12月15日，郑州土地市场再放“大招”，集中招拍16宗地块，宗地编号121~138号，每15分钟新增一宗，本次土拍也是2016年单日供应土地最高的一天，地块以城改用地和合村并城改造用地为主，其中14宗地块为住宅用地，约779.58亩，2宗为商业地块，约165.11亩。
挂牌出让的14宗城改住宅用地中，有3宗被2轮竞价，1宗未开拍就触发熔断线，2宗商业用地以底价成交。其中128号竞争尤其激烈，自由报价期间就已被多位竞买人出价23轮，最终触发熔断机制。在进入最后一次竞地价环节，河南乾民置业有限公司以最终地价7706万元，竞地价8538万元竞得，溢价67.2%。按最大容积率计算，折合楼面价3030元/㎡，约合711.5万元/亩。
我们对房价并不陌生，可是拍地时出现的“楼面价”这个词，如果不是业内，往往也不明就里。
那这个楼面价到底是什么？楼面价又是怎样通过一步步的加工变成我们购买的房价的呢？
楼面价是什么？
楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率
规划建筑面积＝土地面积×容积率
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
例如，拍卖的土地面积为13145平方米，容积率为3.2，最后成交价为4.63亿元。楼面地价=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方
楼面价和房价的关系是什么？
弄明白这个问题之前，先来看下房价都是由什么因素构成的：
楼盘总销售额=土地费用+建安工程费+税费及财务费用+净利润+管理费及开发费+公共配套设施费+所得税+销售费用+前期工程费+基础设施费（按构成比例排序）
房价由以上10种费用累加而成。其中土地费用作为最基本的构成因素所占比例最大。据推算，土地成本占房地产开发成本比例在40%左右，这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈的拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。但即使购房者付出了高昂的土地费，由于现在刚需购买的绝大多数为高层，大家合伙买地，能脚踏实地的站在所买土地上的人实在凤毛麟角。购房者的购房成本里能实实在在看到用途的，只有占比20%左右的建筑安装工程费。
除了土地费和建安工程费，剩下的大头儿就是税费及财务费用。据出名经济学家郎咸平估计，一套房子大约有12项税，56项费。涉及25个政府部门。房子成了唐僧肉。政府性税费占房价（非成本，因为税费大部分是按照房价收取的，比如营业税）的六成左右，这点堪称世界之最！
一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2倍到3三倍。实际情况中也也会有不成比例的情况。
楼面价高房价不一定会高。如果市场降温，开发商为了降低风险迅速回本，可能会根据自身、周边情况做出合理调整。只要能赚钱，少点也无所谓。
如2007年8月天津市的一块居民用地楼面价达到8800元/平米，刷新天津楼面单价。而当时该地块周边商品房售价仅为7000元/平米左右。4年后项目首次开盘，因为调控政策收紧市场冷清，定价并不高，最低价仅为12500元/平米左右，与周边项目价格持平。
楼面价低房价也不一定低。如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。
如苏州某盘06年拿地，楼面价仅632/平，地块屡次变更规划。随着时间的推移，周边项目纷纷开卖，而此项目直到6年后才动工开卖，首次开盘价6000元/平。囤地将近6年获利十余倍。
你买一套房钱都被谁赚了？
首先纠正一个误区，房地产行业并不是暴利行业。真正的暴利行业，是风险和收益严重不匹配的行业。
而阻止地产行业成为暴利行业的主要原因是税收。如甲公司开发了A楼盘，售价50000元/平，开发成本（可抵扣土增）10000元/平。此时土增税为20500元/平。 购房者缴纳的房款大部分都分流进了财政，而不是开发商的腰包。
那么房地长行业的净利润率有多少？早期的房地产市场不太规范，特别是在拿地和融资环节，有的开发商能够以超低的成本获得开发权，利润空间能够达到30-40%。现如今，一个房地产项目，如果正常运营，10% 左右。做得好的项目，可以达到 20% 以上，如华润利润率可达22.47%。做得不好的还有很多赔钱，项目烂尾，或者房子盖好卖不出去，抵押物被拍卖的。
所以，如果你出资100万购买了1套房子，开发商大概赚了10万-20万。而政府基本上拿走了一半以上的钱。购房者反感地产商们的“低利润”，除了确实有一些不合法合规的暴利个案存在，最主要的还是表现在对高房价的反感上。
——THE NED——
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