文 | T教授
中國樓市再現詭異一幕，一面是頻頻爆出的搶購熱潮，一面是行情慘淡的房地產股票。
昨天（5.29）在香港上市的內房股出現大面積下跌，
其中，融創下跌4.79%，旭輝下跌5.17%，恆大下跌5.68%，佳兆業下跌3.17%，龍湖下跌3.82%。
此外，萬科、碧桂園、富力、中海的跌幅也都在2%以上。
無獨有偶，在A股的房地產板塊，近來也是一連幾根大陰線，上演大跳水。
投資過股票的朋友應該都不陌生，我們選擇某種股票，要麼看中它的基本面和成長性，要麼看中行業前景和熱度，要麼看中市場的結構性機會。
但無論是哪一個理由，與現實中火熱的樓市相比，地產股的表現都是不正常的，也有違基本的邏輯。
對於上述“矛盾”，一般有兩種可能，
其一，股市中的投資者，從個人到機構都“眼瞎”了，對樓市的火熱行情視而不見。
其二，現實中的買房者或炒房客，被行情衝昏了頭腦，忽視或不願意正視樓市日益顯現的地雷。
總而言之，總有一方出現了誤判。
但考慮到敢玩且能玩轉股票的人，基本上都是社會上學歷和IQ最高的那群人，所以，他們集體性眼瞎的概率基本為零，一定是房地產市場出現了讓他們害怕的地雷。
當然，也不是說現在買房就一定不對。
只是我們不妨站在股票投資的視角重新審視下如今樓市的投資邏輯和潛在風險。
先看下股市看空房地產的理由，分析認為房地產股集體走低是因房地產未來出現違約的可能性在飆升，尤其是在行業銷售增速放緩的背景下，部分房企脆弱的資金鍊或有斷裂跡象。
事實上，房企的短期負債在急劇增加，
如截至2018年3月底止，在香港上市的內地房企，未來一年內到期的短期借款，按年增加逾一倍，而公司持有現金對短期債務的覆蓋水平由一年前平均139％降至95％。
由上可知，“擔憂開發商資金鍊斷裂”才是房地產股與樓市行情走出冰火兩重天的主因。
我們不妨沿著這個思路繼續深挖，如果未來不少數量的開發商出現資金鍊斷裂或者說上市房企出現違約潮，即使沒有出現但大量房企面臨著巨大的資金流壓力，屆時又會對樓市產生什麼樣影響？
T教授知道，這個因素及假設從來都不在買房者或炒房客的分析範圍之內，其實，正是因為之前沒出現過，才凸顯這個假設在當下的重要性。
穿過現象，去看本質，有些事情是真變了。
其一，“去槓桿”金融攻堅戰遠未結束，期望“官方再度放水救房企”是不切實際的幻想。
其實，這一波的房地產行情本來就不該出現，或者說現在很嗨的房企早在三年前就該finish了。
命運的轉折就是2015年的“去庫存”，本意是為開發商減負，結果開發商又加了把火，燒成了一輪超級行情。（也可以說是被房企給綁架了）
而此次的去槓桿金融攻堅戰中，官方對企業資金鍊斷乃至違約潮的容忍度都在大幅上升。
如在1-4月，全國有16只債券出現違約。
涉及公司包括四川煤炭、大連機床、丹東港、億陽集團、中城建、神霧環保、富貴鳥、春和集團、中安消等9家公司，涉及金額高逾130億元。
比起往年，速度密集到以令人害怕。
另一方面，即使出現了違約潮，在卡輸血管上，官方仍毫無心軟之意。
債市：大量債券發行失敗，且融資成本不斷提高。截至5月8日，今年取消、推遲發行的各類債券累計已經達到304只，包括了公司債、企業債、中票、短融、超短融等各個類型，涉及金額多達1839億元。
股市：IPO門檻提高，一過會就被斃的越來越多。根據央行的數據，2018年第一季度，企業境內股票融資為1283億元，比起2017年的2596億元直接攔腰砍去一半，只相當於 2016年的45%。
這在開發商融資上體現的也十分明顯，如1-4月，房地產開發企業合計資金來源為4.8萬億元，同比上升2.1%，較上月累計值減少1%。
這一增速，遠遠低於M2的增速8.3%和社融的增速10.5%。
這也說明，官方這回真是要鐵了心要關房地產的水龍頭。這一點在官方對待房企融資的態度上，也可見一般。
近日，某TOP3房企200億公司債融資被終止；
另一明星房企38億的綠色公司債也被迫終止，且在公告中未說明理由。
其二，開發商“錢緊”的局面正在加速來臨。
得益於這一輪的行情，很多開發商的糧倉都是大豐收，而且負債壓力也不算大。
據WIND資訊數據顯示，2017年時136家上市房企中，約43%的企業資產負債率低於65.05%的行業均值；
約32%的企業資產負債率處於行業均值和80%之間。
另外25%的企業資產負債率高於80%。
所以，自調控以來，開發商擁有著大把彈藥與官方和市場進行博弈，捂盤惜售、人為製造供應緊缺也就成了慣有伎倆。
這也是為什麼，官方調控一直未放鬆，但行情熱度就是不減的原因。
然而，這種局面正在發生改變。
如進入2018年來，有120餘家上市房企平均負債率已超80%。
短期債務更是快速增加，未來一年內到期的短期借款，按年增加逾一倍，而公司持有現金對短期債務的覆蓋水平由一年前平均139％降至95％。
另一方面，作為房企資金重要來源銷售卻在大幅放緩，如1-4月，全國商品房銷售面積同比增長1.3%，其中，住宅銷售面積增長0.4%，接近停滯。
這種放緩在居民的按揭房貸上體現的更為明顯，如1-4月份，中長期貸款（房貸）累計新增1.6萬億元，同比減少13.6%。
驟增的債務壓力，收緊的融資渠道，放緩的銷售額，這些只會讓房企更加捉襟見肘，求生存也就成了其最首要的問題。
其三，降價跑量，還是“渴死”，這是一個問題。
接下來，擺在開發商面前的只有兩條路，一是降價跑量，先圖生存，再謀排名；
二是固守利潤，錯失時機導致資金鍊斷裂，或爛尾或跑路。
但不管哪一個路，都將扭轉當下的樓市行情，即供應量會增加，價格會下跌，購房者和炒房客會踩到爛尾樓。
小結：
縱觀官方此輪的調控，其實有一明一暗兩條線，
明線就是“限購、限價、限售、限貸”等針對於“買方”的政策。
但大都明白，這些動作無異於隔靴搔癢。
暗線就是針對開發商的“金融去槓桿”，嚴卡開發商融資。
炒股的和炒樓的之所以對如今的樓市產生截然相反的判斷，根源就在對這兩條線的重視程度不同。
準確的說，炒樓的看重明線，所以，越調他們越嗨；
炒股的看重暗線，顯然，房地產接下來會有雷要爆，此時，跑的越遠越好。
而對於導演（官方）來說，明線是為了爭取時間，平復市場情緒，暗線才是治理樓市的關鍵。
因為，只有當開發商老實了，即像鬱亮說的那樣，“房地產企業需要把自己看成製造業、服務業，要靠雙手勞動掙錢，不要再靠不動產價格上漲賺錢”，中國樓市才會真正的健康。
畢竟，他們（開發商）才是中國最大、最有激情的炒房客。
而開發商的七寸，就是融資。
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