第二節
房屋中介中的陷阱，猶如一潭深不可測的湖水，很容易讓人深陷其中。所以，購買者事先就應對此有所警惕及防範，以免自己的合法權益及應得利益受到侵犯。
一、選擇可靠中介
通常說來，信譽可靠的中介公司應具備以下幾個方面的特徵。
(一)房屋中介公司的規模大
規模大、實力強的房地產中介公司，一般有明確的公司名稱、長期經營地址，並且門面裝修整潔、企業標識明確、辦公場地較大、硬件設施完善、員工的數量較多。房屋中介現代經營模式的一個顯著特點是實行連鎖經營，因此，規模大的中介公司一般都擁有多家連鎖店，分佈於全國的不同城市和一個城市的不同地區。
留意營業執照上的註冊資金和門店風貌，判斷該公司是否名實相符。一般來說，公司的規模越大，其實力也就越雄厚，規章制度也越嚴格，操作也越規範。而且，規模大的公司房源也相對豐富，可供選擇的餘地自然更大。但需要特別注意的是，有時看起來規模大、實力雄厚的中介公司也未必就一定可靠，應仔細鑑別。
2007年11月13日，“全國房地產經紀百強企業”深圳中天置業突然爆發財務危機。中天置業曾是深圳一家頗為知名的中介企業，成立於2003年3月，就是這樣一家擁有150餘家房地產經紀分行、逾2 000名員工的中型房地產經紀公司，卻在一夜之間曝出店鋪關門、總裁蔣飛涉嫌捲款1.7億元逃跑的新聞。
中天置業餘波未了，深圳又一家知名地產中介公司倒下了。從2007年12月4日以來，大批員工和客戶聚集在深圳市長河房地產經紀有限公司總部討要工資、提成以及客戶押金、房款，久久不肯離去。 長河地產也曾是深圳市房地產代理十大名牌企業之一，也是深圳市房地產行業協會理事單位。在其全盛時期曾經擁有58家分支機構，員工數百人。據瞭解，至2007年年底，長河地產已暫時歇業，23家門店關了21家，公司已成立清算小組，登記有關債權債務情況。
(二)有國家機關頒發的資質、資格證件
正規可信的中介公司及其下設的分支機構除有工商部門頒發的《營業執照》以外，還應具備兩證：
√ 各地房屋土地管理部門頒發的《房地產經紀機構資質證書》和《房地產經紀機構(分支機構)資質證書》。
考察中介時，可查看房屋中介公司是否在經營場所中的顯著位置懸掛《工商營業執照》、《稅務登記證》、《公司資質證》等證件。
√ 《工商營業執照》表明中介公司具備營業的資格。
√ 《稅務登記證》表明公司具有依法納稅的主體資格。
√ 《公司資質證》表明中介公司具備房屋中介的資格，沒有資質證是不能從事房屋中介業務的。房屋中介可分為三級，一級最高，三級最低。從資質證中可以看出中介公司具備哪級資質。
另外，除了以上方面外，還可以從其是否具備市或區房地產經紀人協會的會員資格、是否能為客戶提供公積金和商業貸款代辦業務及是否有四名(含)以上取得《房地產經紀人執業資格證書》或本地區(市)的專職人員等方面判斷該房屋中介公司的資質。通常，一箇中介公司具備的資格越多，其資質就越可信、可靠。
小提示
對於大中型房屋中介的分支機構，也應有兩名(含)以上取得《房地產經紀人執業資格證書》或本地區(市)的從業人員。
(三)房屋中介公司營業執照上的註冊資金大
購房者找房屋中介，是希望在整個交易過程中通過第三方來維護自己的利益。但目前許多小中介公司的註冊資金僅為人民幣10萬元，而絕大多數二手房交易款項都大於此公司的註冊資金，一旦發生房產中介捲逃資金的行為，客戶的權益很難得到保障。因此，購房時最好選擇一些註冊資金比較大的品牌中介，萬一發生糾紛，自己也可通過有關途徑得到妥善解決。
