文/謝逸楓
老謝在出席越秀地產集團主辦的2012年廣州房地產價值高峰論壇上講過，廣州市中心的價值無法撼動，地段與中心決定價值。隨著城市規劃與地鐵軌道交通、城軌交通及產業發展、人口流動方向的變化，未來五年財富流向為向東的增城、花都，向北的從化、清遠，向南的番禺、南沙，向西的荔灣白鵝潭、廣鋼、廣船、花地灣、廣佛區域。可以從2013年-2017年的土地供應量、商品房成交量、房價三個指標看，郊區成為供應、成交、房價主角，一路保持著上漲趨勢。
今天只講向東的增城，區域的利好與地鐵及城軌交通、教育、醫療、商業、人口、產業、金融等崛起，成為外地與本地、國企與央企房企重點攻城略地的主要區域，新的樓盤不斷的加快出現，地價與房價不斷的創新高。即使是庫存高與供應大，需求的增長旺盛，房價依然保持著穩定的上漲走勢，背後的力量就是規劃利好與地鐵、城軌交通及產業崛起、人口增長。毫無疑問，廣州市中心的人口、資金溢出效應及調控之下，增城會是未來對接人口、資金的重要區域。下篇會講向東的花都。
激動！大增城即將進入“六大利好時代”。1.高鐵時代。2017年7月5日上午，廣汕鐵路在增城區石灘鎮和惠州、汕尾三地同步開工，標誌著增城第一條高鐵正式動工。工程建設工期4年，預計2021年建成通車，途經我區新塘、仙村、石灘。廣汕鐵路建成後，從增城只需40分鐘左右便可到達汕尾。屆時，廣汕高鐵將與廈深鐵路、贛深高鐵相通，將無縫接駁到廈深、贛深鐵路沿線所有的站點。增城其他在建交通項目，也正有序推進，這一切都意味著，增城正在邁向高鐵時代，加速融入粵港澳大灣區，開啟全新的發展引擎。
2.地鐵時代。近來，增城區13號線/21號線兩大地鐵進度頻傳捷報，增城市民們即將迎來增城地鐵時代，進度情況如下：1）地鐵13號線土建施工完成86%，首批列車車廂已運達新塘，於2017年12月28日開通。2）地鐵21號線土建施工完成68%，增城廣場站主體結構封頂，預計到2018年底完工。3.樞紐時代。萬眾矚目的增城火車站，傳來振奮人心的消息。日前，火車站已開始進行兩項重要規劃設計方案招標，近期更是有望啟動建設。
據相關規劃，增城火車站將建設客專場2臺6線，同時預留遠期引入贛深客專增城支線、松山湖支線、東北客車聯絡線的條件，並預留引入城際條件。未來，增城火車站將打造成以鐵路站為中心，集鐵路、城際、地鐵、有軌電車、長途汽車、常規公交、出租車等多種交通方式於一體的客運樞紐，成為廣州東部門戶綜合交通樞紐。1）廣州東部交通樞紐中心凱達爾綜合體工程已完成。2）穗莞深城際軌道土建施工完成70%。3）新塘經白雲機場至廣州北城際軌道，以及東北貨車外繞線，等項目建設正有序推進。
4.灣區時代。2017年7月1日，《深化粵港澳合作推進大灣區建設框架協議》在香港簽署，粵港澳大灣區建設提速。從灣區佈局到高鐵提速，兩大重大機遇疊加，位於廣州東部的增城正站上發展的新風口。在粵港澳大灣區城市群中，增城境內的多條國家級鐵路、城際軌道將加強珠三角交通聯繫，進一步構建現代化產業體系實現跨越式發展。廣汕高鐵是廣東省東部尤其是廣州至惠州、汕尾間城際客流主通道建成後將填補廣州樞紐東線鐵路空白成為珠三角內部聯繫粵東地區的重要城際鐵路。
5.產業創新時代。隨著大型交通樞紐、軌道交通、高快速路網等一系列交通體系的健全，增城將成為聯通珠三角的重要中軸線的交通樞紐節點，將有望吸引更多人才以及高科技產業往增城集聚，進一步加快融入大廣州和珠三角發展的步伐。增城正處於廣深科技創新走廊核心節點，坐擁立體密集交通網絡，隨著富士康、僑夢苑、珠江科技產業園、工信部電子五所總部新區、低碳總部園等項目的進駐，已日益成為國內外企業投資創業的熱土。
6.配套服務升級時代。增城計劃打造為廣州東部交通樞紐中心商務區，和城市中軸線兩大城市高端發展平臺。未來將依託廣州東部交通樞紐，引入知名品牌企業進行整體開發，發展現代服務業，打造廣州東部國際商務中心和商貿會展中心，帶動增城地區的產業和城市整體轉型升級。同步，增城將建設城市中軸線，依託掛綠湖優美的生態環境，提升城市綜合服務配套功能，打造城市高端發展承載區。
