文/謝逸楓
香港房價連漲23個月。2017年香港私人住宅樓價及租金指數升幅均為五年最大，各錄約14.8%及7.9%。2017年12月份的私樓售價指數報352.8點，較前年12月份的307.4點，上升約14.8%，升幅是五年來最強勁，較前年多逾6.9個百分點。自2016年4月開始，至2018年2月連升23個月，且是連續16個月創新高，同比升16%。數據顯示，香港2018年2月私人住宅售價指數最新報364.1，按月上升約1.62%，升幅略高於1月的1.53%。其中，中小型單位升幅超過大單位，750多平方呎以下的單位樓價升幅近2%。
要說過去二十年中，最有趣的資產價格走勢之一，莫屬香港樓市了。從暴跌，到陰跌，到緩慢攀升，再到現在的根本買不起。
香港樓市高速列車越開越快，2017年香港私人住宅樓價及租金指數升幅均為五年最大，各錄約14.8%及7.9%。自2016年4月開始，截至到2017年12月，香港樓價連升21個月，且連續14個月創新高。各類單位中，實用面積約1076平方英尺以下的三類中小型單位，去年的升幅與整體相若，即約14.1%至14.8%不等；其中九龍及新界區實用面積431平方英尺(A類單位，約40平方米)以下的單位平方英尺價已升至約1.28萬及1.204萬港元不等（約人民幣11萬/平方米左右）。
中國最高房價的城市，在香港。湯臣一品A棟35樓於2017年10月31日網籤，總價2.05億元，面積597平方米，單價達34.3萬元/平方米，再破上海房價紀錄。而2018年3月15日，香港港島山頂一棟獨立洋房以13.99億元(港元，下同，約合11.285億元人民幣)成交，該洋房實用面積9217平方英尺(約合856平方米)，約合每平方英尺近15.2萬元（約合每平方米131.8萬元人民幣），打破2017年10月同一項目3號屋以11.64億元、每平方英尺成交價12.68萬元的紀錄，創新高之餘，更登上亞洲最貴屋苑式(非獨立地段)洋房之位。
2017年11月21日，位於“香港之巔”（Hong Kong Peak）的Mount Nicholson樓盤兩套相鄰的房子，總共支付了11.6億港元。這兩套房子中較小一套賣出了5.6億港元，按照香港房價的計算方式，其單價為13.2萬港元每平方英尺。按市場匯率折算，這相當於每平方米售價約122.4萬元！這相當於湯臣一品每平米價格的3.57倍之多。
位於港島山頂的聶歌信山道8號的由九倉及南豐合作開發Mount Nicholson兩套房子被同一買家共計11.6億港元購入，每平方英尺單價高達12.2萬港元（摺合人民幣約每平米113萬人民幣）。售出的兩個單位（12C及12D）分別價格為5.602億港元和6.047億港元，面積分別是4242平方英尺及4579平方英尺（一平方米約等於10.96平方英尺），可以眺望維多利亞港。作為超級豪宅，開發商考慮到業主會聘用數名保姆及工人，連工人房都較大，D室的獨立廁所工人套房達100平方英尺，以13萬港元的單價計算，保姆房1300萬港元。
是什麼支撐起香港、內地房價？壟斷是根源，非市場化的計劃經濟是根本，政策決定資源配置是主因。從土地、金融、稅費、投資、開發、建設、供應等各個環節都受到政府的管控，內地和香港“一國兩制”，在土地制度上是兩地一制 。兩地一制最大的特點是土地市場只有一個供給者，即壟斷者。壟斷者總是有使其壟斷利潤最大化的傾向，具體的做法就是控制供給數量，提高供給價格。因此，供地制度下的房地產市場很獨特，決定著房地產市場的供給和定價法則。
通過數據一窺香港樓市二十年，香港房價是中國樓市最大縮影，漲多跌少，根源於土地制度（一權兩制：土地所有權是公有制，即國家的、內地是國家的與集體的，土地使用權制度即土地批租制，而使用權有限制，香港50年土地使用權、內地40年或50年-70年土地使用權制）、土地供應制度（土地招拍掛）、金融制度（印鈔權、定價權）、財政制度（土地財政）、經濟制度（土地金融化、土地換債務、基礎設施）。因此，香港、內地房價的調控為什麼屢次失敗，在於壟斷與制度，不在於什麼市場。例如，香港住房供應嚴重不足，新加坡比香港人口少，每年供應新房4萬套，香港只能供應1萬套。
