開發區周先生諮詢：五年前，我的一位朋友所在的城中村改造，經他介紹，一位被拆遷戶趙某將自己的一套三室一廳的拆遷安置房賣給了我。簽訂合同時，趙某從網上下載了一份二手房買賣合同。合同約定，合同簽訂當日我向其支付定金5萬元，並在一個月內補足總房價的90%，其餘10%房款在房產證下來之後過戶時向其交付。如果出現我違約，定金不退；如果出現趙某違約，返還兩倍定金。我付清90%房款之後不久，趙某以其表弟開公司為由，從我手裡租賃了房子，每月支付我1000元房租至今。最近，我才獲知實情，原來趙某的房產證從我買房的當年就下來了，我於是就找趙某要求辦理房產過戶手續。沒想到，趙某說：“現在，我按照協議所列有關定金的約定，雙倍返還你定金，房子不賣了。實話告訴你，這套房子我已經抵押借了245萬元，並在房管局作了抵押登記，還不上那245萬元，房管局不給解押，房子也過不成戶。”我想了解的是，如果我同意與趙某解除合同，但這幾年房價大漲，同樣的錢我已在市區買不起房子了，即便趙某給我雙倍定金，也已不足彌補我的損失，那麼，我的這些損失怎麼辦?
法律幫辦：根據《合同法》第一百零七條、第一百一十五條之規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。本案中，由於趙某拒絕履行合同義務，為房屋設置了高額抵押，致使周先生的購房合同目的不能實現，故解除合同時，應由趙某承擔相應的違約責任。
如果雙倍返還定金仍不足以彌補守約方周先生的損失，《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 第二十八條規定，買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以並處，但定金和損失賠償的數額總和不應高於因違約造成的損失。我國《合同法》第一百一十三條之規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應相當於因違約造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益。可見，賠償損失的基本性質在於補償性，即填補當事人因違約行為受到的經濟上的損失。本案中，雙方簽訂房屋買賣合同後，房屋價格明顯上漲，房屋現價值與原買賣合同價款之差額，應為周先生享有的合同履行後可獲得之利益。現因趙某的違約行為導致合同不能繼續履行，故該可得利益應予賠償。因此，對於雙倍返還定金後仍不足以彌補損害的部分，非違約一方的周先生仍可以要求違約方進行賠償。但我們也應當注意，雙倍定金以及賠償金的總和應當以實際損失為限，而在二手房買賣中，實際經濟損失通常表現為房屋漲價後的差價損失。
閱讀更多 話說燕趙 的文章
