接著須討論，房地產稅的可行性怎麼樣？
我認為可以通過回應最主要的五點詰難來說明：
第一，很多人講國外這個稅，可是在土地私有的情況下徵收的，而中國所有的城鎮土地都是國有的，還在上面再加一道稅，這不是法理上面的硬障礙嗎？包括一些很高端的人士也都說過這個意思，網上更是廣泛流行此種詰難。
但我們作實證考察，國外可不是如所謂一律土地私有的情況，比如英國是工業革命發源地、典型的老牌資本主義國家，但它不是所有的地皮都私有，既有私有土地，也有公有土地。公有土地裡面還有不同層級政府所有、公共團體所有的區別。建築物（包括住房）和下邊土地的關係方面，大的區分是兩類，第一類叫作Freehold，即我住在這個房子裡面，沒有任何條件可講，下面的地皮就是我的，這就是終級產權上地與房是一體化的。另外一種是叫作Leasehold，我持有這個房產，但地皮是要籤一個契約的，使它成為一個合法的佔有權、使用權的形式。這個leasehold可以把最終所有權跟使用權極度地拉開，最長它是999年，但在法律框架上產權是清晰的，是毫無疑問的，即最終所有權在哪裡非常清晰。總之，在英國，土地跟建築物、跟住房的關係就是這兩種類型，但是被稱作Council tax的房地產稅是全覆蓋的，並不區分哪種可以徵，哪種不能徵。再比如香港（當然也是源於原來英國治下的既成事實），那裡沒有私有土地，土地全都是公有的，但是香港徵了多少年的差餉，從來沒斷過，所稱的差餉就是住房保有環節的房地產稅（至於香港的物業稅，是營業性的房產要交的另外一種稅）。香港差餉來由也很有意思：你要住在這裡，就得有警察來保證安全，而治安警察當差要開餉那麼錢從哪兒來呢？大家住在這裡，那就參與進來分攤負擔吧。所以，從國際的、海外的實踐來說，並不存在這樣一個人們聽起來很有道理的說法，即：只有土地產權私有了，房地產稅的合法性才能夠成立。
再者從理論分析來講，也可以印證：中國改革在80年代前期要解決的問題之一是國營企業要“利改稅”，要與其他企業一樣交所得稅，走了兩步達成了這個制度。這個制度建設過程中就有這麼一個學理啟示：不要以為國有企業產權終極所有者是國家，那麼國家對它徵所得稅，就是自己跟自己較勁。這不對，這些主體是有相對獨立物質利益的商品生產經營者，必須加入市場競爭，而競爭又必須要有一個基本的公平競爭環境，所以國家可以通過立法來調節終極產權在政府手裡、但是有自己相對獨立物質利益的國有企業和其他企業的利益關係，合理的設計是把它們放在企業所得稅一個平臺上（所有的企業包括外資企業現在是一個平臺）。當然後面跟著的還有一個產權收益上交制度，這就合乎了現代企業制度各個角度的審視。
這一分析認識實際上可以比照地引伸為：現在最終國有土地上的這些住房的持有者是具有相對獨立物質利益的、各自分散的主體，在最終的土地所有權歸國家的情況下，通過立法可以用徵稅方式調節他們的物質利益關係，無非也就是這個邏輯和道理。中國大陸上與國有土地連為一體的居民住宅，在其土地使用權（通常為70年）到期時怎麼辦？我國《物權法》已對這一“用益物權”問題作出了明確的“自動續期”的立法原則規定，有關部門應相應制定細則，以回應公眾關切和訴求，引導和穩定社會預期。
第二，土地批租形成的地價負擔已經包涵在房價裡面，現在再來開徵一個稅收，這不是重複徵收嗎？很多人聽了也是憤憤不平。但是，實話實說，不要說地價是租，而這是稅，就是稅本身，作為現代的複合稅制表現為多種稅、多環節、多次徵，也必然產生重複的問題，真問題是各種不同的稅負重複得合理與否的問題，不可能只有一個稅，其他統統去掉。而“租”和“稅”，更不是兩者必取其一的關係，所有的經濟體都是在處理它們之間的合理協調關係問題，所以如果理性地說，這個問題也不可能構成硬障礙。
第三，如果按照開徵房地產稅來做的話，新的地皮和以後其上新生成的住房的供給，價格水平會與原來的有一定差異：原來沒這個稅收因素的時候，動不動出“地王”，以後不敢說有了這個稅就不出“地王”，但最大可能是不像原來那個市場氛圍和密集頻率，因為各個方面預期都變了，市場更沉穩了，這就是它調節的作用。那麼這個價位落差怎麼處理呢？必要的情況下，“老地老辦法，新地新辦法”，中國早就有這些漸進改革中的辦法與經驗，社會保障方面老人、中人、新人不就是區別對待嗎？最後老人、中人因自然規律退出歷史舞臺了，又回到一個軌道上了，所以這個問題也不形成硬障礙。