(四)擁有合法經紀人
根據有關法規規定，二手房中介從業人員必須擁有房地產經紀人資質。房地產經紀人在從事二手房經紀活動時，如有任何違法或對客戶不利的情況發生，有關部門可以通過政府相關的行政措施對其進行相應處罰。
(五)服務水準較高
正規的房屋中介公司的服務水準較高，其從業人員受過專業培訓，專業水平高，服務熱情，能夠為購房者提供投資置業方面的諮詢，並能遵從相關規定持證上崗。
(六)服務流程規範
一般而言，正規的房地產中介公司有規範的服務規程，並通過各類業務流程登記表、租賃雙方檔案管理等形式，對房源委託登記、房客信息推介、買賣意向協調、簽約等方面提供全方位、規範的服務。
(七)收費明碼標價
正規房地產中介公司的佣金收費較為公平合理，按照國家相關政策明碼標價，按標準收費，不賺取差價，並按規定提供正式發票。
(八)有自己的網站
看該中介公司是否有自己的網站。因為能擁有自己網站的中介公司，一般都比較重視公司的形象。
二、瞭解信譽記錄
購房者要了解一家中介公司，首先應瞭解這家中介公司的信譽情況。現在，很多城市建設主管部門都建有房地產經紀信用檔案系統，購房者可通過該系統上網查詢房地產經紀公司的信譽狀況及房地產經紀人的信用狀況，以瞭解到相關檔案。
(一)房地產經紀機構身份信息
1.房地產經紀機構登記註冊的基本情況。
2.房地產經紀機構資質核准事項。
3.房地產經紀機構資質年審或其他週期性檢驗的結果。
4.國土房管部門或其他行政機關依法登記的其他有關房地產經紀機構身份的情況。
上面規定的信息包括登記、變更、註銷或撤銷的內容。
(二)房地產經紀機構提示信息
1.因有違法行為受到罰款、沒收或責令停產停業行政處罰的。
2.未通過資質年審或其他週期性檢驗的。
3.不按規定執行掛牌公示制度的。
4.從事房地產經紀業務時收取佣金未簽訂房地產經紀合同的。
5.房地產經紀合同無《房地產經紀資格考試合格證》持證人簽字的。
6.發佈房地產經紀廣告未載明機構名稱、資質證書號碼的。
7.從事存量房買賣經紀業務時，未查驗買賣雙方的身份證明和房屋權屬證件並保留複印件，或居間代理不符合上市條件的房屋的。
8.從事存量房買賣經紀業務時，房地產經紀合同沒有明確標明房屋售價或售價範圍、各項稅費標準、佣金標準及支付責任方的。
9.不履行或不完全履行房地產經紀合同約定且不承擔違約責任的。
10.國土房管部門或其他行政機關認為需要通報的其他違法行為。
(三)房地產經紀機構警示信息
1.因有違法行為被行政機關給予吊銷營業執照、撤銷資質證書處罰的。
2.因有嚴重違法行為未通過資質年審或其他週期性檢驗的。
3.因有同一類違法行為受到罰款、沒收或責令停產停業行政處罰兩次以上的。
4.因違法構成犯罪，被追究刑事責任的。
5.允許其他組織或個人以本機構的名義從事房地產經紀業務的。
6.其他擾亂房地產市場秩序、危害房地產交易安全的嚴重違法行為。
三、規避中介陷阱
目前的二手房中介市場較為混亂，尚存在著諸多的違法現象，經常會出現購房者吃虧、上當的事情。因此要提高警惕，處處留心，必要時購房者可約請法律方面的人士進行指導，確保自己的合法權益不受侵犯。以下是二手房交易市場常見的一些陷阱及規避技巧，供購房者參考借鑑。
(一)二手房交易陷阱
1.與業主串通，欺騙買主
