——专家建言中国房地产市场高质量发展
【在加强和完善房地产调控、遏制投机性需求的同时，强化租购并举、推进租赁市场发展，满足居民多层次的居住需求，有利于稳定消费者预期，有利于住房市场稳定】
建言房地产市场调控政策
中国经济报告：“租购并举”是中共十九大确定的房地产调控长效机制的核心内容。未来5年，中国房地产主管部门及地方政府的核心任务是推动“租购并举”这项政策的落地。各位专家如何看现阶段的中国房地产政策？对中国房地产市场的未来发展有什么建议?
王祖继：中国政府当前的房地产政策是非常明朗的。第一个是准确定位。房子是用来住的，不是用来炒的。第二个是精准施策。开展分类调控，因城施策。第三个是构建保障。在一二线城市，发挥好租赁房对一般阶层的托底保障作用。这三条政策，如果能够得到很好落实，中国整个的协调发展，房地产和金融的协调发展，就能够得到比较好的保障。
仇保兴：我主要谈三点建议。第一，多渠道供给。一线城市住房供给渠道要多样化，比方说棚户区改造、人才房、公租房、集体建设用地建社会房，等等。欧盟国家在二战之后，大力提倡住房合作社，由无房者自行组织起来建设“租购并举”的自用房。“租购并举”，不仅要有政府投资的公租房，也可以有民企投资的租用房，更应提倡公私混合建设租用房。事实证明，由老百姓自己组织起来提供“租购并举”用房，即住房合作社建设“社会房”，效率最高。在欧盟有的国家，这样的住房合作社供房率高达50%以上。
第二，多工具连调。中国房地产市场呈现极端的不平衡，风险也集中在少数城市，不可能“一刀切”进行调控。这样一来，必须将传统的“集中调”转变为“分散调”；把“行政手段调”为主转变为“经济手段调”为主，多用信贷、税收手段取代行政手段；从“中央政府调”为主转变为“地方政府调”为主，再加上多品种、多样化供给。这样，就有可能使整个房地产发展过程中，顺周期的投资比重下降，逆周期投资逐步上升。
总之，只要房地产中长期调控规划设计合理，中国一线城市房地产市场就有可能从当前的紧平衡顺利过渡到次紧平衡，再过渡到松平衡，为市场化调控留出余地与机会。这样以来，中国房地产市场与城镇化的整体健康发展就能够得到保证。
左晖：随着城市群时代的来临，人口动态分布必将给房地产市场带来新挑战，房地产政策应前瞻性地响应这一变化。
从根本上讲，城市人口的总量与分布决定了住房需求的总量与结构。一个有效的房地产政策框架表面是对住房需求的响应，本质上是对人口分布规律的响应。只有顺应人口流动的基本趋势，才能制定和实施恰当的政策。展望未来，以城市为中心的模型向以城市群为中心的模型转变，这个转变不仅会改变人口分布的空间结构，也会改变住房市场的供求结构，也必然要求房地产政策因势而变。
第一，应建立有弹性的住房供应体系。大量实证研究和国际经验表明，房价上涨的根本原因不仅仅在于供应不足，更在于供给的弹性不足。城市人口快速增长的阶段，住房总量不足，供应主体是新房，新房供应往往取决于土地供应的数量、土地开发和投资的周期，供应弹性非常小，供给时滞非常长。相对而言，需求弹性则要大得多，面对收入、政策等诸多预期的变化，需求都有可能快速释放。在这种对比下，缺少弹性的供给无法应对需求的增长，必然产生房价压力。
第二，实施更包容的住房政策。把2亿多流动人口明确纳入住房政策框架。当前保障性住房实际主要偏向本地居民，或是符合条件的特定人才。大量的流动人口并不在保障范围之内，这部分人群的住房需求没有得到相应的照顾。在城市群发展的新阶段，这部分人有可能从中心城市流出，但他们绝大部分并不会直接回到农村，而是跟随产业的转移进入周边城市或其他城市。某种程度上，“住有所居”主要是指这部分人口的问题。