第四，有人強調這個稅在操作方面過不去。比如一位較活躍的教授，在一個論壇上強調的就是：稅基評估太複雜，中國要搞這個稅而解決稅基評估的問題，那是150年以後的事了！但實際上我國10多年前有關部門就安排有物業稅模擬“空轉”的試點，也就是要解決稅基評估的問題，開始6個城市，後來擴為10個城市。我去調查過，是把所有的不動產基本數據拿到，錄入計算機系統，計算機裡面早已經設計有軟件，分三類（工業的不動產、商業的不動產和住宅），然後自動生成評估結果。專業人士要做的事就是這個軟件怎麼合理化的問題。在這裡面模擬“空轉”不就是要解決稅率評估和對接操作的事嘛？中國早就在這方面考慮到鋪墊和技術支撐，沒有任何過不去的硬障礙。實操時還會借鑑國際經驗來處理好評估結果與納稅人見面取得認可，以及如有糾紛如何仲裁解決等問題。
操作視角還有一種說法就是：“這個事情太得罪人，你徵這種稅，逼著人家來跟你拼命，這動不動會形成大面積的抗稅，政府怎麼收場？”我們觀察重慶，這就可以說到試點的作用——本土的試點其意義的體現。上海、重慶敢為天下先而進入試點，破冰試水，在柔性切入以後，便可看看動靜。重慶方案更激進一點兒，敢動存量，涉及的是最高端的獨立別墅。轄區內這幾千套住宅要交稅了，但給出了一個“第一單位”的扣除，把180平米扣掉以後，才考慮該徵多少稅。如果恰好是一個小戶型的獨立別墅，正好180平米，照樣不用交稅。重慶做了以後，沒有聽說產生什麼暴力衝突或者對抗性矛盾，沒有出現抗稅事件，只是少數人遲遲不露面，找不著人在哪兒，其他的交稅人一般都是沒有多少摩擦就交上來了。可想而知，這些成功人士犯不著為一年交一萬多、兩萬多元的稅跟政府去拼命。這些都是本土的試水實驗給我們的啟發。
這方面我雖不認為在操作上就是過不去的事，當然也應強調審慎對待。為什麼這兩個地方要柔性切入？就是這個事不好碰，但是兩地畢竟有戰略思維，“敢為天下先”，在本土先行先試。本土的試水經驗進入立法過程，它的意義不言而喻，非常寶貴，第一單位的扣除正是從這裡也可得來的一個本土案例經驗。我一開始就直覺地認識到中國不能照搬美國普遍徵收的辦法，上海重慶的做法使我更感受到在中國似乎就應是按照這個技術路線，首先建立框架，再相對從容地動態優化。重慶這個180平米的邊界也在調整，最新調整是收緊了一點，無非就是讓社會慢慢適應這個過程，但是一定要做第一單位的扣除。操作方面可能還會有其他一些大大小小的挑戰，但無論怎樣，總體來說，我認為決沒有過不去的硬障礙。配套槓桿如處理得較好，這個稅改決不應激生動盪、形成所謂“壓垮穩定局面的最後一根稻草。”
第五，如開徵這個稅，小產權房的問題如何解決？小產權房確實是一箇中國特色，有這麼多的小產權房，徵稅時怎麼辦？我們調研後形成的想法就是：小產權房問題不能久拖不決，必須解決。在深圳調研後已寫了調研報告，深圳的實踐使我們在這方面已經看出一個前景，就是分類處理，一次把通盤方案擺平，雙層談判（政府不在一線上去談判，先跟那個小區形成一個框架，小區再向住戶做工作，就好像現在拆遷，很多時候都是靠小區層面再做工作），談妥了以後具體兌現可以分期來。小產權房分類處理是早晚要做的事，早做比晚做更主動、更積極。如果這個房地產稅改革能夠推動，那我認為正是借勢應該倒逼著把小產權房的問題解決，這是好事，必做之事，不是壞事，也不成其為所謂硬障礙的理由。
總體來說，房地產稅制改革的推進要領至少應可提到這麼幾條：
一是按照中央的要求，應該積極考慮加快立法。“稅收法定”是一定要做的，但一直到現在，沒有看到立法加快，2017年兩會信息是：“納入人大的一類立法，今年不考慮，交下一屆人大考慮”，把這個燙手的山芋交給了下一屆人大，下一屆人大五年之內我們希望能夠解決。進入一審後多長時間能走完立法全程，確實還不好預計，但關鍵是先應啟動，不宜再作拖延。一俟成立法以後，可以根據情況分區域、分步推進。假定說2018年就可以推——這完全是假定，那顯然不能全國700多個城鎮一起動，一線城市，還有一些熱得難受的城市，是不是可以作為第一批，先依法實施這個地方稅，其他城市區域以後可以從容地分批走，“去庫存”壓力大的三四線城市慢慢考慮，不必著急。
