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房地產開發企業在土地增值稅清算時，需要確認收入金額，收入的確認又往往會存在訂金、定金、違約金、賠償金能否計入收入的問題。今天我們就來聊聊這個問題。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第五條條例第二條所稱：收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
那麼訂金、定金、違約金、賠償金是否屬於全部價款及有關的經濟收益的範疇？
各地政策：
廣州規定，穗地稅函[2012]198號第四條規定：房地產開發企業與購買方未簽訂房地產銷售合同，房地產開發企業收取的訂金、定金、違約金、賠償金，不得確認收入；房地產開發企業與購買方簽訂房地產銷售合同後，房地產開發企業收取的訂金、定金以及由於購買方違約而產生的違約金和賠償金，確認為收入。
江蘇規定，蘇地稅規[2012]1號第三條規定：納稅人因轉讓房地產收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質的收益，應當確認為房地產轉讓收入。因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓，轉讓方收取的該項違約金不作為轉讓房地產有關的經濟利益，不確認為房地產轉讓收入。
內蒙古規定，內地稅字[2005]16號第六條和第七條規定：房地產轉讓收入是指納稅人轉讓房地產實際取得的轉讓收入價款、預收款、定（訂）金和其他經濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。納稅人“以房抵物” “以房抵息” “以房換房” “以房換地”，且發生產權轉移的，應視為“房地產轉讓收入”預繳土地增值稅。
安徽規定，安徽省地方稅務局公告2012年第2號第十一條規定：房地產開發企業轉讓房地產時收取的定金、誠意金等，應一併計入銷售收入預徵土地增值稅。在清算土地增值稅時，買受方在簽訂合同前因撤銷購買意向而向銷售方支付的違約金，不計入銷售收入，不徵收土地增值稅。
青島規定，青島市地方稅務局公告2016年第7號規定：因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓，轉讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉讓房地產有關的經濟利益，不確認為房地產轉讓收入。
天津規定，天津市地方稅務局公告2016年第25號第一條規定：房地產開發項目商品房銷售過程中收取的違約金、賠償金以及其他各種性質的經濟利益，應確認為與轉讓房地產有關的收入。
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上述各地政策的描述對於有關經濟利益的理解：一是簽訂房地產銷售合同，收取的與房地產轉讓行為相關的定（訂）金等確認為收入；另一種是如果房地產銷售合同未生效，實質上並未發生房地產轉讓行為，其違約金等收入不屬於與轉讓房地產相關收入，即不屬於土地增值稅收入。
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