在明律師所接待的大量諮詢，都是房屋已被強拆後無助被徵收人的求援，最長的甚至已超過了10年。無疑，房屋已被拆會導致徵收維權面臨較大的困難，超過5年的就更是困難重重。那麼，被徵收人究竟該怎樣做才能“未雨綢繆”，給隨時可能爆發的強拆打一劑預防針呢？面對徵收拆遷中最常出現的3種被動局面，被徵收人能夠忍氣吞聲默認下來嗎？本文，在明律師以一個全新的視角來解析強拆問題……
要點一：警惕意見“被代表”
事實上，在徵收拆遷的最初階段，政策和法律均賦予了被徵收人充分的意見表達權利，即通常所說的“知情權、參與權、申訴權和監督權”。但遺憾的是，很多人根本無從得知徵收行為的啟動，也就談不上行使提出意見的權利了。
在這一階段，被徵收人需提防兩類“被代表”：一是在農村集體土地上的房屋拆遷中，村民的意見被村委會、村幹部代表。一個最樸素的認知是，儘管《村民委員會組織法》規定了“村民代表會議”之說，但對於涉及徵收土地的重大事項，召開由全體村民參加的村民大會才是合法的民主程序。僅僅由幾個“村民代表”關起門來做決定是於法無據的。自然資源部的有關文件也明確規定，與徵地有關的公告、通知必須公示到村組，確保每位村民都能看到，而不是僅僅下發到村組之後就“悶”起來進行暗箱操作。
二是在國有土地上房屋徵收中的“舊城區改建”類項目中，少部分被徵收人的意見被多數人所代表。這裡面需要關注的是4類程序：
其一，最初的改造意願徵詢程序，如果對補償標準存疑，就不宜草率地表態同意，更不可為了一點微不足道的激勵政策而隨意表態簽字，過後又想著反悔；
其二，對擬定的徵收補償方案要及時提出意見並要求聽證，一些地方此類項目的聽證屬於法定必經程序，可以不受“多數人”意見的制約而獨立的發表意見；
其三，不執著於各類早搬早籤獎勵，不落入“捆綁式獎勵”的窠臼，否則你就只能自願當多數，而放棄依法維權；
其四，預籤協議需特別謹慎，不輕易給達到規定的簽約比例做“基數”。須知，預簽約的內容將極有可能在不久的將來轉化為具有法律約束力的正式徵收補償協議文本內容，不是可以隨意反悔、重籤的事情。而你的預簽約與否，將會間接的對其他被徵收人的實質性權利產生影響。
避免意見“被代表”，就能有效的拉長征收維權的戰線，削減後面可能發生逼遷、強拆情形的鋒芒。這一階段看似離強拆尚遠，但實際上這才是未雨綢繆的真正正確時間點。餓了才想起來做飯，老百姓都懂得沒有這麼過日子的。
要點二：提防遍地開花的“被違建”
在徵收拆遷領域中，違建已然成為一個與之相伴相生的嚴重社會問題，而不僅僅是法律問題。單純從法律層面來看，是否違建似乎並不難判定，主要看房屋、建築是否違反了城鄉規劃或者土地管理法律制度。但從現實層面而言，將本不屬於違建的房屋人為認定為違建，進而以極低的補償促使被徵收人簽約搬遷的情形卻佔據了相當大的比重，即令老百姓深惡痛絕的“以拆違促拆遷”。無疑，這種帶有先天不正當行政目的的做法不僅直接侵害被徵收人的合法補償權益，更會令政府的公信力嚴重喪失，引發一系列更為複雜的社會矛盾和衝突。甚至可以說，長此以往，真正的違法建築反而不那麼容易拆動了，反倒是被違建的房屋一座接一座的直接被行政機關強制拆除。
對於廣大被徵收人而言，要提防自己的房屋遭遇“被違建”，可從以下3點入手：
一是在徵收前儘量確保自己的房屋證件齊全，能補辦要儘早申請補辦。即使一時補不下來，申請了也比沒申請要強；
二是要加強對房屋調查登記環節的重視，因為房屋是否屬於違建，在這一階段房屋徵收部門要聯合多部門拿出一個意見來。如果對這一認定結果不服，可以及時行使救濟的權利，提起復議或者訴訟；
三是要及時針對有關部門作出的責令限期拆除類文件進行應對，尤其是不可超過6個月的起訴期限。同時，對於一些並非由城鄉規劃主管部門或土地行政主管部門作出的“違建拆除通知”，被徵收人也需予以留心，避免“陰溝翻船”。譬如在明律師近日代理的一起案件中，當地水利部門竟向被徵收人下達了一份類似的拆除通知，其理由是被徵收人的房屋佔用河道行洪區，危及公共安全……
要點三：留神遭遇“被危房”
通過“排險除危”來強制拆除待徵收房屋是近年來各地頻繁出現的情形。尤其是在以棚戶區改造項目為龍頭的各類舊城區改建項目成為房屋徵收的主力軍的情況下，危房認定這一招無疑擁有了更大的發揮空間。畢竟，“棚戶”與“危房”從概念上看似乎相距不遠。
要應對這一來勢洶洶的強拆威脅，被徵收人可著重理解以下3方面問題：
一是危險房屋的鑑定申請依據《城市危險房屋管理規定》只能由房屋所有人或使用人來提出，而不能由街道辦、房屋徵收部門等“衙門口”來提。這一點已為最高院近日發佈的“第二批徵收拆遷典型案例”所確定；
二是危險房屋的鑑定等級，一般劃分為A-D級，其中D級“承重結構承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現險情，構成整幢危房”且無修繕價值時才屬於“需立即拆除”的情形，而A-C級並不需要立即拆除。在危房鑑定實踐中，D級危房的鑑定有著十分嚴苛的標準，決不是隨便一幢房屋就會被輕易鑑定為D級的。正規的危房鑑定決不會刻意做“升級”處理，因為危房的處置同樣需要動用政府的財政經費；
三是對於已經列入某一項目徵收範圍的房屋，原則上不應適用危房鑑定的程序來進行操作，而應嚴格依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定來執行徵收補償這一程序。“以拆危促拆遷”，本身就存在適用法律錯誤的先天缺陷。
在明律師最後想提示大家的是，所謂的“防違法強拆”絕不是單純指如何“抵擋挖掘機”。事實上，挖掘機真的開到家門口那是基本抵擋不了的，最聰明的被徵收人也不過是在做好取證準備的前提下儘快開溜，能跑多快跑多快，儘量避免被強行帶到某個小黑屋裡去。而上述3大方面被動局面則是被徵收人真正需要重視的規律性的情況，只要找到依法應對的規律，那麼就能做到有效規避違法強拆的風險，在“違法強拆”究竟動還是不動這一問題上與徵收方進行博弈，最大限度的保留自己協商談判以提升補償的籌碼。
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