二是適應國情與發展階段，在法定規則中一定要堅持作住房“第一單位”的扣除，否則社會無法接受。“第一單位”社科院曾有方案提出人均40平米。人均多少平米，我們依靠不動產登記制度可以把信息掌握得一清二楚，但可能還有一些更復雜的事。網上有個反饋意見，它是以假設情景的方式表達的反對：按照社科院方案，人均40平米，有一個家庭父母帶一個孩子三口人住120平米，不用交稅。但是，不幸的事件發生了，孩子車禍中身亡，在父母悲痛欲絕之際，“當、當、當”有人敲門，政府官員趕到說“你家情況變化，要交房地產稅了”。這是以此假設情景表達了對社科院這個方案的不認同，那麼給我的啟發就是：社會生活中真的發生這種事，政府一定會很尷尬，依法執行嗎？那麼你就得上門去收，但去依法收稅的時候，雖從法條來說嚴絲合縫，但從情理來說呢？老百姓不認同，執行者自己也會非常難受。
那麼這個事怎麼辦呢？沒有萬全之策，那麼通過立法程序大家可以討論：還有什麼可選的方案？放寬一點，可選的方案就是乾脆不計較人均多少平米，按家庭第一套住房來收繳，第一套多大面積都沒有關係，反正這就是一個更寬鬆的框架。但是這個方案也會有問題，如果按第一套房扣，正如有人說的那樣“一定會催生中國的離婚潮”，我覺得這也是很現實的問題，因為前面凡是在政策上有彈性空間的時候，公眾為了趕上政策“末班車”，屢次出現排隊離婚的“離婚潮”。如果按照現在提出的思路來解決問題的話，可能就還得放鬆，放到單親家庭扣第一套房、雙親家庭扣兩套房，這個事情就解決了。
當然，另外一種意見就是：“那是不是差異就太大了？”但我們總得尋找“最大公約數”，潘石屹過去的建議就是從第三套房開始徵收，許多人聽起來都覺得合情合理。無非是先建框架，尋求“最大公約數”。所以從“第一單位”扣除說的例子值得再強調一下，我們的立法應是一種全民參與，讓大家理性地表達訴求和建議，沒有絕對的誰正確，誰錯誤，無非就是找到我們一開始框架裡走得通、按照“最大公約數”社會上能接受的稅制改革方案。
第三，相關的其他稅費改革應一併考慮，處理好協調配套關係，這顯然是一個大系統。“房地產稅”、“不動產稅”這個概念廣義地說包括和房地產、不動產相關的所有稅收，再更廣義的說，跟不動產相關的其他收費負擔、地租等等，也應該一併考慮，優化為一個系統工程。到了具體落實中央所說的“加快房地產稅立法並適時推進改革”，我認為主要聚焦的是狹義的保有環節的不動產稅，這個概念的不同口徑在不同的語境裡面要說清楚。但是從宏觀指導來說，相關的稅費，所有相關負擔的改革，一定要放在一起考慮，開發、交易環節的負擔總的說應儘量減輕（炒房除外）。這方面的信息與技術支撐條件都有，最重要的是現在中央所說的2018年不動產登記制度要到位，實際上在2017年所有城鎮區域工作應該做完。當然，能否如期做完那可能是另外一回事，但是這件事情早一點晚一點，肯定是要做完的。
第四，應對立法推進的困難有所準備。立法過程的速度是不可能強求的，應該是決策層下決心，啟動一審，再爭取走完立法的全過程。立法中應該充分講道理，擺依據，積極運用系列聽證會等方式儘可能陽光化地促成各個方面的共識。與其在沒有立法安排的情況下並沒有多少效果地在輿論場這樣爭來爭去，不如按照中央的精神加快立法。
到了立法過程中間，各方發聲便都需要慎重考慮，儘量理性地表達各自的訴求。整個社會應耐心地走一審二審三審、很可能要走到四審，一定會有社會上創造天文數字新紀錄的各種意見建議，要收集、然後梳理出到底實質性有多少多少條，如何吸收其合理成分。
這是一個全民訓練“走向共和”的過程，在公共資源、公共社會管理方面，這其實是一個很好的、必須要經歷的客觀的社會培訓過程，也成為使我們的現代文明得到提升的過程。我國房地產稅立法過程哪怕需要10年，它在歷史的長河中也只是一瞬，但是這個“稅收法定”的制度建設既然是肯定要做的，應該爭取積極地儘快做起來。
賈 康 介 紹
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