為了吸引購房者，有些中介機構與業主串通一氣，等買主看了房交了佣金或定金後，就編造種種理由致使交易無法達成。例如，買方委託中介購買房屋，簽訂中介合同或承諾書，同時向中介機構交納定金或押金，當買方和賣方洽談簽約事宜時，方知賣方的房屋有產權問題，無法過戶。當向中介公司要求退還定金或押金時，中介公司以“單方面違反承諾書上的規定”為由拒不退還。
小提示
我國相關法律規定：中介公司明知賣方房屋產權不清，仍向買方介紹，違反了《消費者權益保護法》，侵害了當事一方的知情權，同時也違反了《合同法》，在當事人一方不知情的情況下籤訂的合同不是其真實意願的表達，屬於可撤銷合同。由於賣方的原因房屋不能正常成交，合同無法履行，買方要求退回押金時中介公司是不能拒絕的。
2.既收佣金又吃差價
購房人與中介簽訂委託代理購房合同，中介以低於與委託人談妥的價位購買房屋，從中收取差價。這種做法是不合法的，因為：
(1)中介只能按規定收取中介費，不能吃差價；
(2)即使房東全權委託中介進行交易，中介也不能擅自更改價格，最終的價格決定者是出售方。
3.阻止購房者仔細查看房屋質量
房屋作為一種特殊的交易商品，其質量問題在短時間內可能難以發現，有的賣方還常常進行改裝、修飾使得質量問題暫時得到掩蓋。中介為了促成交易，往往引領買方走馬觀花地查看房屋，使買方倉促成交，等到發現問題之時，中介也會以種種理由推脫責任。
4.房屋面積有出入
房屋面積方面的陷阱主要包括兩個方面。第一，在房屋交易談判中，中介利用購買者對地產專業知識的欠缺，混淆概念，把使用面積與建築面混在一起談，等到簽訂交易合同買方認識到問題的存在時，就已經非常被動了。第二，不區分帶公用部分的建築面積和不帶公用部分的建築面積，在談判或介紹過程中，中介只籠統地介紹建築面積，致使購買者誤以為是不帶公攤面積，從而產生糾紛。
5.隱瞞出售背景和規劃前景
所謂出售背景，是指該房屋是否將來要拆遷等；所謂規劃前景，是指該房屋周圍是否要建垃圾場、是否修建橋路等。這些因素將影響房屋的使用價值或商業價值，中介方為了促成交易，經常會隱瞞這些將會損害買方的利益的情況，建議買方在購買之前仔細考察上述問題。
2007年12月，家住成都的張先生通過中介購買到成都市區二環內的一套二手住宅，售價僅為同區新樓盤的一半。當時的樓盤異常火爆，面對此價格，張先生還暗自高興了好一陣子，當時便跟業主李某達成協議，並一次性支付房款入住了，過戶手續仍在辦理中。不料。就在入住的第一個月後，就從居委會得知該房屋在半年前就列入了拆遷範圍。開發商要求業主簽訂拆遷協議，並通知說最晚2008年的3月份就要開始拆遷。張先生隨即打電話聯繫業主李某，但此時其手機已成空號。無奈，張先生只得拿出與李某簽訂的購房協議要求開發商補償，開發商卻因為房產證顯示的業主仍是李某，所以不同意與張先生簽訂拆遷補償協議。
6.產權無法過戶
有的購房者認為，只要自己一手交錢一手交貨，房子就一定是自己的。但按照法律規定，在房屋正式過戶之前，產權仍然歸屬賣方，並且某些房屋無法過戶。一些中介為了促成交易，對能否順利過戶避而不談，只是讓買方在過戶之前就付清房款。等買方付完房款，產權卻無法過戶，中介事後又推卸責任，使買方陷入“錢房兩空”的境地。
對於這樣的陷阱，建議購房者要事先核實賣方的產權，通過中介確認該房屋的合法性，並明確約定房屋過戶的時間及明確的違約責任。必要時，可約定讓中介承擔連帶責任。
7.全包價不透明