供應和需求決定價格，價格高就是供不應求，價格低就是供小於求。所以需要分析的最核心問題是，為什麼香港、內地每年供應市場的商品住宅越來越少，因為土地與經濟、金融、財政、稅收、業績捆綁一起。內地土地掌握在地方政府手中，香港政府手中掌握的土地非常有限，這些年投放土地是原來公共設施改造釋放出來，港府其實沒有能力通過土地投放平抑土地價格。港府手中權力有限，無法盤活存量土地，存量土地掌握在私人或私企手中。這些人或者企業，他們為何不拿出來改造，這倒還真是一個問題。
香港本輪上漲的邏輯是什麼？主要有兩個：其一是香港本輪房價上漲的背景，是內地進入強調控週期。由於內地樓市政策干預過強，高淨值人群更看好香港樓市的發展，導致資金流入香港的股市和樓市。所以你會發現，香港本輪房價上漲週期當中，香港的股市也在不斷創新高。其二是土地稀缺，這是香港房價長盛難衰的關鍵因素。香港陸地面積約1104平方公里，常住人口有737萬人，人口密度全球第三。狹小的土地面積，成了香港房價價難以解決的重要原因。
人們對香港的印象是地少人多，土地不夠用。但其實香港有大量土地，其中40%是郊野公園。香港用做城市發展的土地，佔比不過25%，其中用做住宅的土地僅佔7%，這其中還有一些是用在低密度的鄉村丁屋和居屋上面，城區用地佔比才是4%。也就是說，只要再拿2%的土地出來，就可以改善居住面積50%。但是，香港一直做不到這一點。以上信息表明，香港政府與內地政府一樣，都非常吝惜土地供應。但結合香港的特殊情況，回過頭來想想，香港政府吝惜土地也是可以理解的。
香港由於歷史原因，是中國的特別行政區，面積已經被固定，土地是用一塊少一塊，不像內地城市，空間不足還可以通過吞併的方式來擴充，比如2017年杭州將臨安撤市設區，青島將即墨撤市設區等。此外，香港的財政收入主要靠土地和土地上建的房子，土地就是香港政府的命根子，必須細水長流。香港不願意過分增加土地供應量的還有一個因素，就是香港政府的財政收入對房地產行業的依賴性非常高，大概有一半以上的財政收入來自房地產行業，比內地城市高得多。特區政府也在憂心當樓市逆轉時，會對金融體系及經濟造成大沖擊。
香港房價保持與未來持續上漲的原因：其一是房地產稅收收入，是香港稅收收入的主要來源。香港可是房地產稅重稅區。香港是自由貿易港，迴歸之前，就以發達地區的身份加入了WTO，WTO締約國之間大多數商品是免稅的，只有特定的商品收不高於百分之五的關稅！香港的免稅，是指，除了煙、烈酒和動力用的燃油（汽油、柴油等）之外，香港不對其他進口物品徵收關稅。所以，香港的許多東西，比如化妝品、首飾、衣服包包等相比內地都要便宜許多，香港也因此成為了購物天堂，每天都有許多內地人去香港購物。
這麼多東西都是免稅，那政府的主要財政收入就只有從房子、土地上徵稅獲得。香港關於房子和土地的稅種主要包括差餉、地租/地稅、物業稅。雖然房價也曾大跌過，但從香港房價漲幅史來看，整體是呈現階梯式上漲，屢創新高，已經位列世界第一，倫敦房價世界第二。個例說服力不足。那再看美國。美國也是徵收房地產稅，但最新數據顯示，2017年美國房價均價再次創下歷史新高。
其二是調控政策邏輯錯誤與手段違反市場。只抑制需求，增加成本，不增加供應。時間來到2010年，香港房價問題越來越棘手，影響也超出了經濟範疇、變成社會問題。為了控制高昂的房價，政府出臺了各種各樣的。為了防止香港本地人炒房和內地人入港炒房，香港在2016年年底決定，把非香港戶籍人口在香港購買住宅，以及香港戶籍人口購買第二套住宅的“從價印花稅”，從此前的最高8.5%，一下子提高到了15%。
2010年11月，特別印花稅（SSD）：三年內轉售要交特別印花稅（15%）。2012年10月，買家印花稅（BSD）：非本地居民買家額外印花稅（15%）。2013年2月，雙倍印花稅（DSD）：買家持有多過一套房要交雙倍印花稅（換樓買家有6個月寬限期）。2014年5月，放寬DSD，放寬至交易完成後6個月內賣出舊物業可獲退還dsd。2015年2月，收緊貸款：700萬樓價以上貸款不超過6成。
