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5月7日，北京市住建委發佈《關於加強限房價項目銷售管理的通知(徵求意見稿)》，規定限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高於85%的，由開發建設單位按限價規定自行銷售；比值不高於85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。也就是說，限房價項目的房屋銷售限價一旦低破評估價零界點，該項目的住房將轉為共有產權房，而共有產權房不得擅自轉讓、出租、出借，且交房5年後，只能按政府指定的市場評估價，賣給符合共有產權住房購買條件者（繼續作為共有產權住房使用）。那麼，什麼是共有產權房呢？
共有產權住房，是指地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；由保障對象家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件，以及所得價款的分配份額，而房屋產權可由政府和市民按一定比例持有。
由來及意義
伴隨著20世紀末實物福利分房制度的終結，經過僅二十年的發展，我國逐漸形成了商品住房和保障房並存的住房供應體系 。近年來，各地房價翻番式地上漲，高房價不僅把低收入群體排擠出了商品住房市場，部分城市甚至出現中產階級也難以通過自身能力購買商品住房的現象，而這些群體對擁有住房產權的呼聲尤為強烈。
為保障中低收入群體的居住權與資產增值收益權，給居民提供了相對較低價位的普通商品房，解決傳統經濟適用住房產權不清、尋租嚴重，而公共租賃住房政府投入資金大量沉澱、退出不易等問題，實現保障性住房制度的可持續發展。2014年，中央首次將“增加共有產權住房供應”寫進了政府工作報告，共有產權模式正式進入頂層設計視野，開啟了探索共有產權住房全國性規劃的道路。住房城鄉建設部在《關於做好2014年住房保障工作的通知》中確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石六個城市為共有產權住房試點城市。這些城市前前後後出臺了具有各地特色的共有產權住房的制度政策。
共有產權住房整個週期分為四個階段，分別為土地出讓前期階段、房屋銷售階段、房屋持有階段、房屋轉讓階段。而在這個過程中有一個非常重要的環節——土地評估，土地評估貫穿整個過程，為共有產權房的轉化工作提供重要的輔助及支持作用。
土地出讓前期階段
共有產權供應量諮詢
每個行政區共有產權住房需求量是多少，供應計劃如何安排，這需要各區政府根據本行政區的常住人口數量、人口年齡結構、住房擁有情況、經濟社會發展水平、土地利用情況、城鄉規劃實施情況、土地儲備情況等各方面的綜合因素，科學合理地來制定其供應量和供應計劃。在此方面，評估機構可以為政府機構提供供應量和供應計劃方面的諮詢服務。
項目選址諮詢
評估機構可以利用自身在房地產行業的專長，根據土地儲備情況、供應計劃、城市規劃，我們對該區土地儲備中的住宅用地進行逐一盡職調查和研究分析，對滿足供應條件的宗地進行優先供應，制定具體到項目的年度供應計劃。
土地出讓底價評估
根據《國土資源部辦公廳關於發佈的通知》（國土資廳發〔2013〕20號）規定，國有建設用地使用權出讓前，市、縣國土資源主管部門應當對擬出讓宗地的地價進行評估，為確定出讓底價提供參考依據。土地出讓底價評估是評估機構既有的一項估價業務，本文不再詳述。
房屋售價評估
評估機構可以承接對特定待出讓宗地的公共產權住房售價的評估業務。其房屋價格應低於同地段、同品質普通商品住房的價格，兼顧住房質量、建設單位利潤需求和購房者的承受能力三方面綜合影響，進行售價評估，從而體現其保障房的政府公共服務功能。
房屋銷售階段
各套房屋價格諮詢
評估機構可以在該方面提供我們專業的房屋價格諮詢服務，將價格差異細化至每套房屋，體現房屋差異和價格差異的一致性和公平性。
產權份額評估
共有份額比例是政策的核心所在，關切到購房人和代持機構的實際利益。產權份額要參照項目銷售均價佔同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。評估機構應站在利益第三方角度，公平公正地對共有產權住房的產權份額進行合理評估。
房屋持有階段
批量房屋價格評估
共有產權份額住房的抵押以其擁有的產權份額進行抵押，其抵押價值也是抵押份額的抵押價值。另外代持機構為了保證大量資金不被沉澱、提高資金週轉率，其可以將持有的產權份額進行抵押融資，與單個購房人抵押融資不同的是，代持機構擁有的資產量是大批量的，這無疑為房地產的批量評估提供了市場需求。
批量租金諮詢
為了保證出租人和承租人之間無租賃的陰陽合同或者利益輸送，代持機構可以委託評估機構進行單套或者批量的已出租房屋的市場租金諮詢，對明顯低於市場租金的租賃行為予以核查，保證代持機構利益不受損失。
房屋轉讓階段
回購價格評估
評估機構可以第三方身份對共有產權住房回購價格進行評估，確保回購價格公平公正，被原購房人和代持機構共同接受。
優先購買權的房屋價格評估
評估機構對滿五年欲轉讓的共有產權份額市場價值進行評估，轉讓價格明顯低於評估價格的，代持機構可以行使優先購買權，從而避免出現高價回購使得利益受損。
房估服務參與在共有產權住房制度的方方面面，那是因為房估遵循著獨立、客觀、公正原則，無論是對購房人還是對代持機構，給出的評估結果必須是站在公平公正的立場上，對各方利害關係人都是公平合理的價值或價格，這就是評估行業存在的價值所在。
謝謝您的垂閱，做房產評估，上小資家官網（世聯評估的線上平臺）。
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