廣州地鐵13號線預計2017年底完工、21號線預計2018年完工，23號線、16號線預計2023年完工，新塘交通樞紐在建、廣州教育城已開工、富士康已開建……這些都是實實在在的利好。論地鐵、論其他規劃，增城都比從化更有優勢。2017年增城區固定資產投資689.73億元，增速全市第一；投資610億的富士康第10.5代顯示器全生態產業園區成功落戶並開工建設；另一個千億級產業集群——廣州國際汽車零部件產業基地增城園區的規劃建設工作也正式啟動；地鐵13號線通車了；廣汕鐵路也開建了。
2017年，增城戰績斐然；2018年，開年又頻迎來利好。1月15日，在廣州2018年度首場土地拍賣中，增城朱村街鳳崗村兩宗商住混合用地，開拍僅1分鐘左右就被碧桂園+富士康以總價39.1億元拿下，碧桂園和富士康攜手進駐科技小鎮。2018年1月29日，備受關注的北三環高速二期正式通車，從增城出發，可以快速抵達白雲機場，45分鐘即暢達天河……增城與廣州主城區及珠三角核心城市的通勤時間又進一步縮短。
廣州地鐵13號線預計2018年底完工、富士康正式開建、萬達入駐（2016年萬科通過土拍入駐增城朱村）、3月底大型土拍……諸多利好集中轟炸一個區域，可以說2018年的廣州樓市是增城的主場。目前廣州只有增城、從化、花都房價窪地。但從化具有絕對的價格優勢。從化的房價還不過萬，地鐵14號、21號線沿線的樓盤房價大部分在萬元以上。增城房價基本全線過萬，荔城、中新、朱村、新塘、永和等大部分樓盤的房價都在萬元以上，部分樓盤均價逼近2萬/平。
13號線年底將通車，未來一小時直達中心區。地鐵13號線一期（在建）：魚珠站--新沙站。四條線路中，最受關注的當屬年底即將通車的地鐵13號線，這條從黃埔魚珠到增城新塘的線路，將是增城首條開通的地鐵線路，目前已實現全線短軌貫通。根據規劃部門的客流預測，十三號線一期開通後，初期日均客流量約為22萬人次，全線開通後，日均客流量將達144萬人次，未來從廣州去增城最快不到1小時就能到達。
2017年12月28日，廣州四線齊發！四號線南延段和十四號線知識城支線當天首班車開始試運營，九號線一期和十三號線首期當天中午12點起試運營。其中，增城和花都都是首次進入地鐵新時代。而對於東大倉的增城而言，近兩年在交通、教育以及產業等規劃上都處於猛進階段。13號線首期的開通，在拉近廣州市區與增城尤其是新塘的空間距離同時，也將給沿線多個樓盤帶來升值潛力。和其他線路不同，13號線最高時速達100公里，比同車型的1、2、8號線最高時速80公里還快，全程約半小時。因此，13號線的列車也與眾不同，全長186米、寬3米，最大載客量達創紀錄的3456人，堪稱地鐵中的“巨無霸”。
13號線首期站站設有母嬰室，公廁升級優化，而且全面支持非現金支付。作為快速、大運量交通工具，13號線的開通，將大大拉近增城與市區的距離。屆時增城居民前往市區，將無需再擠兩個多小時的公交，也不用忍受自駕堵車的煩惱。從新塘出發，中途換乘5號線，快速直達廣州市中心。未來夏園站還可與5號線東延段換乘，豐樂路站與7號線二期換乘，新塘站與穗莞深城際線和16號線換乘。更重要的是，13號線還將把廣州的東部交通樞紐、黃埔臨港商務區等重點發展地區串聯起來，通達優勢非常明顯。
此次開通的13號線首期共有11個站點，沿線獲利的樓盤多達十幾個。其中，5至15分鐘內步行到地鐵站的樓盤和項目，沙村站周邊有新世界花園、尚東陽光、夏浦工業園等；白江站周邊有白江村、豪進廣場、東方名都、金澤豪庭、假日花園、盛世名門、匯東國際花園等；新塘站周邊有群星新村、時尚廣場、亞太新城、現代城市花園、鳳凰城鳳馨苑、東陵廣場、長崗新村、鳳凰市場、大潤發、匯太廣場等；官湖站周邊有官湖村、錦繡天倫、官湖學校、華英學校、新塘牛仔城、富雅都市華庭等；新沙站周邊則有石下村、錦繡天倫花園等。
