日前，番禺區召開了第十七屆人大四次會議，規劃利好接踵而至，會上提出，為推動番禺西南部納入市軌道交通建設規劃，番禺將推進地鐵18號線、22號線和7號線西延段、佛莞城際、廣佛環線等軌道交通建設……
數據顯示，2018年截止4月30日，番禺區一手住宅的成交有72%量來自於番禺南部，如此龐大的銷量，難道不是在說，這個區域值得投資？
番禺自90年代以來一直承擔著主城人口的居住功能，經過30年發展，廣州的東部增城黃埔、南部的南沙正在迅速崛起，但數據卻告訴我們，番禺南部卻以兩個大盤之力扛起番禺成交的半壁江山，庫存向緊缺方向進發，去化速度快。為此，我們可知，消費者對於番禺區的高度認可。這片區域的投資前景、這幾年的價格走勢如果如何？我們具體來看看！
PS：番禺未被納入主城的南部區域（含市橋、市橋南、石基三大板塊，廣明高速以南祈福新邨一帶，下同）
番禺區南部未被納入主城區域示意圖
我們都知道，近十年，番禺的房價從早前的不到7000元/平米，上漲到現在的20000+元/平米，高達200%多的漲幅，實屬驚人！而番禺納入主城的的部分地區，利好是顯而易見的，房價還會上漲的可能性還是較大的，那番禺餘下的南部地區又如何？南部樓市是否還值得我們投資？
番禺南部一手住宅成交量佔比呈波動性上升趨勢
據克而瑞數據顯示，近五年，番禺一手住宅的成交量在廣州全市排名均位於中上游位置，排位在全市2-5名之間徘徊，最高排名為2014年，僅次於增城排第2。
全年成交量方面，除去今年尚未完結的2018年成交量僅1888套外，其餘各年成交量均達7724套以上，其中成交量最多的為2015年的13212套；總體來說，番禺一手住宅在廣州11區的熱度尚算可期。
那說到我們今天的重點，番禺除去納入主城的北邊部分區域外，南部地區一手住宅的成交情況如何？
數據顯示，番禺南部區域（注：此處數據，未含廣明高速以南祈福新邨一帶，下同）除2018年外，近五年的一手住宅成交量均在4914套-6075套 之間。
成交量佔比方面，近五年番禺南部一手住宅的成交量佔番禺總成交的41%-70%，大體呈波動性上升趨勢，其中2018年（截止4月30日）佔比最大，佔了70%，其次是2017年，佔了64%，可見，番禺南部一手住宅的成交量已逐漸佔據了番禺區一手住宅的主力位置。
注：2018年數據範圍為2018年1月1日-4月30日
成交數據只是樓市成交的其中一個方面，並不能說明全部問題，下面我們再來看看近一年番禺區及其南部區區域一手住宅的存量走勢。
近一年番禺南部一手住宅去化週期最短僅4.9個月
克而瑞數據顯示，近一年番禺一手住宅的庫存量均維持在74萬平-89.3萬平之間，其中，2018年4月庫存量達到峰值，有89.3萬平，最低的則出現在2017年11月，只有74萬平。
那麼番禺南部一手住宅的庫存量在整個番禺庫存量的充當什麼角色？數據統計，番禺南部庫存量均在29.7萬平-39.7萬平之間，佔番禺總庫存比例大多數在40%以上，最高時將近50%，這也從側面說明番禺南部支撐著番禺近一半的庫存量，如若購房者置業番禺，有一半的機率會在這幾個板塊。
我們都知道貨量多少，不能說明其去化週期就會加長或減少，據克而瑞數據統計，按6個月的去化率計算，番禺近一年一手住宅的庫存量的消化週期大多為一年左右較平衡的時間，最短的庫存消化週期為2017年6月的8.2個月，而消化週期最長的月份為2017年9月和10月，均為14.6個月。
而番禺南部區域庫存量去化週期方面，通過對比觀察可知，近一年番禺南部一手住宅庫存去化週期整體上都低於番禺區總庫存的消化週期，週期區間普遍集中在6個月以上、8個月以下，離供不應求僅差一個月的週期，其中，最短時僅需4.9個月便消化殆盡，供不應求狀態明顯；最長的去化週期則為9.6個月。（備註：庫存消化週期=月末可售存量÷近6個月成交均值，消化週期：一年左右較為平衡，高於18個月市場呈現供過於求，低於6個月則供不應求。）
2018年前4個月祈福繽紛匯、廣州亞運城銷量佔番禺總銷量的72%
綜觀番禺及其南部區域的成交和存量走勢，不難發現，番禺南部在番禺一手住宅成交量方面，主導位置初現，但可別忘了，規劃中未被納入市區的裡，還有位於華南板塊廣明高速以南的部分區域，即祈福新邨一帶，同屬於番禺南部。
綜觀近三年華南板塊的銷冠項目均為祈福繽紛匯（祈福新邨最後一個組團），其全年成交量佔番禺總成交量的比例均達19%以上，待規劃中的地鐵22號線（站點規劃有祈福站）正式開通，該項目的房價著實不容小覷，要知道其售罄的1期價格已至3萬元/平米以上了！目前，該項目二期新一期已開放樣板間，將推建面約28-170㎡單間至四房，價格待定。
另外，廣州亞運城靠強大的銷量實力，蟬聯近三年番禺南部三大板塊一手住宅銷量冠軍的寶座，且隨著時間的推移，該項目佔番禺總成交量的比例呈逐年增大的趨勢，從2016年的15%，一直到2018年的52%，單盤的容易強勢得讓人戰慄。
而就在上週廣州亞運城的天峰組團才帶著774套的貨量再次衝刺2018，這龐大的貨量，可不止頂兩個盤了，要知道五一黃金週，廣州所有有推新的區域也才3000多套的貨量啊。
2018年前4個月，華南板塊和番禺南部三大板塊的銷冠，合計共成交1342套，佔了番禺總成交72%的量，可想而知這當中潛力有多大。
注：2018年數據範圍為2018年1月1日-4月30日
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