shadow2016
首先我说一下我的判断：灵山卫周边房价，如果不考虑通货膨胀，10-15年后应该能达到5-7万元/平方米。如果考虑通货膨胀，达到10万元/平方米也不是不可能。
这个话听起来很夸张，对刚需听起来很刺耳，但其实有它自己的必然逻辑在，那就是：西海岸沿海，包括灵山卫这一线大约20km的海岸线，未来必然会追随老市南沿海、新市南/崂山沿海，成为青岛第三个房价最贵的地方。
一句话，灵山卫的房子，“富人区”属性非常明显，它本就不该属于刚需。如果刚需抓住时机买到了可以庆幸，买不到，错过了稍纵即逝的机会，也别后悔。
为什么说灵山卫属于富人区？我们来对比灵山卫和青岛市区的几个住宅小区。
1:同为万科地产的万科城（市区，上图）和万科青岛小镇（灵山卫，下图）
2，同为保利地产的里院里（市区，上图）和海上罗兰（灵山卫，下图）
3:同为海信地产的璞园（市区，上图）和积米湾（灵山卫——不要纠结积米崖是不是属于灵山卫，它离灵山卫很近——下图）
大家看出什么名堂了没？还没看出来的话，需要抓紧到中国移动充值一下智商了。
答案就是，灵山卫沿海、小珠山南麓，存在大量的别墅楼盘。这种别墅性质的楼盘，在市区仅仅见于老市南和东海路/香港东路/崂山路一线，东李有少量，其它地方基本没有。所谓李沧、浮山后、新都心的房子，尽管价格更高，但大部分以高层、商业为主。就西海岸而言，别墅楼盘也并不是遍地都是。长江路/小珠山以北也基本见不到别墅、洋房性质的楼盘。
动辄三五百平米的别墅盘是给刚需用的吗？显然不是。灵山卫的别墅、洋房比高层都多，灵山卫不是富人区是啥？？
再看看灵山卫周边的配套：
万达星光岛上的大剧院和音乐厅。青岛第一个类似建筑是大学路的人民会堂（老市南富人区），第二个是石老人浴场附近的青岛大剧院（崂山富人区），现在在灵山卫修大剧院和音乐厅意味着什么不言而喻。
红树林度假酒店。灵山卫一线五星级酒店林立，目前已经建设中/建好的，有红树林酒店、万达艾美酒店、喜来登酒店，万达文华酒店、希尔顿逸林酒店、皇冠假日酒店。。。还在规划中未建设的应该还有3-5个。
五星级酒店是给刚需用的吗？显然不是。那么多五星级酒店云集意味着什么不言而喻。
再看看灵山卫建设中的的游艇码头（青岛国际游艇会）。青岛第一个游艇码头是奥帆基地，第二个和第三个游艇码头均在灵山卫。这又意味着什么？不言而喻。
话说到这儿，灵山卫未来定位富人区，其实已经秃头上虱子，明摆着的事。现在它价格低，是因为它不成熟，类似于2000年左右的麦岛和石老人，到处都在建设，配套还不完善，生活还不便捷。
问题是，灵山卫配套完善了，生活便捷了，它的房价还是现在两万出头吗？绝对不可能。对比浮山后。你愿意要大山后面的高层，还是灵山卫座山（小珠山）面海（灵山湾）的洋房别墅呢？
所以，考虑到现在浮山后、李沧已经有大量破四万的楼盘，对比它们，我说灵山卫将来即使不考虑通货膨胀最起码5万起，考虑通货膨胀能到10万，真的是吹牛？不信走着瞧。
Magicocean60981045
黄岛未来发展会不错，但这是一个很漫长的过程，因为黄岛面积很大，交通和商业仅在在前海范围形成度都市化体系，其他区域还远没有形成城市化规模。
黄岛此前之所以房价大涨，主要是四个方面：
第一、这两年房价上涨是全国范围的；
第二、黄岛海滨生态环境好，人口密度低，宜居指数高；
第三、黄岛在这次大涨之前房价比主城低很多，所以吸引了大量刚需和投资客；
第四、黄岛的发展预期规划很长远，宏观利好比较多。
但是目前直观的方面已经很清楚了，和主城实现全方位联通的区域就这么大范围，范围以外区块的楼市短期几年内不会有太大起色。灵山卫现在更多是炒概念，配套完善度不够，距离主城也太远，宜居指数不够。未来可能或有起色，不过这需要建立在黄岛区形成一个完成独立的城市体系基础上才行。
黄岛目前绝大多数人都在主城工作，所以依然可以看出城市人口密度分布还是东高西低，黄岛房价想要再上一个台阶，需要留得住更多人才，甚至于反过来吸引主城的人才，当黄岛的人口密度也能达到主城规模，那么房价必然也会有所突破，而在此之前，黄岛已经明显缺乏上涨推动力，预期利好也透支的差不多了，以房租和房价的关系比来看，健康度有所欠缺，需要一个阶段性的调整。
子夜的风
黄岛已成历史，现在是青岛西海岸新区，包含原先的老黄岛（开发区）、原胶南两地，现在俗称东区和西区。
谈到房价，对刚需族来讲是一件比较心塞的话题，从内心来讲，我也希望新区的房价能够稳定下来，起码不要再涨了，不然对刚需来讲真的就是镜花水月了。但现实总是残酷的，房价更不会以人的意志而下降，西海岸的房价，起码在短时期内还是看涨的，它肯定不会如前两年脱僵之马的趋势暴涨，但涨的总趋势是不会变的。
看空的，可以拿出一万个理由讲房价会跌，但说真的，在一万个理由后面，会有数万个上涨的理由在等着。因为西海岸已经不可同日而语了，它不是之前胶南那样的县城了。诚然，老百姓的工资收入还徘徊在原先的水平，城市的产业发展还是涛声依旧，不咸不淡，但这些和房价都没有多大的密切关联了，它的潜在客户群体面向的是全国购房者，甚至还有国外，所以我们不能再用老眼光看待房价问题了。
西海岸新区，你说它吹牛皮也好，说它假大空也罢，但事实就在那里，概念已经起来了，它对房价的刺激最直接最暴力最杀伤。往前数五年，你听说过几个国字头和央字头的地产企业？可现在呢？随便数一下两个手的指头都不够。
再说灵山卫，它的未来将是西海岸的影视CBD，它的好坏和未来就看东方影都发展如何了，东方影都兴，灵山卫就活，东方影都败，灵山卫就死。从目前来看，灵山卫附近不管是居住还是投资，都是不错的。它是东西区块的衔接和中心。
元芳有看法
我认为所谓的黄岛应该说是西海岸，按整个西海岸的布局来说，商圈和CBD林立，说明这个区域未来会召来大部分的人才，发展经济，吸引了人才，有了生产力，那么未来的发展就不言而喻。
至于灵山卫这一片区，我认为更像是一个富人区，没有太多的办公场地，反而有很多高端的别墅洋房海景房等，那么未来，周边的CBD不管是胶南的还是开发区的，发展起来，类似于高管等高精尖人事越来越多，毫无疑问灵山卫是一个很好的也很适合高端人士居住的地方，未来就是西海岸的明珠，富人区是肯定得