對於房屋價款除了包含房屋本身的價款以外是否還包含契稅、印花稅和中介的代理費等各種稅費，合同中不做明確約定，中介公司也不告知購房者交易中的明細費用。因此，中介公司會讓買房人支付這些交易費用並從中賺取額外收入。為了避免上述情況，購買者在簽訂二手房購買合同時，應要求中介公司在合同後附上“費用清單”，並要求同賣方見面，以確定購房價格與售房價格是否相同，避免中介公司從中吃差價。
2008年2月，家住深圳的周先生由於公司資金週轉有些困難，便打算將手上閒置的一套80平米的房子出售，開價為140萬元，經中介公司幾番努力，周先生願以135萬元(實收價)出售該物業。當時中介建議說：雙方可到公證處公證，由中介公司代理周先生全權辦理出售手續，這樣，周先生就不用花太多時間在此事上面了，省時省力。而周先生剛好也因公司事情多，又覺得中介公司的服務周到，也挺體貼客戶的，沒多想便答應做公證了。
然而，接下來發生的事著實讓周先生吃驚。事也湊巧，中介公司所找的買房者居然是周先生多年未曾聯繫的同學李某，兩人一溝通才發現：原來中介以140萬元的淨得價將房賣給了李某，而且中介還給李某算了一筆過戶當天要交的稅費，加上給中介公司的佣金總計3萬元左右，請他準備好。這樣算來，中介公司所得暗差為5萬元，又另收2.5%中介服務費3.5萬元，加起來中介公司就一共吃了近10萬元。
(二)中介陷阱的規避
對於二手房交易中存在的這些陷阱，購房者應有清醒的認識，注意以下幾個方面的問題。
1.選擇合法誠信的中介公司
購房者如果是通過中介公司完成交易，選擇一家誠信可靠的中介公司是保證交易安全及順利的前提。一個合法的中介所需要齊備兩證，即營業執照和資質證書，如果要求更正規一些，從業人員也須具備經紀資格證書。
2.弄清房屋的產權關係
這一點很重要，直接關係到交易的成功與否和當事人的利益。因此，在購房前應該把房屋產權調查清楚，最好要求中介公司提供房屋產權資料，核實房主的產權證、身份證等，避免遇到租賃戶將房屋擅自對外轉租和出售的情況。
2007年8月，家住北京的小喬因出國留學，遂將其位於海淀區西二環路的3間平房交給表兄劉強居住、管理。2007年12月，劉強因做生意急需資金週轉，在未取得小喬同意的情況下，欲將代小喬管理的3間平房對外出售。
柳周因結婚急需購買房屋，從中介公司得知劉強要出賣房屋的消息後，便請中介公司與劉強協商買房。後來，在中介公司的幫助下劉強和柳周達成購房協議並當即簽訂書面房屋買賣合同。該合同約定，劉強將其所有的3間平房以28萬元的價格賣給柳周，柳周先交20萬元給劉強即可居住，餘款8萬元在3個月內付清。
2008年年初，柳周付款後隨即搬了進去。2008年4月，小喬從海外來電告知劉強，年底回來結婚，並打算用三間平房，請劉強幫忙打掃、整理。劉強賣房時並沒有說房子不是自己的，眼見事情就要暴露，就向柳周說自己賣房事先沒有考慮清楚，要求與柳周解除房屋買賣合同，並請柳周儘快搬出。但柳周堅決不同意，認為自己已按合同的約定履行了義務，並將前期購房款20萬元交給了劉強，且自己已經搬進房屋實際居住了，因此該房屋應當歸自己所有，沒有義務再搬出。如果有義務，那便是按合同的約定在規定的時間內將剩餘的8萬元交給劉強就行了。
後因雙方意見分歧很大，無法達成一致。劉強怕小喬知道自己的行為，便多次找到柳周要求其搬出。柳周無奈，便於2008年5月以房屋買賣合同有效且自己已經搬進居住、房屋應當歸自己所有為由，將劉強起訴至北京市海淀區人民法院，要求法院確認房屋買賣關係有效，依法維護自己的合法權益不受非法侵害。
