今天从投资角度来谈上海楼市。
对了，就是炒房！
今天这篇文字，也是互助卖房活动从2014年以来，第一次剥开来深讲，所有的内容基于事实，不代表猴子的价值倾向，希望傻空们看明白，看懂，这就在救你们。
你说你不关心买房，这就无所谓了吗？
股市是有门的赌场，你需要开户进入，自负盈亏。
而楼市不一样，你只要生活在这个城市里，无论租房、买房，卖房；无论你无房，一套房，二套房；无论你关心或不关心，所有人都在赌场内，受到庄家的牵引。。。
所有人都是参与者，因为我们脚下的每一寸空间都是有价格的。
你不炒房，拜托，你只是在空头建立头寸。
猴子对十多年来楼市最大的批评就是，这个市场把所有人都卷入了，很多普通百姓根本不具备这方便的知识和经验储备，转瞬间被大势碾压。
先讲一个发生在香港的故事
2009年，香港中信泰富买入外汇金融衍生产品，是为了对冲投资澳洲矿业一个涉及16亿澳元矿业项目的外汇风险。公司与香港数家银行签订了金额巨大的澳元杠杆式远期合约，与欧元兑美元(1.3266,0.0031,0.23%)、澳元兑美元(0.7300,0.0028,0.39%)汇率挂钩，实际上是做空美元、做多澳元。
结果，澳元大跌，中信泰富最高合约浮亏达147亿港元。最终在2008年12月，中信泰富以亏损91.55亿港元的代价结束了这场诡异的投机。荣智健失去苦心经营多年的公司控制权。
“愿意签订这样的合约，简直就像是红了眼的赌徒，把老婆也压在赌桌上。”一位跟踪研究中信泰富多年的分析员说，该公司在历史上有不少以小博大的投资，但有这种不顾后果的投机的确少见。
“他们是运用错了衍生工具。”荷兰银行金融衍生品专家何启聪表示，其实不用何启聪这等专家，就是普通证券分析员都会发现，这种衍生工具根本不是在对冲而是在对赌，而且对赌双方不在一个起跑线上。
有粉丝会问，猴子，你提香港的事情干嘛？
答：京沪的刚需购房者，若不买房和中信泰富犯下的低级错误是完全相同的，同样在不受到任何保护的情况下，承受不对称的风险。
用更加通俗的例子，假设时间倒溯到2004年，你购买一套位于浦东金桥的东方知音一手房，三房两厅，建平学校的学区房。大约价格在70万，首付20%，14万，银行三十年等额本息贷款56万，每月还3360元。
你犹豫了，彷徨了，你的选择有两个方向：
1、看跌：担心买了下跌，跌光了，地震了，房子一文不值了，会亏完首付的14万。槽，这就是传说中，傻空心心念念说的资不抵债，房子的残值比贷款还低，好可怕。
2、看涨：万一涨一倍，就赚了70万。
诸位看官是否发现问题，这两个选择是不对称的。
看跌：理论上限是70万，归零为止。 而实际上作为不动产，无论如何是无法亏到价值为零的，我们还是假设腰斩吧，亏35万。
看涨：理论上没有上限，涨到无穷大，完全可以涨10倍。
不幸的是，刚才那个案例是真实的，这套房子的市值目前近1000万。如果看涨失败，最多损失35万，而看跌失败了，损失930万。
亏35万 VS 亏930万，损失相差悬殊！！！
这是在金融上，市场中最大的风险“short call”，看空和看多风险是不对称的。看多失败最多亏掉目前的房价，看空失败的损失，理论上没有上限的，涨了多少你就亏多少。
在京沪楼市的刚需，不买房意味着赤身裸体（未做风险保护）面对史上最强的庄家。
炒房是投机？在金融角度看，刚需，必须买房，却单边看跌，你的风险未受到任何保护。这是典型的投机！！！
是的！！！
刚需的，不买房才是投机！！！
真正意义上的不投机，这样的伦生赢家起码在中内环间有一套三房两厅的品质楼盘，没有自住或者改善的需求。说白了，就是有独立的生存空间不参与进楼市博弈，他们的住房也不会出现在市场之中。
这里我引用一段在期货市场里面的例子，1993 年，斯坦利·克罗先生在《投资策略》一书中，曾经举了这么一个描述：
