曾凯，一家知名房地产咨询服务机构海口区域负责人。4月22日，是他人生中一个刻骨铭心的大日子。
这天，海南发布了房地产“史上最严限购令”，在全海南省范围实施限购政策。被突如其来的政策打蒙的曾凯说，“该来的迟早会来，只是未料如此突然。”
当天，曾凯在其朋友圈以“全剧终”配图，表达他当时的心情。
王浩明，“90后”东北小伙，三亚某房地产经纪公司负责人。从2010年至今一直从事房地产销售工作，海南全域限购新政实施20天后，王浩明出现在了云南西双版纳。
曾凯、王浩明，他们是海南10万房地产销售大军中的一员，4月22日之后，他们有的选择留下，有人离岛北上。
这群曾经为海南房地产业贡献三分之二以上销售业绩的10万房产经纪人，他们的运动轨迹已经悄然发生变化：离开海南市场，大迁徙到广西、云南及广东等省区热门和潜力城市。
一张“网红”图片背后的惊悸
“全剧终”。
4月22日晚，一张黑底白字的图片，如同精灵一般，突然蹿红朋友圈。
当晚，海南省政府召开新闻发布会，发布“史上最严”房地产限购政策：海南省内商品住宅实施全域限购。
对于海南成千上万的房产营销人员来说，一张“全剧终”黑底白字的图片，在不知所措中带着几分悲壮的情绪。
4月22日晚新闻发布会上发布的《中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，实际上是海南多轮房地产调控的“补丁”政策，或者称之为“加强版”的楼市调控新政。
这份新政中，除了“实行最严格的节约用地制度”外，“实行严格的限购政策”最引人关注，即海南商品住宅实施全域限购。
之所以称之为“史上最严”限购政策，一方面表现在“全域限购”，另一方面对购房条件做了限制。
“未料到政策如此突然。之前几天大家还为海南自贸区兴奋呢。”作为房地产销售机构海口区域负责人，曾凯心里五味杂陈，他的第一反应是，在朋友圈以“全剧终”配图，表达那一刻的心情。之后不久，曾凯又删除了这条朋友圈配图。他不想就这样悲观下去。
一时之间，关于海南楼市的“段子”充斥网络。
“搞对象吗，我是海南户口。”
“嫁到海南了，一切安好，勿念！”
“两个海南土著结婚，相当于两家上市公司合并。外地人和海南人结婚相当于借壳上市。外地人能在海南买房相当于IPO。”
“待在海南没饭吃了”
已经转移云南西双版纳卖房的王浩明，2017年是人生最风光的一年。
王浩明的海南房产生意始于2014年，他与朋友在三亚注册了一家房地产投资咨询公司，业务范围以三亚为中心，辐射陵水、万宁、保亭及东方等市县。2017年年底，他把版图扩大，正在省会海口市拓展房产营销业务。
王浩明说，经过短短的3年时间，公司的营销队伍发展到150人之多，“在海南，我们公司的规模并不算大。但在将来，算不算大就不好说。”
2018年年初的时候，王浩明对海南房地产销售依然“野心十足”。但4月22日海南这个严格的房地产政策“从天而降”后，他对未来顿时感到有些迷茫，有被打蒙了的感觉。
20天后，王浩明在朋友圈开始转发与西双版纳旅游推介相关的自媒体文章，有时也在朋友圈发当地一些风景美图。
几乎与王浩明同一时间，鲁嘉豪也选择离开了海南，前往广西防城港一带发展。这位海南小伙，仅用了3年多时间，在海南房地产中介行业打造了属于自己的“销售王国”，并将其进行连锁化。
鲁嘉豪称自己基本上放弃了海南的业务，在广西防城港全力以赴拓展市场。
鲁嘉豪在海南的业务依然继续，但业务重心已经不在海南。“我们在这里（防城港）一直招人，留守在海南的团队也就是做一些网络推广。”鲁嘉豪进一步解释称，就是做一些平台推广，介绍推广防城港等地房源，“这里还不限购，靠海边的房源充足，房价还很便宜。以前在海南的时候，我们去美兰机场、凤凰机场接客户，现在直接将客户引流到了北海、防城港了。”
房产经纪人只是撤和守 房企则是压力山大
海南房产经纪人迁徙路线
