市場綜述
政策相對寬鬆、市場火熱房價漲幅小且有需求支撐
重慶房地產市場於2016年底啟動，2017年四季度市場熱度推升至無以復加的地步，核心區域一、二手房價格倒掛。市場火熱的邏輯線索在於：一，2017年初大批外地投資者進軍長江沿線城市炒房，帶動本地需求急劇釋放；二，本地改善換房需求結構性拉昇房價；三，地價快速上漲不斷強化房價上漲預期。
目前重慶屬於賣方市場，持續供不應求，庫存整體偏低，購房者入市意願強烈，日光盤頻出。2016年三季度以來，重慶房價漲幅超30%，核心區域增長尤為迅速，漲幅達80%，政府著力加大土地供應抑制房價過快上漲，但供地速度不及賣房速度，土地存量並不多。受限價政策影響，部分項目推盤日期被迫延遲，售價略低於市場預期，導致在售項目去化表現優異，目前重慶市場有房就是最強的營銷。
2018年下半年供應明顯放量，中央公園板塊是重要增長級，或將出現一定程度的去化壓力。此外， 2018年供地規模同比減少約10%，區縣、遠郊明顯下降，但主城九區略有回升，且供地集中在上半年。
01
政策環境
限售不限購，房產稅影響極有限調控政策相較寬鬆
重慶政策環境較為寬鬆，不限購、限售2年，限價較寬鬆，有溝通討論空間，在售項目全年房價漲幅要求低於10%。認貸不認房，首套首付三成，利率上浮15%，二套首付四成，利率上浮25%。
2018年重慶房產稅起徵點調整為15455元/平方米，多數區域房價約1萬/平方米，並不在徵收範圍。對於在重慶“無戶籍”、“無企業”、“無工作”等“三無人員”，房產稅跟著房子走永久徵收，即使轉賣本地人也難以規避，轉賣難免要折價。房產稅稅率5‰，相較於房價漲幅房產稅影響有限。
02
需求結構
區縣客群是城九區主力購房地緣性強、中區域需求外溢北區
重慶屬於人口吸附型城市，主城9區，下轄29個區縣。區縣客戶大都前來主城九區購房，外來投資客佔比約20%，主要來自於核心城市外溢炒房團，四川省內客源較少，因成渝鄙視鏈，川內三四線城市市民購房首選成都，重慶並不受待見。
各區域市場地緣性客戶居多，典型如西區、南區都是地緣性客戶，僅北區有一定比例的中區外溢投資客。目前中區已無供地，且主城區交通過於擁堵，市民出不來也進不去。
受制於山城地形地貌，重慶舊改、棚改進展寥寥，補償標準過高導致拆不起。重慶發展模式為組團式發展，北區為重點發展規劃區域，市政配套也向北區傾斜。目前，重慶市場最火的區域當屬兩江新區，人口流入量也是最多，中央公園板塊高層1.5萬/平方米，洋房1.7萬/平方米（套內面積均價），南區、巴南人口流入最少。
此外，因避暑需要，重慶人外溢貴陽購房，帶動貴陽房價上漲。目前，貴陽首套首付低至20%，利率上浮10%。
03
需求結構
150萬元、三房產品最熱銷，剛需產品面積小型化
改善性需求持續釋放，三房產品最為熱銷，考慮功能性，二孩新政致使四房成交佔比有所提升。成交主力集中在總價150萬元，去化率95%；總價200萬元有一定門檻，去化率85%。剛需門檻100萬元甚至80萬元以下產品更為熱銷。受房價過快上漲以及供地政策影響，低總價房源整體偏少，剛需產品全款優先，面積段集中在70-90平方米。目前50-60平方米，總價70-80萬元左右是市場投資熱點，未來剛需產品面積段將由大變小，戶型逐步小型化以控制總價。
04
市場預判
受成渝一體化影響，西區是潛力投資區域
重慶常住人口三千萬，工業經濟發達，收入有支撐，房地產市場前景可期，購房不啻為重慶居民資產配置方式。未來，受成渝一體化影響，重慶向北發展空間有限，或將向西發展，連接成都天府新區，西區或是潛力投資區域。
典型項目一：中交中央公園
物業類型：高層，洋房，聯排
主力戶型：105-175平方米4房（套內）（洋房）
建築面積：192萬平方米
