12月15日，鄭州土地市場再放“大招”，集中招拍16宗地塊，宗地編號121~138號，每15分鐘新增一宗，本次土拍也是2016年單日供應土地最高的一天，地塊以城改用地和合村並城改造用地為主，其中14宗地塊為住宅用地，約779.58畝，2宗為商業地塊，約165.11畝。
掛牌出讓的14宗城改住宅用地中，有3宗被2輪競價，1宗未開拍就觸發熔斷線，2宗商業用地以底價成交。其中128號競爭尤其激烈，自由報價期間就已被多位競買人出價23輪，最終觸發熔斷機制。在進入最後一次競地價環節，河南乾民置業有限公司以最終地價7706萬元，競地價8538萬元競得，溢價67.2%。按最大容積率計算，摺合樓面價3030元/㎡，約合711.5萬元/畝。
我們對房價並不陌生，可是拍地時出現的“樓面價”這個詞，如果不是業內，往往也不明就裡。
那這個樓面價到底是什麼？樓面價又是怎樣通過一步步的加工變成我們購買的房價的呢？
樓面價是什麼？
樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建築面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。
樓面地價＝土地總價÷規劃建築面積 ＝土地單價÷規劃容積率
規劃建築面積＝土地面積×容積率
容積率=地上建築總面積÷規劃用地面積
例如，拍賣的土地面積為13145平方米，容積率為3.2，最後成交價為4.63億元。樓面地價=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方
樓面價和房價的關係是什麼？
弄明白這個問題之前，先來看下房價都是由什麼因素構成的：
樓盤總銷售額=土地費用+建安工程費+稅費及財務費用+淨利潤+管理費及開發費+公共配套設施費+所得稅+銷售費用+前期工程費+基礎設施費（按構成比例排序）
房價由以上10種費用累加而成。其中土地費用作為最基本的構成因素所佔比例最大。據推算，土地成本占房地產開發成本比例在40%左右，這還要看土地是通過什麼途徑拿到的，如是通過競爭激烈的拍賣，土地成本有可能佔到開發成本的60%左右甚至更高。但即使購房者付出了高昂的土地費，由於現在剛需購買的絕大多數為高層，大家合夥買地，能腳踏實地的站在所買土地上的人實在鳳毛麟角。購房者的購房成本里能實實在在看到用途的，只有佔比20%左右的建築安裝工程費。
除了土地費和建安工程費，剩下的大頭兒就是稅費及財務費用。據出名經濟學家郎鹹平估計，一套房子大約有12項稅，56項費。涉及25個政府部門。房子成了唐僧肉。政府性稅費佔房價（非成本，因為稅費大部分是按照房價收取的，比如營業稅）的六成左右，這點堪稱世界之最！
一般情況下，樓面價和房價呈正比例關係，樓面價高的房子房價肯定貴，房價一般為樓面價的2倍到3三倍。實際情況中也也會有不成比例的情況。
樓面價高房價不一定會高。如果市場降溫，開發商為了降低風險迅速回本，可能會根據自身、周邊情況做出合理調整。只要能賺錢，少點也無所謂。
如2007年8月天津市的一塊居民用地樓面價達到8800元/平米，刷新天津樓面單價。而當時該地塊周邊商品房售價僅為7000元/平米左右。4年後項目首次開盤，因為調控政策收緊市場冷清，定價並不高，最低價僅為12500元/平米左右，與周邊項目價格持平。
樓面價低房價也不一定低。如果拿地成本較低而項目開發週期較長，那麼土地價值可能隨著時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應拉高。
如蘇州某盤06年拿地，樓面價僅632/平，地塊屢次變更規劃。隨著時間的推移，周邊項目紛紛開賣，而此項目直到6年後才動工開賣，首次開盤價6000元/平。囤地將近6年獲利十餘倍。
你買一套房錢都被誰賺了？
首先糾正一個誤區，房地產行業並不是暴利行業。真正的暴利行業，是風險和收益嚴重不匹配的行業。
而阻止地產行業成為暴利行業的主要原因是稅收。如甲公司開發了A樓盤，售價50000元/平，開發成本（可抵扣土增）10000元/平。此時土增稅為20500元/平。 購房者繳納的房款大部分都分流進了財政，而不是開發商的腰包。
那麼房地長行業的淨利潤率有多少？早期的房地產市場不太規範，特別是在拿地和融資環節，有的開發商能夠以超低的成本獲得開發權，利潤空間能夠達到30-40%。現如今，一個房地產項目，如果正常運營，10% 左右。做得好的項目，可以達到 20% 以上，如華潤利潤率可達22.47%。做得不好的還有很多賠錢，項目爛尾，或者房子蓋好賣不出去，抵押物被拍賣的。
所以，如果你出資100萬購買了1套房子，開發商大概賺了10萬-20萬。而政府基本上拿走了一半以上的錢。購房者反感地產商們的“低利潤”，除了確實有一些不合法合規的暴利個案存在，最主要的還是表現在對高房價的反感上。
——THE NED——
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