“从1991 年至1993 年整个三年，在香港恒生指数从大约3000 点到11000 点的不断上涨的过程中，市场行情有着很明显、很显著的涨势，而且没有可行的、客观的原因去做空头交易。
一大群投机者屈服于没有约束的想当然的想法和一种在市场上做空头的愿望，连续地尝试进行令人惊叹的牛市的空头部位交易。理由是：
(1)市场行情看似是高估的；（房价泡沫）
(2)市场行情的矫正到时间了；（房价要大跌）
(3)他们听到一个看跌的消息，认为价格将会下跌；（国家又出政策了）
(4)纽约一家大投资公司大量买入是价格上涨的最主要原因，而这家公司的行为不久要变为空头，从而会使市场行情再次看跌。（炒房团要跳楼了）
不少投机者一味地死做空。随着市场价格越涨越高，投机者对于熊市的预期也不断地强化，有的甚至达到近乎偏执狂的程度。因为认定熊市要来了，不少中小投资者几乎是前赴后继地逢高沽空。。。”
以上文字，是对期货市场中逆势做空投机者的描述，大家可以对照看看，到底谁才是投机者。
期货市场的主力既可以做多，又可以做空，市场始终处于多空交织的不确定性中。
如果把上海楼市类比成投资市场，主力的方向是确定的，主力的仓位头寸是确定的，上海楼市是个具有确定性的市场，你所要关心的只是杠杆程度和流动性。
请大家再次看一下拙著《【猴深度】楼市真相：你的交易对手是国家！》，这是看待上海楼市问题的最直接的视角和思维方式。
这其实是个返璞回真，最简单的市场。哪怕没有受过系统教育和专业培训的人，根据直觉的指引也能直达本质。
很多屡屡踏空的购房者，往往思考的太多，又不具备风险意识，反而把自己置身于风险最大的境地。
那么，上海房子还可以买吗？
这个答案，傻空别听了。伤身体！！！
如果你去一家银行，银行工作人员告诉你，有一个理财产品。
长达30年以上；
随时可以赎回；
平均年化收益率20%；
同时还是通胀保护债券（TIPS），确保收益率一定在通胀率上方；
按月到付的生息资产；
阿姨大妈一定会打破头来购买！！！
然后一看，哇嘞，这款理财产品还可以用优惠利率的银行贷款，可杠杆化。
再一看，这个项目最大的持有人是，DANG！信用风险为零，只有市场风险。
最后，发现，其实这个项目还是保本类型的项目。至少理论上，70%的本金受到保护。
这个产品有两个的缺点：第一，你不能多买，户籍家庭限两份，其他人士符合社保要求的限一份；第二，门槛较高，普遍100万起，而且门槛逐年提高。
这是一份超越市场任何其他理财产品的好东西。为神马会有如此逆天的产品。因为这是庄家的金手指。
已经是个确定的单边（单方向），确定主力存在，确定主力控盘能力，确定主力意图的市场，那么你需要做的只是跟随主力。
小白又问：限购政策出来后，是否房价会跌！
答：微观的二手房市场会有各种情况。更准确的描述：这叫波动，如果把时间放在几个月或者1,2年来看，房价在调控期间是不稳定的，但是当你兴高采烈的入手捡漏的时候，操作起来，会发现苦难重重，各种限贷限购，最大的障碍是，市场上没有对手盘了，之前那些很好的房子都退出市场了。其实，你并没多少选择。
而且，和大量减少的房源来比，和你一样捡漏的竞争并不会减少，实际上，只需要一名稍微预算高于你的买家即可。这根源在于，京沪楼市的需求曲线已经没有任何弹性了。
最终你会发现，早买早享受，晚买多负担这样朴素的规律依然生效。
如果，把时间段拉长到5年甚至20年的周期。你再回首看，现在总价上下5-10%的波动可以忽略不计。
正如本文前面那个例子，2004年的东方知音，到底是70万还是75万，已经不重要了，真的没关系，产证在你手上才是最重要。
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