裝修：毛坯
交房時間：2020年
最新開盤售價：高層15000元/平方米，洋房16000-17000元/平方米（套內均價）
項目點評：該項目位於兩江新區中央公園板塊，距離江北國際機場車程10分鐘，周邊生活配套近乎空白。中央公園佔地2300畝，2013年已投入使用，周邊不乏金茂、金輝、萬科等品牌開發商進駐，且以大盤居多。下半年多個項目將集中加推，市場存一定的去化壓力。首套首付三成，二套首付四成，利率上浮15%-25%不等，銀行回款週期1周至1個月。兩江新區屬於高新產業經濟特區，未來將有多個產業園落地，代表項目便是阿里巴巴總部。2017年8月項目首開，產品類型涵蓋高層，洋房，疊墅等，洋房主力戶型105-175平方米（套內建面）。近期推盤高層售價15000元/平方米，洋房16000-17000元/平方米，較首開時房價漲幅約20%。受限價政策影響，板塊內多數項目售價低於市場預期，開盤基本日光。置業客群中心城區外溢佔比約30%，重慶下轄區縣佔比約30%，外地客戶佔比約20%-30%，因成渝鄙視鏈，成都外溢投資客佔比極低。
典型項目二: 恆大麓山湖
地理位置：大渡口西城大道建橋軌道站旁
物業類型：主要是別墅產品，雙拼，疊拼，高層
主力戶型：117-183平方米4房（套內）
建築面積：33.66萬平方米
裝修：毛坯
交房時間：2020年
最新開盤售價：14000-16000元/平方米
項目點評：該項目位於大渡口區域，距離楊家坪、華巖等多個商圈30-45分鐘，輕軌2號線直達，緊鄰輕軌5號線，周邊萬達廣場2019年即將開業，生活配套較為齊全。項目佔地700畝，住宅200畝，配建雙語幼兒園、會所以及1.5萬平方米社區商業，規劃多個業態公園，如運動公園150畝（各年齡運動場所）。項目容積率0.86，主要是別墅產品，也是板塊內首個別墅產品，有一定的稀缺性，周邊二手房售價8000-11000元/平方米。2014年首開一期聯排、疊墅現已售罄，二期在售圍湖雙拼和疊墅，開盤當天去化率達70%，售價14000-16000元/平方米，一戶一價，別墅有贈送面積，如117平方米戶型加贈送面積最終可達140平方米（四房兩廳三衛）。首套首付3成，利率上浮15%，二套首付4成，利率上浮25%，全款無折扣，銀行放款週期要求3個月內。自住客戶偏多，客群主要來自於主城區以及周邊區縣，外地客戶大都來自於四川、河北以及江浙一帶，恆大品牌效應影響下，老帶新客戶也佔據較大比重。
典型項目三:東原1891印長江
地理位置：南濱路80號
物業類型：大平層
主力戶型：228平方米、328平方米，頂樓4套複式700平方米
建築面積：30萬平方米
裝修：毛坯
交房時間：現房
最新開盤售價：50000元/平方米
項目點評：該項目屬於江景房，有5公里的江景線，可以全覽渝中半島江景。項目共4棟194套，全部現房在售。1-4層為東原自持商業，約12萬平米房，商業業態齊全，以靜態觀光休閒體驗式商業為主，現已開業。5-31層為住宅產品，三梯兩戶，主傭分梯入戶，住宅中庭在5樓，在2號樓為業主專門打造觀光電梯可直達每層商業。2015年項目首開，當時售價約3萬/平方米，目前售價約5萬/平方米，主力面積戶型為228平方米、328平方米兩種，總價1200萬元-1600萬元不等，裝修標準約8000元/平方米。每棟頂樓為700平方米複式毛坯房，僅4套，還剩3套未售。背山面江，產品設計講究風水，4個房間全套房設計，產品品質堪比上海的“湯臣一品”，在當前重慶市場無同類競品。業主主要為重慶本地企業主，佔比約50%，剩餘50%客戶主要來自於一線城市。
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