文/謝逸楓
中國究竟缺不缺房，這是一個非常嚴肅的話題。2018年4月11日，住建部原副部長仇保興在博鰲亞洲論壇2018年年會上說：“中國現在不缺房。根據是城市化率60%，人均住房面積40平方米，中國宏觀上已經不缺房子。”老謝需要指出的是這個“城市化率60%”不是戶籍城鎮化率，是土地城鎮化率，說明人的城鎮化低。而“人均住房面積40平方米”包括非商品房的房子。
老謝不敢苟同住建部原副部長仇保興“中國現在不缺房”的言論，為啥？中國最不缺房的人是官員、公務員，大部分老百姓都非常缺房。98年房改前的福利房、單位房、集體房佔市場100%，現在佔比高達50%以上-60%。目前中國最缺商品房，最缺有質量、配套完善的房子。按照住房需求看，還得再幹14年，至少需要再蓋200億平方米才能夠滿足。毫無疑問，房子最不過剩的，最缺。現在買不起房你就多買幾套！否則以後你更加買不起房！砸鍋賣鐵都要買！
按照方正證券發佈《住房租賃市場：政策與未來》的研究報告稱，租賃市場前景廣闊。需求端租賃房需求逐年增加，人口增長，因為根據國務院印發的《國家人口發展規劃(2016-2030年)》，我國人口峰值將在2030年達到14.5億人，仍有近1億人口增量，如果達到發達國家城市化率水平及人均居住面積，則中國未來住宅需求增量空間約259.4億平方；城鎮化進程衍生大量流動人口。
房價高企、限購限貸，部分需求從購房市場外溢到租賃房市場，晚婚導致置業年齡延遲，延長個體租賃消費週期，間接增加租賃需求；供給端，租賃房源供給不足，且租賃市場痛點較多，規範的租賃市場和長租公寓亟待發展；資金端，融資渠道拓寬；與發達國家對比，我國租賃市場空間巨大。
這從一個側面反映房地產市場潛在需求依然旺盛，不管是買房還是租房，城市人口增長是核心驅動因素，中國城市化剛過半，未來還有大量的人口進入城市，流動人口是房地產市場發展的基石，2016年流動人口數量2.45億人，佔總人口比重達17.7%。所以，不管是商品房市場還是住房租賃市場均有巨大的發展空間。
不同意仇副部長的觀點還有任志強。按照未來發展需求的說法，住房需求總量為14x75%x40=420-440億平方米，即人口x城鎮化率x人均面積=總量。現有住房總量為210-240億平方米。需新建住房為200除14=14年，即總量除年竣工量=生產年。需改善住房為210-240x30%=63.72億平方米，即現有住房需x改造=餘量。折舊為420-440x5%=21.22億平方米，住房總量x折舊率=每年改造。
從存量來看，2015年的時候，城鎮住宅存量建築面積249.08億平米，城鎮劃撥把相當一部分農村的住宅和土地變成了城鎮用房，以後的發展速度總量大約在免租城鎮化的需求上大概達到428.69億平米。在2010年普查的時可以看到城鎮居民有住房，已經基本滿足了1.1用戶家庭有一套房子的比例，有相當一部分是很破舊的住房，其中自建住房所在16.4%，這部分是政府提出的城市危舊房改造，這個需求量約佔城市的總量20%。
如果從產權結構來看，真正商品房的比例並不高，而大部分是非商品房和房改房等等其他的一些，而這些條件並不能滿足城鎮化需求。從城鎮化的本身來說，城市本身的住房數字化率並沒有因為我們蓋了1000萬套房子而提高，因為家庭的速度在增加，當它的比例超過住房建設的比例的時候，住房按照套數計算是降低而不是在增加。城鄉住房的比例仍然很低，還需要進行大量的改善，按照年齡計算，80年以前還有相當一部分，90年以前基本上屬於不能滿足現在住房需求的一些住房。
因為90年代蓋的房子和80年蓋子的房子，有的是一平米的衛生間，而有的家庭沒有衛生間，甚至裡面沒有燃氣，擠著到廚房裡去壓，這部分的住房所佔的比重仍然很大，改善型的需求在未來的發展過程中總量需求很大。從面積來看，從套數來看，我們還有相當的區間，儘管從表現上看城市已經滿足了一定的需求，要改善還有很多。