2016年、2017年，海南商品房销售金额分别为1490.2亿元、2713.72亿元（房地产销售额相当于2017年海南GDP的五分之三）。据不完全统计，海南商品房通过中介机构渠道销售成交金额，占到全海南省的三分之二还要多。海南商品房客源80%来自岛外，在这个成绩和过程背后，海南10万房地产经纪人功不可没。
对于海南房地产经纪人的集体“出走”，会给海南房地产业带来怎样的影响？
也有例外。邓拓平对海南房产经纪人集体“出走”不以为然。“我目前没有这样的打算，大家都走了，对我的团队来说，也许是一件好事。”邓拓平称，其公司的业务重心主要做二手房转让和出租，“房产中介业务要看你怎样做，从长远看，结果并不会太糟糕。”
不独房产中介机构和房产经纪人受到冲击。突如其来的重磅限购政策也让开发商“头疼”，融创、恒大、碧桂园、雅居乐、鲁能这些重仓海南市场的大型房企，都不得不仔细斟酌如何应对限售政策。
并非没有办法，以往其他城市打擦边球的“先租后买”会在海南蔓延开来，还有改推40年商业别墅类产品，一家大型地产央企在三亚的项目已经低调推出此类产品。一些开发商与外地购房人也想出了先签协议预付订金，等交够两年社保及房子建好交房时再签购房合同的方法。
有观点称，限购后的两周，海南连续8年的单盘销售冠军清水湾的成交量都为零。今年雅居乐给清水湾项目下的任务是180亿元，2017年清水湾卖了169亿元。
“新风口”和远未清晰的结局
“五一”之前，住建部约谈了全国12个“热点”城市，其中就包括海口和三亚。
根据国家统计局发布的70城房价数据，被约谈的12个城市中，除佛山外，其他11个城市的新房价格3月和4月份无一例外地出现环比上涨。其中海口3月份环比涨2.1%，涨幅居12城之首，4月份海口、三亚以环比涨幅1.9%，涨幅在12城中并列第一。
根据海南中原策略中心统计数据，从2016年12月中旬至今年4月底，海南先后16次发布与房地产相关的“意见”或“通知”。这些新政囊括了土地供应、商品房销售及全装修等内容。房地产调控政策一路“打补丁”，直至今年4月22日的“最严全域限购”。海南省委书记、省长多次强调，以“壮士断腕”的决心，减少当地经济对房地产的依赖。
5月17日，由中原地产、房友圈、明源云等联合举办的“新风口大未来”海南房企发展方向探讨沙龙上，参会开发商及中介商代表认为，海南全域限购，从短期来看，确实要经历阵痛；但从长远看，并不见得是一件坏事情，促使海南房地产业转型升级，未来在海南，粗放型、结构单一、快餐式的房地产开发，不会再有市场。
海南中原策略中心分析师袁铭键认为，处于“新风口”的海南，企业要谋求转型发展，租购并举是下一个企业发展机会点。袁铭键说，特色小镇、共享农庄、美丼乡村、度假民宿等新型业态预计会加快占据市场；未来办公楼、商场、酒店、公寓等物业需求将增大，经济发展对于人口的聚集也将为住宅价值的提升带来支撑。
根据海南省统计局披露的最新数据，1-4月，除了海口、三亚、文昌、白沙和昌江5个市县，其余13个市县成交面积都出现大幅下滑，超过72%，五指山甚至下滑幅度达到84%。
新的希望已经出现，“壮士断腕”的海南，短期内无法脱离房地产。5月13日，海南发布了百万人才计划，大专以上学历、中级以上职称人才，可在海南落户；博士硕士生、“双一流”高校毕业生、留学生和创业者可在海南任一城镇落户，在购房方面享受本地居民同等待遇。
5月19日，中国（海南）改革发展研究院院长迟福林公开表示， “海南房地产有巨大的发展空间，现在只有910万人口，估计10年以后，海南会达到1500万人口”。迟福林还预计，在目前59国旅游者免签的基础上，海南会尽快公布所有与我国建交的国家都可以免签进入，“这项政策我估计不会时间太长”。
海南这项人才政策并不完全被舆论认可，有观点认为其动机并不纯正，人们的理由是相当于关前门、开后门，因为这100万人，就是未来海南房地产的希望所在，这是在曲线解房地产的围。
海南房地产的结局，远未到来。人们在迷茫和焦虑中观望、等待。
（应采访者要求，文中涉及中介机构人名均为化名）
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