014年創業熱潮興起時，被創業帶火的附加行業包括每位創業者都耳熟能詳的“孵化器”，或曰辦公空間。不過，辦公空間自身沒有挪動互聯網創業這麼好命，常常從降生的第一天起就飽受盈利質疑，而真的能為投資者帶來利潤的更是屈指可數。在最初幾年裡，本錢低、有資歷的老式空間幾還能維持正常運轉，而新潮空間則常常走在試探的路上。
作為一家成立較晚的辦公空間企業，降生於2016年7月的米域，同樣走了不少“彎路”。米域CEO馮印陶表示，當時辦公空間路在何方，誰也不分明。市場三種不同的意見都不乏嘗試者——以地產租賃為中心，做商業地產；以投資運作為中心，做創投空間；以增值效勞為中心，做生活方式。
中心不同，決議了空間自身的做法不同。公共空間比例幾，辦公室大小，有無咖啡廳？前臺如何設置，能否全包效勞，還是效勞付費？空間能否從事投資或者隨手做FA？這些差異不只給空間的運營者帶來不同應戰，也讓空間的運用者取得差異較大的體驗。
米域成立後，在2017年做了幾組“測試”。馮印陶說，其實當時也不分明方向，只好都試一下。這幾組測試也十分有意義：
A組： 模擬早期孵化器，20%（較多）的無隔間、開放式座位，裝修相比照較簡約，目的是創業企業；
B組：在孵化器根底上晉級，開放式座位減少，中型隔間增加，面向有一定收入的互聯網企業；
C組：不再特地面向創業和互聯網，本錢較高，開放局部很少，功用相對獨立，這迎合了中小企業的偏好；
D組：精品辦公空間的嘗試，大局部房間是4~8人世，簡直沒有開放式工位，平裝修，強效勞，面向設計、文化創意、專業技藝及互聯網企業。
測試過後，馮印陶發現D組更受用戶歡送，也更利於空間創收。
至於我們提供了什麼效勞，其實不是很多，但比擬關鍵。有些效勞誰都能想到，但沒多大意義，比方會計、法務效勞，外包本錢很低，空間本人來做，沒什麼優勢。再比方FA，看上去附加值特別高，但運用頻率低到能夠無視了，真做起來能有多大意義？
在測試以後，馮印陶得到了不少經歷。在四個大的組別之外，米域其實還做了不少細節的“AB測試”，比方能否重社區運營，社區經理能否活潑，能否幫助接送快遞，米域都在不同空間嘗試過，並得出了本人的結論。
“我們得出的最重要結論是提供超市型、菜單型效勞，不要一上來就大包大攬。不光是效勞，我們發現連空間自身的設置都要更靈敏一些，如今我們都不會一開端就規劃大量4~8人世了。”馮印陶總結道。
馮印陶說，這當然不能證明米域的做法對了，而老式辦公空間就不對。“辦公空間在開展的不同階段，重點肯定會有差別，”馮印陶說，“我們如今做的曾經不是當年的創業社區了，而是工作者社區，或者說是文創社區。”
追求性價比的結合辦公，目前根本看不到了，留下來的同行都有不同角度的晉級。追求智能，追求地段，追求效勞，或者把社群做好。米域也是其中之一。
馮印陶總結道，所以米域的工作辦法，就是“批發轉批發”：
空間的批發轉批發，大進小出；
時間的批發轉批發，出息短出；
裝修設計改造的批發轉批發；
效勞的批發轉批發，重點在於小微企業無法獲取的，比方商業保險（30人以下小企業做不了）。
盤繞這種方式，米域要處理的就不是“批發”（進貨）問題，而是出貨問題。“我們必需得想好，批發以後，怎樣賣得進來，”馮印陶說，“那就看市場最缺的是什麼？那也是同樣的批發轉批發思想——小微企業本人租不到的地段。”
很顯然，米域只能瞄準城市的中心區域，最好的辦公空間。不同於早期孵化器專做偏遠之地控制本錢，米域往常的重點，是把好地段賣得更好。