擁有第二套住房的比例，我們傳說中的擁有第二套住房不能再買第三套，這個限制來看，和國際上相比還有相當的差距，這個差距雖然在持續增長，我們還希望更多的是用於改造。
按照老謝對未來住房需求增長的動力研究表明，未來的住房增長的主要動力，包括城鎮化、二孩政策放開、城市人口增長、人均住房面積增長、二套房持有率上漲、拆遷、家庭戶數增多、人口老齡化、離姻率上升、丈母孃需求、未婚女子、城鎮戶均成套率未到1：1.1、家庭戶均未超1.1套等。
例如，家庭戶均套數。到2015年即“十二五”末，我國家庭戶均擁有住房可能會達到1.08套。就全世界經驗而言，戶均擁有1.1套住房以後，住房市場的峰值就會到來。數據顯示，1998年我國實施住房市場化改革以來，住宅投資保持快速增長，住房供給快速增加。1998年到2012年，我國城鎮住宅投資額由4311億元增加到5.7萬億元，年均增長20.4%。住宅竣工面積從4.8億平方米增加到10.7億平方米，年均增長5.9%，15年來我國累計住宅竣工面積達104億平方米。
根據2010年第六次人口普查數據和相關數據推算，目前全國累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當年常住人口家庭來算，戶均約1.02套住房。央行調查統計司的有關研究也顯示，1991年到2012年我國城鎮住宅竣工套數約為1.4億—1.7億套，以1990年城鎮居民住宅存量為8000萬套計，當前我國城鎮住宅存量約為2.2億—2.5億套。
2012年我國城鎮人口數為7.12億，以2011年城市戶均人口數(2.87人/戶)計算，我國城鎮居民家庭數已達到2.48億戶。因而，估算我國城鎮戶均住房套數約為1套。到2015年，‘十二五’末，我國家庭戶均擁有住房可能會達到1.08套。就全世界經驗而言，戶均擁有1.1套住房以後，住房市場的峰值就會到來。中國住房最短缺的時候已經過去了。
不僅戶均擁有的套數在增加，房改十幾年以來人均住房面積也快速增長。今年兩會的《政府工作報告》指出，到2012年底，中國城鎮人均住房面積達到32.9平方米。這一數字比1998年增加了14平方米，年均增加1.1平方米，遠高於房改前(1978—1998)年均增加0.6平方米的水平。雖然戶均擁有住房已達到1套左右，但如果計算帶廁所廚房的成套住房，這個數字就下降到0.72套。
因此，下一步住房市場除了數量型發展，更要注重提高住房的質量和舒適度。由於我國正處在城鎮化快速發展和人民生活水平不斷提高的階段，未來10年到20年，住房需求仍然十分龐大。這其中既有城鎮外來人口的首次置業需求，也有居民改善住房條件的需求，從這種動態視角來看，或許中國的住房還將長期處於相對短缺狀態。
中國家庭財富調查報告（2017）調查結果顯示，平均而言，全國家庭自有住房平均為1.044套。房產淨值是家庭財富最重要的組成部分。在全國家庭的人均財富中，房產淨值的佔比為65.99%，接近七成。在城鎮和農村家庭的人均財富中，房產淨值的比重分別為68.68%和55.08%。此外，全國人均房產淨值（住房現價減去住房債務）是人均可支配收入的4.48倍，相比人均房產原值，房產升值幅度達61%。相對於房產現值而言，負債率僅為5%。
例如，二套房持有率。從全國來看，擁有第二套住房所佔的比例是迅速增長的，現在在個別城市最高已經達到18%，就全國而言，相當一部分的區域擁有第二套比例把平均數拉下來的。例如，城鎮戶均成套率。中國住房自由化率很高，但是成套率比較低。成套率表現一個國家未來發展的條件，為什麼說中國需要發展，是需要成套率70%多，25%的房子是沒有其他設備的房子，是要拆掉的。
臺灣是亞洲最後一個成為1：1的，大概是1980年。其他國家都很高，我們還很低。 目前沒房住的人很少，但是住房情況是什麼？三代四代住一套房子的比例非常高，平均54%左右。什麼意思呢？現在開始分戶了。過去說丈母孃推動房價，後來說未婚女子推動房價。教科書上說是家庭分裂速度，和人口比例是有直接關係的。住宅分裂速度越快，需求越大，兩代人、三代人住一套改成一代人住一套房子。
