導讀
靠高槓杆生存的房地產行業距離資金鍊斷裂也不遠了！
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地產債被投資機構遺棄
中國房地產可以說很有特色，不光表現在大家都很關心的“拿地王”、“企業豪宅”等地產項目，更體現在土地政策和高槓杆上。房地產更多帶有金融屬性，具有高槓杆高負債的特點。
房地產項目開發前期需要投入大量資金，企業自有資金往往有限，這時候房企就會通過多種方式融資，如併購貸、信託、合作開發等。整個房地產項目開發週期較長，需要源源不斷的資金投入，房企往往會在不同時期運用貸款、抵押、資產證券化等多種渠道進行不斷融資。在前十幾年房地產市場上升時期，受市場供求關係影響，很多大小房企老闆通過此種方式一夜暴富。
同時，“高槓杆率”使中國的房地產已經漸漸偏離了本身軌道，現在房子不是用來住的，都用來炒了。而這種高槓杆、高成本融資在當房地產市場轉變為下行週期時，風險會迅速暴露出來。
近日，券商拋售地產債的傳言在業內廣泛流傳。
市場上有股份銀行表示，當前涉及房地產相關業務的一概不投。不過也有銀行機構持觀望狀態。
房地產監管靴子尚未最終落地，市場風聲鶴唳，同時債市信用風險不斷向外圍金融機構蔓延，對於地產債，銀行和券商等投資機構的態度變得謹慎！地產債正從當年炙手可熱的“香餑餑”慢慢走向“涼涼”。
因城施政的政策調控下，房企市場面臨著更多的不確定性。近期海南、天津、廣東等多地強化房地產監管，住建部還於5月9日就房地產調控問題約談了成都和太原兩地市政府。
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地產債地雷重重、危機四伏
2018年以來，房地產融資成本大幅上升。
受到市場利率上升影響，房地產通過銀行間市場、交易所市場融資的難度加大。直觀感受最明顯的就是銀監部門對違規輸血樓市開出的罰單劇增。另外，表外金融監管致使部分企業融資渠道變窄。近期房企ipo也進一步收緊。
市場對於房企資金鍊的擔憂更加劇了房企融資困局。數據顯示，2017年信用債融資從1.05萬億元降至3610億元，同比下降65%。房地產企業再融資受限和現金流承壓是主要顧慮。
因房企的債務結構更多是長期債務，對於地產債的評估，主要看短期現金流是否可持續。未來，對於後梯隊的中小房企來說，盈利空間將進一步被壓縮，盈利將退居二位，現金流或成為決定生死最關鍵的基礎。
地產債在經歷了2015-2016年井噴期後，在2018-2019年集中進入回售期。受市場環境影響，因行使回售權限而兌付的債券比例大幅提升，屆時面對地產債集中到期，企業再融資渠道又受阻，這無疑將推高地產債信用風險。面對債務的集中到期，市場偏好下降，地產債地雷重重。
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強者恆強、弱者出局
眼下地產企業融資已不再單以“資質”論英雄。要放到2017年之前，資質尚可的房企獲得銀行融資很容易，但2017年下半年以來監管趨嚴，尤其是今年，嚴監管下資質已經不再是單一評判標準。反觀，背景實力成為決定其競爭力的最重要因素。
融資成本的上升和渠道的變窄，對於第一梯隊的龍頭房企來說，衝擊並不明顯，企業依靠品牌溢價還是可以獲得很多低成本融資，在政府合作方面也更有優勢。而中小房企一方面融資風險上升，兩一方面生存空間被大房企擠壓，逐步被淘汰出局。
未來房地產試產或將出現強者恆強，弱者出局的格局。行業集中度進一步提高，同時，中小房企資金鍊危機將迎來全面爆發。
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