熟悉深圳淘房志的朋友知道，我們很長時間一來都是西部派，看好南山、前海、大空港等，而對離城市中心略遠的龍崗、坪山等東部板塊持某種程度的保留態度。
但是此時非彼時，一個成熟投資者的重要標誌其實就是要對自己的認知進行不斷更新升級。
我們認為，從長遠來看，目前深圳不到2000平方公里土地上的絕大部分區域，都有望成為未來大深圳城市圈的主城區。
因為，未來深圳樓市的一大邏輯就是——城區擴張！
對比一線城市的面積，深圳真是小得可憐。
北京東城、西城、朝陽、豐臺、石景山、海淀等六大主城區總面積為1300多平方公里。
上海黃浦、徐匯、長寧、靜安、普陀、虹口、楊浦、浦東新區等幾大主城區總面積約
2000平方公里。而深圳福田、羅湖、南山等幾大主城區總面積僅為300多平方公里。
未來相當長一段時間裡，深圳城區擴張的邏輯仍將延續。
想不明白，為什麼有人看不起龍崗、坪山，目前這些區域還有比價優勢，未來5年就很難說了，你想被深圳徹底拋棄嗎？
以下是深圳淘房志創始人顧洪波，上週日在恆大城市之光講座上關於“東進戰略”的判斷，今天特別整理出來，供大家參考：
在大灣區背景下，
“東進戰略”的新意義
今天來到龍崗，我們也聊一下龍崗在整個粵港澳大灣區的地位。
大家知道原來深圳市委書記馬興瑞書記，現在是廣東省省長，前不久在博鰲論壇上講過這麼一句話：
“粵港澳大灣區和全世界其它灣區不一樣的一點是，粵港澳大灣區的核心是科技灣區”。這意味著什麼？首先意味著深圳事實上在經濟發展上可能是粵港澳大灣區的龍頭，因為粵港澳大灣區這些重要的城市裡面，現在只有深圳在科技產業上不僅在中國，而且在全世界都有非常大的分量。
雖然現在大灣區的規劃還沒出來，但是最近已經有一些動作，包括香港和深圳要在河套地區做一個深港科技園。
香港的科研實力其實是非常發達的，包括香港的中文大學、城市大學、港大，他們的科研實力非常強，但是香港的科研力量沒有成功地轉化為產品。
深圳的大疆無人機的創始人就是原來在香港讀書的，結果在深圳創業，現在成為全世界無人機領頭的企業。
深圳和香港合作，希望通過河套的深港科技園，把香港的科研實力和深圳的商業上創新的能力結合起來。
另外一點就是東莞、惠州、中山的生產製造能力，包括在珠江口那一帶現在也有一個提法，叫做廣深科技創新走廊，其實也是希望由深圳去帶動包括東莞，甚至包括廣州的整個科技行業的發展。
大家很清楚，馬省長在深圳的時候提了一個重要的概念，就是“東進戰略”。如果完全立足於深圳，我們將很難真正理解東進戰略的意義。
但是我們可以看到他的很多動作，一是大量的把香港乃至國外的名校引進到大運新城這一塊，另外一個是大力推進東部的軌道交通。
東進戰略依然在加速，
700米地標背後隱藏大利好！
前些年整個龍崗的房價漲幅為什麼比不上西部？
非常重要的一點是因為
龍崗的地鐵三號線速度太慢，沒有起到地鐵快速連接的作用。而目前正在快速建設中的地鐵14號線是徹底不一樣的，地鐵14號線從福田到大運只有六七個站，理論上是20多分鐘到30分鐘的車程，這就使得整個城市的交通格局會發生巨大變化。
去年很多人都在懷疑，馬書記離開深圳了，東進戰略是不是就停滯了，或者放慢了。但是今年有幾個非常重要的動作讓我們意識到東進戰略依然在加速。
首先是世茂在大運中心要建一棟600多米高的地標，甚至現在有一種說法是要建設700米高的地標。
大家都知道今年兩會上很多地產公司的老闆沒有進入政協常委，只有兩個公司的老闆進入了政協常委，一個是恆大的許老闆，另外一個是世茂的許老闆。
恆大為什麼大量的在龍崗拿地？
世茂以前只是在前海有項目，為什麼這次要這麼重金去拿大運中心這塊地？並且要建一棟700米高的地標？我覺得這背後是有一定政治上的考慮的。
在某種程度上可能也是在判斷整個大運新城這一片的城市地位會出現提升。
大家知道要建一座700米高的地標，資金量非常大，投資週期非常長，風險也非常大，為什麼世茂要這樣做？我覺得這一點是值得大家思考的。
深莞惠試驗區可能在
鳳崗、清溪、塘廈、惠州大亞灣、新圩
這裡我談一下我的理解。最近很重要的一件事就是深圳、東莞、惠州幾個城市的領導前不久在河源開了一個聯席會，在會上討論了一個非常重要的提議。
就是深圳和東莞、惠州可能也會學習深汕合作區的模式，做一個深莞惠的試驗區。
關於這個試驗區的地址大家有很多的猜想。
但我個人判斷，最核心的應該就是圍繞大運中心這個板塊周邊的一片地方，尤其是東莞的鳳崗，甚至可能包括清溪、塘廈，以及惠州大亞灣、新圩。
在我個人的判斷來看，將來如果要做深莞惠試驗區，東部大運中心這一塊會成為深圳輻射這個試驗區最重要的一個戰略點。
這個戰略點從產業上會是一個什麼樣的方式？大家都知道現在深圳是很難有工廠的，因為成本太高了，很多工廠這些年都往東莞、惠州這些地方搬遷。
以前龍崗很大程度上是一個製造業的區域，有很多工廠在這邊，包括傢俱等等各種各樣的工廠都在這邊。
但是現在龍崗也要依託香港中文大學、北理莫斯科大學，包括我最近聽說龍崗區政府在天安數碼城買下了兩棟物業，十年零租金租給北大光華管理學院，其實就是要把大運新城這一塊打造為一個科研教育的高地，讓一些高科技的企業往這邊聚集。
大家都知道高科技企業和金融企業是不一樣的。金融企業需要的辦公場地並不大，比如說一個金融公司可能400平米的辦公室，或者一層辦公室就夠了。
但是科研型的企業所需要的辦公場地，它的員工可能是要幾百人，它的辦公場地可能需要幾千平米甚至上萬平米。
如果把這種企業留在南山、福田、前海，可能沒有那麼多的土地給他們。
所以將來可能會把一些新興的科技企業的研發基地放在龍崗大運新城這一片，製造環節可能會放在深莞惠的試驗區，一些後臺的大數據環節，甚至後臺服務的環節，可能會放在深汕合作區。
這是我個人的一個判斷。
東部限價房
可以考慮佈局
這個判斷意味著什麼？前幾年可能很多人並不太關心大運這一塊，目光全部往西部集中，
接下來我們認為大運新城這一片整個的城市地位會出現提升。它的整個產業會出現提升，它的人口會發生變化。這裡面一個非常重要的節點，一方面可能就是世茂的那棟地標，要求2021年竣工。
14號地鐵線也是要求2021年開通。所以2021年對東部大運新城這一塊是非常重要的戰略節點。
大家如果對這一塊感興趣，如果自己覺得前海、華潤城這樣的項目已經買不到了，或者說所需資金量已經太高，沒有辦法去佈局的話。
要趁著現在可以考慮佈局東部的優質物業，尤其是被政府限價的物業。
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