決定城鎮住宅需求增長的因素及其影響，一個是城鎮化率，一個是折舊，從折舊來說，危舊房的改造這部分的比例很大，而居住改善的比例相對來說是縮小的。一個是城鎮化，一個是家庭戶數增多，這四個原因導致我們最終還有相當一部分城鎮發展的需求，當然這部分的需求會平均分配嗎？如果從2002年到2020年的情況來看，大概發展到這樣，2030年這樣一個週期，還有十幾年，這個生長週期從總量來說持續增長的。
從每年新竣工的量來說基本上平衡，我們總的竣工量每年有16到18億的區間的總竣工量，按照我們的測算來看，這個竣工量已經到達頂頂峰。未來成長的過程中，經濟非均衡增長，人口非均衡流動，戶籍制度影響，土地制度的影響。如果人口高度集中的地區卻沒有房子的話，這個地區的房子短缺，所以僅僅靠總量是不夠的。
最重要的是我們沒有解決戶籍制度的問題，在城市中還沒有享受農村戶籍和城市戶籍共同的公共服務，比如上學，比如上幼兒園，比如醫療，比如其他。因此他們很難自己的父母和子女隨著居住地轉移和戶籍的轉移把他們帶到城市，因此在農村有大量的人口是留守兒童和留守老人，恰恰是因為戶籍制度限制了整個城市化的進程。
按照某機構的分析，2015-2030年中國因城鎮化、折舊拆遷、住房改善所帶來的城鎮住房增量需求。1）城鎮化。2014年3月發佈《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》，預計2020年中國常住人口城鎮化率要達到60%左右。據此，筆者假定2020年中國城鎮化率將達到60%。若2015-2030年的城鎮化率保持不變，則2030年中國城鎮化率將上升至68.7%。
另根據“六普”2010年各年齡段人口數據和上文估計的城鎮化率，由輪替迭代法可估算出2020年、2025年和2030年中國城鎮人口將分別達到8.5億、9.3億和10.2億，2015-2030年均增加城鎮人口1680萬。
若按之前設定的對城鎮人均住房面積的保守、中性和樂觀水平來分別估計，因城鎮化帶來的城鎮住房需求增量在2015-2020年期間累計最低約為32.5億平方米，中間值為33.1億平方米，最高為33.8億平方米；2015-2025年的城鎮化需求增量為61.5億-65.1億平方米；2015-2030年為92.4億-99.6億平方米，中間值為96億平方米。
2）折舊與拆遷。根據“六普”數據，2010年末中國城鎮住房存量房齡超過10年的比重超過50%，其中更是有超過20%的住房房齡超過20年，相當大一部分將面臨拆除與更替。根據住房存量的實際房齡，我們將住房存量劃分為房齡10-19年、20-29年，30年及其以上三類，並按保守、中性和樂觀估計設定三類住房的拆遷率。
具體而言，在保守估計下，房齡為10-19年的舊房拆遷率為1%、20-29年為1.5%，30年及其以上為2%；三類住房在中性估計下的拆遷率分別為1%、1.5%和2.5%；樂觀估計下分別為1%、2%和2.5%。據此，可估算出2015-2020年全國城鎮累計拆遷需求為13.2億-16億平方米，中性估計為14.3億平方米；2015-2025年的拆遷需求累計值為28.4億-34.3億平方米；2015-2030年為47.8億-57.7億平方米，中間值為52.9億平方米。
3）改善型住房需求。隨著居民收入及生活水平的不斷提高，城鎮居民改善住房的需求還會逐步增高，但根據國際經驗，增幅會逐步放緩。根據前面所預測的2015-2030年中國城鎮居民人均住房建築面積，可估計2015-2020年中國城鎮因住房改善消費帶來的城鎮住房總需求增量累計值下限為6.4億平方米，中間值為12.4億平方米，上限為18.3億平方米；2015-2025年的累計改善需求在12.4億-35.3億平方米之間；2015-2030年為19億-53.9億平方米，中間值為36.5億平方米。
