易居研究院分析認為，預計金融秩序整頓及違規放貸監管仍將持續。到2018年年底，全國居民購房槓桿率將進一步下降至25%左右。隨著居民購房槓桿率的進一步回落，全國房價漲幅仍將繼續下行，四季度或將從正增長轉變為負增長。
個人購房貸款餘額近年呈加速增長態勢
報告顯示，從人民銀行季度公佈的個人購房貸款餘額走勢來看，近年來呈現加速增長的態勢。
數據顯示，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個人購房貸款餘額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，期間新增房貸餘額約9.9萬億。2015年-2017年二季度，短短2年半時間，貸款餘額迅速攀升至21.6萬億元，期間新增貸款餘額約10萬億。對比2004-2014年間的9.9萬億餘額新增可以看出，本輪僅用了25%的時間卻增加了102%的貸款。
通過回顧過去13年數據發現，個人購房貸款餘額同比增幅最高點出現在2009年四季度（60%），報告分析認為與四萬億刺激有關。
2010-2011年間，中央相繼出臺了相關調控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個人房貸餘額增幅隨之回落；
2012年二季度回落至11%，個人房貸餘額同比增幅開始回升；
2013年四季度達到21%後重新回落；
2014年-2015年二季度間，個人房貸餘額同比增幅一直在17-18%區間內盤整；
2015年三季度開始，個人房貸餘額同比增幅快速提升加上國家不斷出臺的一系列去庫存利好政策；
2016年四季度超過了過去5年的增速水平達到36.8%；
2016年底，中央經濟工作會議強調“嚴格限制信貸流向投資投機性購房”，熱點城市紛紛出臺政策收緊信貸政策；
2017年一季度，個人房貸餘額同比增幅出現收窄（35.5%），此後4個季度保持收窄態勢；
2018年一季度回落至19.7%；
報告分析認為，從全年來看預計短期信貸趨緊態勢不會改變，2018年全年個人房貸餘額同比增速將進一步放緩，但回落速度或有所趨緩。
從個人按揭房貸餘額新增走勢來看，數據顯示，2018年一季度個人住房貸款餘額新增9600億元，環比上升20%，同比下降13%。雖然增幅已經出現明顯回落，但房貸新增的絕對值仍處於歷史高位。觀察歷史數據，2016年四季度以來，個人購房貸款餘額新增額連續回落。四季度個人購房貸款餘額新增額進一步降至8000億元，同比下降33%。種種跡象表明，隨著調控政策的不斷髮酵，熱點城市房地產市場降溫明顯，投機需求得到有效抑制。
從全國人民幣新增貸款中個人房貸佔比來看，2018年一季度，個人住房按揭貸款佔新增境內貸款比例為24%，較2017年底下降了8個百分點。觀察歷史數據，該指標大致出現三個高點（30%），分別發生在2007、2009年和2016年。2016年三、四季度，該指標連續刷新歷史最高值，達到50%和56%。也就是說，新增境內貸款中有超過一半流向了住戶按揭貸款。進入2017年，個人住房按揭貸款佔新增境內貸款比例連續兩個季度下降，三季度重新回升，2018年一季度再次回落。從絕對值來看，該指標已經回到2016年上半年水平，但仍高於2008年以來歷史平均值20%，說明住戶房貸部門去槓桿未來仍有空間。
全國個人購房槓桿率處於下行通道
從全國居民表內購房槓桿率走勢來看，數據顯示，2018年一季度，全國居民表內購房槓桿率為33.1%，環比下降1.4個百分點。觀察歷史數據，從2015年三季度開始，居民購房槓桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.1%。2017年一季度，該指標小幅回落至43.8%，此後4個季度連續下行。目前來看，當前全國個人購房槓桿率正處於下行通道。
近期住建部約談12個城市，重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆，並提出6大要求，其中包括：要加強個人住房貸款規模管理，落實差別化住房信貸政策，強化對借款人還款能力的審查，嚴格管控消費貸款、經營貸款等資金挪用於購房加槓桿行為。預計金融秩序整頓及違規放貸監管仍將持續，到2018年年底，全國居民購房槓桿率將進一步下降至25%左右。
易居研究院通過比較全國居民購房槓桿率與70城房價指數季度環比走勢發現，房價與居民槓桿率總體呈現正相關關係。進入2018年，預計隨著居民購房槓桿率的進一步回落，全國房價漲幅仍將繼續下行，四季度或將從正增長轉變為負增長。
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