21號線明年或將通車，增城最有價值的樓盤都在這。地鐵21號線（在建）：員村--增城廣場。廣州地鐵21號線是廣州市首個有快慢車設計的地鐵線路，始發站為增城廣場，經黃埔區鎮龍站，終點站為員村，在增城境內設有7個站點。目前，地鐵21號線全線土建工程累計完成70%。按照這一進度來看，該線路有望在明年開通。目前，地鐵21號線沿線的樓盤也是最多的，有10多個，且價格基本上在在2萬元/㎡左右，產品類型也十分豐富，既有洋房，也有別墅，選擇較多。
2017年，市發改委稱，六號線東段將進一步延伸至新塘官湖站（十三號線），並更名為二十三號線（主線香雪-官湖，全長19公里，初步設站7座，估算投資118億元）。 目前，廣州地鐵23號線是廣州地鐵線網中遠期規劃線路之一，長度達27.1公里，現已納入廣州市2015-2025年軌道交通線路網規劃。23號線規劃站點：蘿峰、永和、永和東、增城開發區、創業、香山大道、新塘客運站（換乘16號線）、官湖。
但是，召開的“廣州市軌道交通線網規劃修編”前期工作全國專家諮詢會透露出相關信息，23號線線路有可能修改。23號線從原先單純的只是6號線二期延長線變為獨立線路。增城站點預計不變，預計經過蘿峰，解決蘿崗車輛段上蓋物業、東薈城、春樹裡出行問題；設加莊站與7號線二期換乘，可直達第二CBD、大學城、廣州南站；線路再往西預計通往岑村、世界大觀，預計智慧城與21號線換乘，可直達金融城。終點目前還未有明確消息，預計在天河客運站。
之前一直尚未確定規劃，不少街坊充滿了擔憂，生怕23號線會消失。來自增城區軌道交通規劃建設辦公室的交通圖，該圖顯示，地鐵23號線規劃已落實。從上圖中，我們可以發現一些新的消息：地鐵23號線規劃已落實；地鐵19號線規劃延至新塘；規劃北部快速軌道；規劃清從增莞快速軌道。今年底，增城即將邁入地鐵時代。截止至6月底，13號線首期土建已完成86%，計劃於年底開通。另一條地鐵21號線土建已完成67%，計劃於2018年底開通。
加上已落實的23號線，增城的交通路網覆蓋得越來越全面，未來街坊們出行就方便太多了。23號線開建時間目前未定，規劃站點預計有：香雪、蘿峰、永和、永和東、增城開發區、創業、香山大道、新塘客運站、官湖，計劃與穗莞深城際銜接。其中新塘客運站可換乘16號線，官湖站可換乘23號線。
屬於遠期規劃之一的廣州地鐵23號線2018年最近突然傳來好消息了。據瞭解，修編後的地鐵23號線規劃已經過會，將有很大可能提前動工，預計最快2019年開工，2013年建成。另外，23號線的進程加快，很有可能是由於富士康的進駐所推進。而在之前爆出的內部資料第三期（2023-2025年）建設規劃調整建議方案中，23號線在第三期修編（2017-2025年）第一階段14條線路中位列第8，算是相當靠前的位置。由此看來，23號線的開工並非空穴來風。
根據地鐵族論壇傳出的廣州市軌道交通（2017-2025）調整分階段建設方案，以及23號線示意圖，23號線從早前規劃中的6號線二期延長線，變為獨立線，起於海珠溼地公園附近的赤沙滘，終點為增城新沙大道，全長41公里。調整後的23號線，在增城主要經過香山大道，新塘客運站，官湖和新沙大道，並經過富士康產業園。與之前規劃相比，改動最大的永和站的位置，將從原來設計的永和大道與永順大道交叉處，沿永順大道往東移1公里至永和街道辦事處對面。
實際上，除了23號線，增城永和板塊也將迎來黃埔有軌電車1號線、4號線和5號線等遠期規劃，多條地鐵軌道交匯的永和板塊有望藉助交通網絡的全面升級，迎來強勢崛起。
16號線：附近樓盤正“伺機而動”。地鐵16號線（規劃中）：新塘--荔城北。此外，還有一條地鐵線路——16號線仍在規劃當中，具體的站點及建設時間還有待確定。但是按照初步的規劃顯示，該線路始於新塘，止於荔城，是一條增城境內的線路，未來可連接13號線和21號線的首末兩端，形成"U"型的軌道大回環。對於它將會帶來的價值，未來將通過規劃的具體落地得以實現。