綜上三種因素，我們估算出2015-2020年中國城鎮住房需求的增量總量，下限為52.1億平方米，中間值為59.8億平方米，上限為68.1億平方米；2015-2025年的需求總量為102.3億-134.7億平方米，中間值為118.2億平方米；2015-2030為159.2億-211.2億平方米，中性估計為185.3億平方米。其中，住房需求增量主要來自城鎮化，2015-2030年的累計增量為92.4億-99.6億平方米，貢獻比例為47%~58%。
拆遷需求帶來的增量也相對穩定，2015-2030年的合計增量約47億-58億平方米，約佔新增住房需求總量的27%~30%。不確定性大的是來自住房改善的需求，2015-2030年總量跨度在19億-54億平方米的範圍，佔新增住房需求的11%~26%，波動較大的主要原因是受到2020年全國城鎮居民人均住房建築面積預計值的影響。
從增量角度進一步看長期供應。1998年房改以來中國城鎮房屋開發量上升速度非常快，2013年城鎮住房竣工面積為10.7億平方米，是1998年4.7億平方米的2.3倍。我們認為，城鎮住房產能具有向下的剛性，城鎮住房竣工面積一旦達到一個高位水平後，未來下調的可能性不大。
為此即使保守估計，未來城鎮住房產能停留在2013年的水平不再增加，2015-2020年也將累計新增約64.4億平方米；2015-2025年的累計值為118.1億平方米；2015-2030年為171.8億平方米。
如果再考慮就地城鎮化農民自帶住房和新增小產權面積所帶來的供應增量，我們估算2015-2020年全國城鎮住房供應增量累計約為76.4億平方米；2015-2025年的累計值約為140.1億平方米；2015-2030年約為203.8億平方米。
2010年8月11日，任志強表示：“大概現在中國最不過剩的就是房地產。你看鋼鐵，大家都說過剩了。水泥都說過剩了，家電都說過剩了，汽車都說過剩了。現在中國最不過剩的就是房地產房子不管怎麼樣，城鎮居民還做不到1：1。而且很多農民還要變成城市居民，至少要有一個房子。所以不管是買還是租，房地產市場就會供不應求。
但是如果更多人進入這個行業或者更多資金進入，真正把土地供給瓶頸解決掉的話，不會造成房屋價格的飛漲。但是現在中國房地產市場之所以扭曲發展，主要有三個因素。第一個瓶頸就是土地資源的自由配置問題。要靠壟斷去配置，會有問題。第二個是金融資源的配置問題。金融資源配置如果不好的話，也會導致扭曲。
第三，國家政策導向問題。比如都說保障，認為國家要保障的在前一段做的就是讓大家買房子，這個是錯誤的。從世界來看，都是對租不起房子的保障。我們過去經濟適用房、兩限房目的都是讓你買，不是讓你租，所以才導致市場的扭曲。
不要聽信“十年後一般城市家庭將平均擁有五套房”這一說法，非常不靠譜。根據此說法，由於計劃生育導致的“4-2-1”家庭結構（4個老人1對父母1個孩子），10年後一般城市家庭將有五套房（爺爺奶奶留一套、姥姥姥爺留一套、父親母親岳父岳母各一套、加上自己一套）。
如此一來房產過剩，未來房子將一文不值。但事實真的這樣嗎？答案是大錯特錯。首先是隻分析人口結構這一變量，沒有分析城市化過程中家庭結構和地域結構變化這兩大變量。其次是土地70年產權又是一個關鍵問題。前不久才曝出溫州有一批房產權是個到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞。
最後是二胎政策的開放是對這個說法的有力回擊。二孩”的出現從根本上反駁了這套站立在“獨生子女”前提上的說法。從1992年到2016年一共建了7000萬套，建了這麼多房子，在全國總量上大概只佔30%多一點，70%是政府蓋的房子，或者是原來房改房，或者是舊房，或是拆遷房，這些房子的回報率大概400-500%。