馮印陶舉了個簡單的例子：“比方說有一家小公司，比方說就是個工作室，一共就10個人。廉價的孵化器，一個工位2000，米域一個工位3000，那不過是20000和30000元差異，沒多大。假如你的公司位置偏僻，商務本錢會有多高？”
馮印陶說，地處偏遠的空間，員工外出辦公很花時間；更重要的是，思索到公司條件，招聘也會變得很難，或者是難以招到才能強、請求高的人才，或者必需把省下來的工位錢放回工資裡，得失相當。
盤繞這一邏輯，米域目前在上海已具有8個結合辦公空間、5個洋房辦公空間以及1個商業立方體項目，均位於上海市中心區域，如陸家嘴、外灘、南京西路、淮海路、靜安寺、大虹橋商圈等。
在批發轉批發之後，米域的下一個要務，就是提升運營效率，或者說給用戶帶來更好的效勞。
往常米域的空間設置通常分為三個區域：對外的公共區域，對內的公共區域，以及企業的辦公區域。不過，空間的重點不止在規劃，也在更多細節上。
中小企業想不想具有500強級別的辦公空間？肯定想啊。那我們就提供。結合辦公開展到今天，做晉級需求，不做剛需。第一步肯定是把設計做好，連美觀都做不到，別的也不用做了。
馮印陶表示，目的是更美、更便利、更智能。“用90後的說法就是顏值、懶和宅。重點是把一切功用集中到手機上，坐著就能享用效勞，別再刷卡，別再四處找人。”
除了對空間自身的追求，就是對運營的追求了。在早期的AB測試中，米域就發現了運營要追求均衡，有所為有所不為；進一步的探究中，米域還發現，提供的效勞中，有些要自營，有些則更應外包。“重點是人文關心和社區運營，社區肯定是最終形式。不過社區有一個問題，在你體量不大，沒有二三十萬個工位的時分，社區短時間內沒法產生價值。”
運營觸及很多細節，隨意一講也沒有用。我覺得用結果說話吧，三個指標：一，續租率高不高？二，能否承受較大幅度的漲租金？三，會不會引薦朋友入駐？此外，我覺得買賣能否經過中介完成，也是個比擬重要的指標。
而米域拿出的成果讓馮印陶比擬稱心：米域往常有60%的續租率，年租金漲幅8%以上，引薦成交比率接近20%，中介成交則只要28%。馮印陶說，很多辦公空間的中介成交率在70%以上。
馮印陶說，這是時期的變化。“以前我們買房也買毛坯房麼，後來就買平裝了。那寫字樓也一樣啊，以前大家租毛坯寫字樓，如今肯定也有人要租平裝。”馮印陶說，結合辦公不是“共享經濟”，而是“從產品到效勞”，是產品化的處理計劃。
米域從A輪到B輪具有一個共同的投資方，中南資本。其中B輪於今年春節後宣佈，投資金額4億元錢。
米域今年的目的之一，是擴展到北京，在北、上兩地具有15~20萬平的空間面積。“還有就是模塊化、數字化工序的深化，我們得進步工廠消費、現場裝配的比例。”馮印陶說，米域有個野心，爭取在2019年不只是本人做結合辦公，還要向其他結合辦公“賣改造、賣效勞”。
馮印陶表示，更重要的則是搭建培訓體系。“我們賣的是效勞，想持久提供優質的效勞，就必需具有範圍較大的效勞隊伍。”此外，米域的app也在思索晉級，以更好地分離物聯網、進步智能化程度。
結合辦公這個範疇，目前最強的是wework。不過wework在中國也還不算特別大。我置信，外鄉的效勞，還是外鄉企業更能做好，就跟uber和airbnb遭遇的相似。
結合辦公目前也面臨較為劇烈的併購。“競爭和機遇都還很多，”馮印陶表示，“特別在一切人體量都不大的當下。將來的結合辦公，高中低端都會有多個品牌吧，就像酒店一樣。”
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