該關注的一些東西。理性！
濟南樓市是否還有投資空間？
當然，雖然以新城香溢瀾庭為代表的部分剛需盤，價格限價，走勢穩定，
但是部分自住剛需也不能忽略這6個月的時間裡，房貸利率的變化。利率的升高無形增加了購房成本。綜合來看，自住需求依然可以買。但投資則不盡然。很多朋友都在投資剛需盤，因為現在剛需盤限價，價格比較低，很多朋友會有上漲的空間。但是現在真的有那麼多投資機會嗎？
上面分析了局部剛需樓盤現狀，下面看一組宏觀層面的數據：
1、房地產貸款創新高。對於買房一族來說，貸款數據往往是關注重點，央行最新公佈的18年一季度房地產貸款數據顯示，雖然調控效果顯現，房地產貸款總量增速下滑，但絕對值依舊創出了紀錄新高！
央行數據顯示，2018年一季度末，人民幣房地產貸款餘額34.1萬億元，同比增長20.3%，增速比上年末的20.9%末低0.6個百分點，儘管如此，相較2017年四季度絕對值仍環比增加1.9萬億元，創出紀錄新高。
這說明還有大批人在貸款買房，貸款在增加。
2、儲蓄在減少。截至2018年4月末，全國當月住戶貸款餘額達42.8萬億元。與此同時，4月居民存款出現季節性下滑，較上個月大幅減少1.32萬億元。
3、房企負債率在增加。
4、貨幣通縮
央行第一季度《中國貨幣政策執行報告》前幾天發佈了，請注意M2的走勢。17年M2為8.2%，天量的M2基數8.2%的增速也很可怕了，需要注意的是，17年我們的GDP是6.9%，CPI是1.6%。6.9%加上1.6%都已經是8.5%了。
簡單說就是M2增速已經落後於經濟發展的需求了，貨幣通縮的苗頭正在蔓延到2018年。
說了這麼多宏觀數據，也分析了個別剛需樓盤
，內參想要表達的十分簡單，自住需求可以滿足，投資機會有，但機會越來越少。現在很多人都在投資房產，基於上面的分析，這種情況恰好尤為值得投資者注意。在防範金融風險的前提下，在去槓桿的背景下，對於開發商來說，現在要做的就是加速拼命賣房回款，這對於剛需可能是好事，但是對於投資者則不樂觀。想想上一次，房企負債高企，市場是什麼樣子？
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