先來看看和廣州市區的距離，增城近天河、黃埔區，就算是離廣州市區遠的荔城板塊，開車也是1小時左右的車程。看看從化，從廣州市區過去基本都是1小時以上的車程。再來看看配套，不可否認，增城、從化很多板塊都有“鄉村即視感”，暫時還找不著大都市的感覺。但相比較而言，從化更偏向原生態的、未開發的狀態。而增城則是開發中的城鄉結合部。增城的新塘、荔城區府板塊的配套相對還是不錯的，小部分區域能給人一種高樓林立、周邊有大商場的感覺。
來看看交通。習慣了廣州市區的交通，又去過增城、從化看房的人都會說一句交通哪裡方便了？公交車都難等。沒錯，這確實是郊區交通情況的真是寫照。增城區目前有公交車、廣增線、樓巴等，部分地區的公交車班次比較少，有的板塊換乘特別麻煩（從朱村坐公交換乘到新塘，所需時間比去廣州市區還多，換乘難度比坐廣增線要難），但增城年底就有13號線了，相對來說還是有個盼頭的。至於從化，也是公交+樓巴+大巴的狀態，目前地鐵14號線的完成率比21號線還低。
2016年年底，萬科通過土拍確定入駐朱村。作為增城火的板塊，朱村有碧桂園、中航、中鐵等大頭，此處還有東部大型規劃——廣州教育城；隨著萬科的入駐，2018年21號線的通車，朱村板塊的熱度或將持續上漲。雖然朱村很火，但不要忘記增城的老大哥——新塘。這裡有大型的交通樞紐，被稱為廣州新東站；這裡將是地鐵13號線、規劃中的16號線、高鐵、城軌等聚集地，新塘未來的交通將是四通八達的，且這裡將是溝通東莞、深圳的重要場所。
要求2017年新塘加快推進廣州東部交通樞紐中心、中汽研華南總部、華電增城新塘燃氣冷熱電三聯供、珠江智能科技產業園、萬達科創和永旺夢樂城等項目。在碧桂園、新世界、香江等大型房企鎮守新塘多年後，萬達也將在新塘佈局建設綜合體項目——萬達科創廣場。據悉該項目位於永寧街章陂村，項目總 預計30億-40億元,建設內容包括大型購物中心、步行街、寫字樓、高檔住宅。同樣引人關注的還有永旺夢樂城項目。
2017年2月21日，增城國土資源和規劃局在其官方網站一口氣掛出6宗地。其中5宗宅地中，有一宗位於荔城街，四宗位於永寧街，宅地部分總出讓金額高達108.42億。目前增城新掛出的土地樓面價高已達到10462元/平方米。到正式拍地時，樓面價有可能繼續上漲，土地周邊的房價也有可能因勢而漲，甚至可能整個增城都要沸騰。2017年3月29日正式開拍，增城四宗地塊地價破2萬/平，最高達23963元/平。
日前發佈的《廣州市城市總體規劃（2017—2035）》草案指出，2035年常住人口規模控制在2000萬人左右。目前還有550萬人口空間，按照數據分析，從2018年至2035年，平均每年還有30萬左右的人口增量空間。總規劃同時提出，要有序疏解主城區人口，引導人口向城市外圍集聚。目前從化是全市常住人口最少的一個區，2017年常住人口64.21萬。從化要如何搶人？區域發展，需要人才，就需要產業配套，提供發展平臺；同時，提供宜居環境，留住人才。
結合從化優勢環境資源，打造多元化特色小鎮，如西塘童話小鎮引入“張小盒星球”動漫主題民宿，拉開10家特色民宿建設的序幕；在農耕田緣、龜博園、白雲苗圃等生態休閒企業搶先入駐後，與省動漫協會合作，以農林牧畜漁為主題的動漫雕塑公園、以三農產業為主的動漫文化基地也將相繼落戶。從化溫泉浪漫小鎮將打造成為廣州版的“普羅旺斯”，廣州“一站式”婚姻登記中心及婚慶產業園項目簽約落戶。
根據廣州地鐵的建設計劃，2018年年底前力爭再通四條新線，分別是14號線、21號線、3號線北延段、廣佛線一期燕崗至瀝滘。14號線一期開通，將採用6節編組的列車，最高時速120公里。建成開通後將採用快慢車模式運行，屆時從從化街口最快1小時可到達位於市中心的公園前站和珠江新城站。從產業、配套到交通，從化一步步開啟搶人大戰，如何接駁未來的人口遷移，提前看看這些潛力宜居大盤。
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