結果法院判定該合同無效，柳周應將房子返還給劉強，劉強應在將房款返還給柳周同時賠償柳周經濟損失的法定利息。
3.簽訂合同時要謹慎
在簽訂合同、交納定金之前要仔細閱讀中介公司的格式合同，注意其中的模糊用語，並妥善保存相應的憑據。
家住深圳南山區的市民匡先生2008年6月在南山外國語學院附近購買一套二手房，以方便孩子上學。按照規定是先付定金，再簽訂購房合同，最後辦理過戶手續，付清房款。一般情況下，中介公司都收取房款總金額的3‰作為中介費，可是在簽訂購房合同時，匡先生髮現中介費變成了總房款的4‰。他找到該房屋中介公司，中介公司的答覆是這套房子由於地段好、戶型不錯，他們和原房主洽談了很長時間，又將總房款降低了1萬多元，這1‰是中介人員的“斡旋費”。定金已經交了，房子也定下來了，事先匡先生也沒有就此事進行詳細詢問，事已至此，匡先生雖然有些懊惱，但為了能順利簽訂合同，也只能按中介公司的規定交費了。
相關鏈接：警惕房地產中介六種“貓膩”
隨著房地產交易的異常活躍，房地產中介也如雨後春筍般出現在城市的大街小巷。然而，對中介公司的各種投訴也接踵而來。據分析，消費者對房地產中介的投訴主要集中在以下幾個方面，這也是消費者在購房選擇房地產中介的時候要警惕的六種“貓膩”。
貓膩一：拿了定金概不退還
買房者要記住“落定”之前要慎之又慎。買房子，一定要先到現場看過並且看到各種單證比如產權證明之後，才可以下定金，否則，錢進了別人的口袋想再往外掏就要費很大勁兒了。而且現在業主放盤很隨意，一個電話就可以搞定，中介公司不可能瞭解該物業的方方面面，所以，買主一定要學會維護自己的權益。
貓膩二：專鑽空子賺取差價
業內人士都知道，很多房地產中介都存在“吃差價”的行為。為避免這種情況的發生，買方一定要堅持籤買賣三方合同。也就是說，在與賣方見面之前，不要單獨與中介公司簽訂單方委託合約或者其他買賣合約，否則，就很容易讓中介公司鑽了空子，從中吃差價。
貓膩三：剝奪買賣雙方對服務的選擇權
剝奪買賣雙方對服務的選擇權是通過危言聳聽、嚇唬買賣雙方和惡意誇張、誇大交易的危險性，加劇買賣雙方的不信任，禁止買賣雙方選擇自己認可的專業服務機構，強行提供代辦服務，從而達到佔壓房款或者吃差價等目的。
貓膩四：佔壓交易資金
佔壓交易資金是中介機構將交易資金挪作他用，導致售房人長時間得不到售房款、購房人無法入住，甚至捲走鉅額交易資金，給買賣雙方造成巨大損失。
貓膩五：三級機構違規代理
一手房產代理往往需要較多的人力物力，而三級代理公司一般只有幾名專業人員，沒有承擔一手業務的能力，在服務、合同等方面往往容易出問題。而一出了問題購房者的定金、首期款等都追不回來，從而給購房者帶來很大的損失。因此，購房者在選擇中介機構時一定要睜大眼睛，看清楚中介機構的資質證明（一般中介公司都會把資質證明掛在營業場所顯眼處）才能開展交易。
貓膩六：收取佣金不做事
一些不良的中介公司往往會出現這種情況：收了定金就不做事了，沒有幫業主查清楚委託買賣物業的有關情況或者拖延手續辦理時間等。遇到這種情況，買賣雙方都可以根據合同追究中介公司的責任，按合同規定要求退錢，或者直接向中介管理機構投訴。
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