2016年11月，DSD2.0：有房者統一15%印花稅，外地人買家課30%印花稅。2017年5月，收緊貸款：1.貸款超過1次，新貸款成數上限降1成。2.針對主要收入來自香港以外地區的買家，要求銀行降低月供/收入比1成3、新建住宅按揭風險權重下限由15%升到25%。然而很可惜，調控並無卵用。房價反而越調越漲。其中最大的原因，就是政府始終未能從供給端入手，增加土地供應。反而是在需求側死死打壓，就像強行被壓抑的火山，無法阻擋岩漿的噴發。由於香港土地供應長期短缺，這就令每次的地價波動帶來的價格越來越高，每次的谷底都會比前次的高峰更高。
結果大家也看到了，辣招非但未能遏制樓價上升，還令問題更加嚴重，新政令很多業主把單位由出售改為出租，導致住宅供應量減少，加快了租金上升。即使財政司司長2011年2月承諾推出更多土地，但市民並沒有相信，樓價繼續攀升。這就導致金管局出手，銀行開始收緊樓宇按揭。儘管2011年的樓價看起來已經很高，但還沒有突破1997年的峰頂。根據中原城市領先指數，香港樓價於1997年6月29日創出歷史新高。截至2011年7月1日，只有港島的樓價超越歷史高位，九龍較當年低4%，新界東低6%，新界西低22%。
而港島價格主要由豪宅帶動，後者已持續上升多年，早已超越1997年水平；但大眾住宅在2009、2010年才接近1997年的水平。如果將1997年7月的樓價、CPI及平均薪酬與2011年數據對比，結論更有意思。2011年的CPI剛剛接近1997年的水平（即14年中經濟基本並無寸進），2011年的整體樓價較1997年頂峰低約6%，但薪酬則較1997年增長約10%。由於樓價升幅主要由豪宅帶動，所以普羅大眾的置業負擔其實比1997年時候要輕。
其三是高地價政策。由於香港土地供應長期短缺，這就令每次的地價波動帶來的價格越來越高，每次的谷底都會比前次的高峰更高。前港英政府的高地價政策。六百多萬人僅僅居住在香港總面積18%的土地上，這就令政府既節約了基建開支，又享受賣地收入的相關稅收（某些年份，土地收入佔當年香港政府總收入的40%），也是香港可以實行低稅制的根基之一。而一旦成為有產階級，高樓價便會令有產階級感到富足，相關的財富效應不僅能刺激消費，還能帶旺許多其他行業。
其四是土地供應政策與土地財政佔地方財政40%以上。政府的土地政策也為香港此後的樓價高企埋下了深深的隱患。因為香港的土地買賣幾乎有政府控制，市道低迷時，香港政府做了和中國證監會一樣的選擇，停止賣地（IPO）。比如1998年7月到1999年3月這九個月中，政府暫停賣地；即使有開發商申請土地時候，政府會把底價提高（這樣就賣不出去了）。
進入上世紀八十年代，在土地供應受到政府規限，1985至1997年的負利率環境下，香港樓市逐漸達到牛市頂峰。高房價自然會降低香港的競爭力，因此時任政府提出增加土地供應量及市場透明度政策，試圖令香港樓市及經濟走上更加健康的發展道路。最令大家印象深刻的是特首董1997年提出未來十年每年興建八萬五千個單位。初心很美好，但政策出臺時機非常糟糕，那是前高後低的1997年，當年發生的亞洲金融危機很快就顯現出巨大的破壞力。首先，危機結束了負利率環境，香港經濟進入通縮階段。其次，樓市出現危機後，社會各屆對樓市前景分歧十分巨大，增加了政府解決樓市問題的難度。
房地產業在香港歷史悠久。上世紀60年開後期開始，地產業逐漸成為香港的經濟支柱，同一個小島上的同一個夢想便是置業安居。那時候的週末，很多香港家庭的休閒娛樂活動，就是全家總動員去參觀新樓示範單位（哪怕家庭短期內沒有置業計劃）。這種社會大環境下，也就導致了香港社會大量財富集中在十多個發展商手中，小量財富集中在數以萬計的置業者手中，後者包括醫生、教師、銀行出納員、家庭主婦等等。香港物業價格聞名全球的原因有很多。
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