第三，租购并举。中国租赁市场在解决居民住房需求方面的作用仍然较弱。在租的领域，大城市市场供给不足、机构化租赁发育不成熟。而租购并举，核心在“并”，租赁房源80%以上都要来自私人市场，要打通买卖市场与租赁市场的关系，对居民正常的改善性二套房需求要合理满足，也只有这样，租赁房源才能有所保证。
第四，一二手房市场并重。未来周边城市主要以新房供应为主导，中心城市主要以二手房为主导，在多渠道的供应体系中，二手房作为供应的重要渠道不容忽视。
第五，建立可循环再生的体系。中心城区的房龄和设施相对老旧，越来越难以适应居民对美好居住生活的需求，应该让中心城市的“老龄化住宅”实现循环再生。
实现房地产和金融业的良性循环
中国经济报告：2017年底的中央经济工作会议提出，防控金融风险不仅仅是金融业内部的事情，重要的是要促进形成“三个良性循环”，其中一个就是要形成房地产和金融业的良性循环。建行作为开展个人住房金融业务的第一大行，对此是怎么理解的？
王祖继：确实，防范金融风险与房地产关系非常重大。只要我们分析近百年来每次的金融危机，便可知，绝大部分的危机都跟房地产市场有很大关系。中国现在整个房地产发展，情况非常复杂，房地产领域是防控风险的重点和难点所在。现在要做好三个事情，一是控泡沫，二是去库存，三是降杠杆。如果这三个要素能够平稳处理好的话，中国的金融和房地产才能健康持续地发展。
中国经济报告：从金融业视角解决房地产市场问题方面，建行有什么创新举措可供借鉴？
王祖继：建行作为国内房地产金融领域的先行者和专业服务商，根据中央要求和房地产市场新变化，积极以金融手段推进住房租赁市场建设，实施了一揽子综合金融解决方案。这其中包括通过适配金融产品以稳定租赁关系、平抑租赁价格，通过“CCB建融家园”等新型物业形态提供家庭式长租服务等。内在机理上，就是借助金融服务开放共享平台和配套金融产品，使房子、服务、资金和信息贯通起来，解决供需错配的问题，促进“长租即长住”新理念新市场的形成。
一是使房源供给丰富起来。通过支持政府与企业等投资新建和盘活存量、改造商用物业、汇集社会零散房源等多种渠道，丰富租赁住房尤其是长租房的供给，并通过搭建综合服务平台降低交易成本。目前，我们的合作企业已达到1500多家，储备房源超过10万套。同时也在探索“要存房到建行”的金融服务，激活社会上存量闲置房源，物尽其用，实现价值释放与价值创造。
二是使固化资金流动起来。房地产包括租赁市场具有资金密集型的特征，无论是开发建设、购置还是持有和运营，都对资金有高强度的需求，同时从中又能够产生大量稳定可期的现金流。针对中介服务商运营需要的资金融通、租金等未来收益管理等需求，我们除了提供传统信贷融资产品外，还推出了“按居贷”、类REITs等一系列新型金融产品，帮助企业和个人纾解资金压力、提高资金使用效率，并有效降低杠杆率。
三是使分散信息共享起来。建行借助大数据分析平台和长期积累的海量交易信息和房屋数据，并引入外部优质数据源，以及与交易系统、监管系统对接，下大力气打通房地产市场“信息孤岛”，帮助企业、个人和政府主管部门解决信息不对称问题。建行为政府主管部门搭建了开放共享的住房租赁综合服务平台。建行现在已经与300多个地级及以上行政区签署了平台合作协议，大量企业和个人客户加入了这个平台。我们还率先推出住房租赁价格指数，目前已在18个城市发布，为各市场主体提供决策信息支持。
四是使租赁服务活跃起来。住房租赁市场发展壮大，需要有一大批专业化、机构化的租赁服务企业。我们针对市场上的房屋托管、租赁配套、持有运营、中介撮合等不同类型住房租赁企业的特点和需求，设计推出配套的金融和技术服务方案，帮助它们提升服务能力，做精做大做强。
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