“ 樓盤好壞的重要指標是什麼？
”壹
評判一個樓盤好壞重要的指標是什麼？
地段？開發商？物管？戶型？價格？小區環境？
這些都沒錯。
但大部分購房者都會忽視一個非常重要的指標：
容積率！
貳
什麼是容積率？
容積率的定義是：項目用地範圍內地上總建築面積與項目總用地面積的比值。
什麼？看不懂？
好吧，我說人話。
在1萬平米的土地上，修了1萬平米的房子，容積率=1；
在1萬平米的土地上，修了1.5萬平米的房子，容積率=1.5。這樣夠清楚了吧。
叄
在同樣面積的土地上，房子越多，容積率就越高；房子越少，容積率就越低。
容積率越高，小區裡的人就越多，就越顯得擁擠。
容積率越低，綠化面積和公共空間就越大，住戶數量就越少，舒適性就越高。
所以，我們可以得出一個結論：
一個小區的容積率越低，品質越好！
肆
容積率是誰定的？
當然不是開發商。
如果開發商可以自己確定容積率，那一定會定得越高越好。因為容積率越高，可以賣的房子就越多，賺的錢也就越多嘛。
每一個地塊的容積率都是由政府規劃部門根據城市的整體規劃方案來確定的 。
有一個東西規定了城市每一個地塊的範圍、用地性質、容積率等指標。這個東西叫做控制性詳細規劃圖，也就是我們常說的控規圖。
猜猜這是哪裡的控規圖？
政府在賣地時，都是根據控規圖來拍賣，每一個地塊的容積率都是事先定好的。所以，
地塊的容積率是由政府確定的。
伍
那容積率究竟多少才算高，多少又算低呢？
現在我們來普及一下不同物業形態容積率的合理區間：
如果一個小區的容積率在上述區間，那就算是合理的。
陸
並不是所有的樓盤都處在容積率的合理區間，舉兩個例子：
渝北區人和某科開發的樓盤，容積率 3.5
這個容積率做高層比較合適，但因為洋房的價格比高層更貴，所以開發商硬是把這個樓盤做成了洋房小區。
這個密度，隨意感受一下。
新牌坊附近某湖的樓盤，容積率2.0
這個容積率做成小洋樓綽綽有餘，但開發商卻把這個項目做成了高層。
小區的樓間距達到100米，中間還有大片的草坪和業主活動空間，居住舒適性非常高。
這個樓盤也因此成為很多本地和外地開發商學習的樣本。
景觀設計可以學習，但要開發商捨棄利潤在洋房地塊上做高層，卻是沒有哪個開發商願意的。
所以評判一個樓盤的檔次不能光看物業類型，
容積率才是決定一個小區品質的硬指標！
柒
那麼容積率低的樓盤就一定比容積率高的樓盤更舒適嗎？
那可不一定！舉個例子就明白了。
A樓盤容積率3.0，物業類型全是高層；
B樓盤容積率2.5，物業類型是高層+別墅。
如果你是想買高層的客戶，你認為哪個樓盤舒適性更高？
直覺應該是B樓盤吧？
“墅區高層，超低容積率，奢享人生極致體驗。”
慢著！
不看廣告看療效，看看下面的圖就明白了。
A樓盤樓間距更大，密度更低；
B樓盤雖然容積率更低，但由於被別墅“侵佔”了大部分土地，高層的空間被擠壓，樓間距反而更窄，密度更大。
更悲催的是：
高層業主是不能共享別墅區的！
你只能一邊站在自家陽臺上流著口水看著樓下別墅業主“奢享人生”，一邊感嘆自家樓棟的電梯為何永遠這麼打擠。
所以買房時不光要了解整個樓盤的容積率，更要了解自己要買的樓棟所在區域的容積率。
捌
開發商承諾的容積率是真實的嗎？
雖然經常被開發商忽悠，但容積率這個事情還真的很難做假。一方面，容積率不會比承諾的更低。
容積率偏低意味著開發商可以銷售的房子變少了，也就是通常說的容積率沒有做滿，開發商可沒那麼傻。
另一方面，容積率不會比承諾的更高。
如上文所說，每一個地塊的容積率是由政府事先確定的。
擅自調高容積率是非常嚴重的違法行為，並且也是不能通過審批和驗收的。
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