譬如北京拆遷的西城區房子，當時回遷房是230塊，房改房大概是900塊，60平就是5.4萬，現在的房子多少錢？一平10萬。這個房子租金多少？大概市中心60平米房子，尤其是學區房，8000-10000的租金。我們的租金不合理在於大量的房改房。
2014年6月10日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發佈報告稱，2013年，我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，城鎮空置房為4898萬套。任志強隨後發表意見，稱通過相關數據計算可以發現，中國絕不可能有5000萬套或更多的空置房。儘管自己手裡沒有國家統計局的數據，但是可以從住宅竣工數量推算。
自1998年開始房改計算，至2013年共竣工住宅95億多平米。加2013年的11億，約106億平米，約1.1億套住宅。其中房地產開發為6700萬套。按1998年舊房拆除量2.4億平米推算，16年間約拆除30多億平米。淨增約70億住房面積。按1998年的城鎮化率計算，至2013年城鎮新增人口約2.2億人，折算為6000多萬個家庭。其間年結婚與離婚新增的家庭量為年800萬對結，300萬對離到年1300萬對結，380萬對離。
按城鄉對半計，城鎮新增約7000萬個家庭。(當然不一定都有獨立住房)可以肯定城鎮新增家庭住房戶數，要超過新建住房套數。五普與六普調查數據中一代人單獨居住的比例從27%上升到38%，提高了11%。僅此就增加3000多萬戶家庭。
從1998年計，增量就更高了。根據統計局的數據，即使計算上約非成套住房(住房成套率10年六普數力76%)戶套比為1:1.01。因此絕不可能有5000萬套或更多的空置。如果說小城鎮中有較長期無人居住的住房，或許是全家外出打工，但這是他們的根，不可能放棄的根。
甘犁回應全文：自我們6月10日公佈中國城鎮自有住房空置率以來，引起了社會各界的熱烈討論。其中，任志強先生按照1998年至今新增住房套數7000萬套以及新增7000萬家庭數，得出中國住房空置不可能超過5000萬套的的結論。我對此回覆如下：
任志強先生推算1998年至2013年間城鎮地區新增住房面積106億平米，拆遷三十多億平米，住房淨增面積約為70億平米。這與各方統計數據不符。根據中國經濟信息網數據，1998年，中國城鎮地區人均建築面積18.7平方米，城鎮人口為4.2億；至2012年，城鎮人口為7.1億，中國城鎮地區人均建築面積已大幅增至32.9平米。
住建部姜部長在2010年12月表示城鎮家庭人均住宅建築面積在2009年底已經達到約30平米，與中經網數據一致。據此推算，1998年至2012年間，城鎮地區淨增住房面積為156億平米。也至少高出任志強先生的淨增住房面積80億平米。
我們的數據顯示城鎮地區1998年以後的自建房佔住房存量總量的10.2%，約為2240萬套，戶均建築面積為180平米，總面積約40億平米。其次，非自建房中，也有一部分住房不在城鎮住房竣工面積的統計範圍之內，比如小產權房和農村集體土地使用權住房。根據我們的數據，除自建房外，98年之後購買的小產權房佔比1.83%，約400萬套；農村集體土地使用權住房佔比1.89%，約415萬套。兩者合計815萬套，總面積約8.3億平米。
第三，任志強先生高估了拆遷面積。他在計算98年至今的總拆遷面積時，直接按照98年舊房拆遷量2.4億平米(未能找到該數出處)乘以16年計算。根據我們的數據，98年至2013年經歷過拆遷的城鎮家庭比例為8.4%，戶均拆遷面積為125.5平米。
共拆除面積23億平米，與任志強先生的估算存在顯著差異。另外，城鎮地區經歷過拆遷的家庭中，30%的家庭為農村家庭房屋的拆遷，這些住房的拆遷並不應納入城鎮地區住房淨增量的計算。即使以70%任志強先生的38億平米的總拆遷面積推算，他也高估了11.4億平米。
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