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就是說如果一家三口戶籍在延慶，無房，在海淀區租房，以前子女上學基本需要回到延慶；而現在，在海淀實際租住3年以上、夫妻有一方在海淀有穩定工作，並在監管平臺上完成了登記備案，孩子就可在海淀上小學。
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租“學位”僅為個例並非普遍現象
北京最新發布的《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知（徵求意見稿）》中提出，本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。也就是說政策的突破在於對京籍無房戶上，要符合“雙滿三年”的條件。
在業內看來，這一政策在一定程度上給“學區房”降了溫，也讓不少無力購買高價學區房的京籍家庭看到了子女進入教育強區接受義務教育的希望。
這也催生了“租學位”的現象。據相關媒體報道，由於部分學校學位緊張，東城、朝陽、海淀、石景山、通州等區今年“幼升小”入學都實行“六年一學位”的政策，因此，提前“下手”租“學位房”成了部分家長面對這一政策所作出的反應，租房的學位佔位費市場正在形成。一些教育資源優質且緊俏的地區，佔位費的價格已經躥升到數十萬元。
家住東城的李先生，孩子今年剛進入初中上學，由於高中也在附近，因此，在未來6年裡，他打算一直居住在現在的房子裡，不考慮換房。但因為是學區房，很多人非常看好他的房子，因此，他正考慮把學位租出去，“閒著也是閒著”他理直氣壯地說。
小V調查時發現，很多人為了孩子上學，會提前好幾年在學校所在片區就近租房，但租“學位”的現象，僅為個例，並非普遍現象。
小V從榮豐2008小區附近的鏈家經紀人瞭解到，榮豐2008小區對口的小學是北京小學天寧寺分校，現在幼升小都是順位入學制，先是優先考慮隨父母戶口並且房產在該片區的孩子。然後是隨“四老”的戶口且房產在該片區，最後才考慮租賃房產入學，因此，租房上學有可能會面臨上不了目標學校，而被調劑到其他學校的可能。
“有的業主家裡沒孩子的，可能會存在出租學位的情況，但最近並未遇到過。”榮豐2008區域另一門店經理表示，這樣操作也不一定能上學，在決定租賃前，具體還需要諮詢學校。
“為上小學租賃房子的業務太少，如果有，也會幫忙聯繫。”北京第二實驗小學白雲路分校附近一經紀人表示，房源少、顧慮多是主要問題。
對一些業主而言，並不願意將房子租給為上學而租房的人群，原因在於，“6年的時間也不短，如果在6年之內想出售，一旦名額被佔，至少也會少賣一二十萬元。”除此之外，個別願意提供“學位”的業主，並非沒有顧慮：租兩年後，孩子入學後，租賃者又不租房了，怎麼辦？
除了西城外，海淀也是教育強區。中原五棵松一門店經理表示，暫時也有客戶諮詢這方面的情，但數量並不多，也很少有業主願意同意去操作，原因還在於6年時間太長，“未來誰也說不好，萬一有變化，不太可控。”
“具體看業主意願，但好多業主不願意辦，除非是認識的人，沒準出點錢能幫你辦，大部分的業主還是不願意辦的。”玉泉路小學附近一門店經理表示，如果大多數人都能用租賃的方式來上學，那也沒有人願意花那麼多錢買學區房上學了。
在朝陽區，中介也表示，這一現象並不多見。北苑區域一中介人員表示：“現在名額佔用，一下子得六年，所以很多業主比較猶豫，今年沒遇到過。去年有單獨用名額的，朋友之間的，給了3萬塊。”
調查中，不少中介機構人士建議，由於未來是否能入學，存在諸多變數，因此不提倡租賃房產上學。
02
炒“租學位”有違“租房入學”政策善意
對此，思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅指出，按照今年入學要求，無論東城、西城還是海淀這類教育強區，基本上都以“有房有戶籍”作為第一順位，此後“四老”為第二順位，無房無戶籍的租賃家庭排序非常靠後。優質學區內的教育資源是稀缺資源，因此，報名就學的適齡兒童要遠超學校所能承載的負荷，通常情況下，無房人群很難在片區內通過租房方式實現入學，就算能在所屬行政區入學，往往也需要調劑，比如調劑到相關學校的分校，但學校師資水平有一定的落差，因此，租房“佔位”入學的方式存在不確定性。
此外，郭毅指出：東城、西城、海淀都執行“六年一學籍”的政策，業主首先要考慮學籍被租戶購買後，是否會佔有自己子女的入學名額。其次，學區房最大的價值，就依託於學位的價值，一旦學位被租戶以一個相對低廉的成本佔用後，這意味著6年學位佔用期內，這套房產都不能以教育資源提供更大的附加值，因此，這一做法對房產的價值影響較大，從這一層面來講，房東是否願意出讓就學名額，存在一定的不確定性。
基於此，郭毅總結：這一現象在教育強區內可能是個案，但在教育資源相對並不緊缺的行政區，或許相對普遍些，不過，在教育資源並不稀缺的區域，普通租房也能順利通過劃片讓子女就學，因此也不需要再額外付佔學位費。
也有教育人士提醒，在子女入學方面各區有各區的政策，具體操作環節仍需要關注教育部門的政策信息，炒租已經背離了“租房入學”的政策善意。
可見，對於“租房入學”，還需進一步完善和規範，給炒租“學位房”降溫。
律師：“學位費” 存法律風險
值得注意的是，家長為了孩子上學租賃“學位”房，額外支付“學位費”，但這筆費用並不能寫在合同裡，面臨較大的法律風險。
中諮律師事務所律師賈瑞果表示，對於租房入學的家庭，租賃合同能否履行是關鍵。此外，關於學生入學的條件和資格，相關政府會經常性的更改政策，在六年後是否還能延續現行的政策，存在較大的不確定性，這屬於政策性風險。
賈瑞果指出，在租房入學現象中，相關合同的關鍵是學位指標和相關學位費問題，現行大部分合同中是否有相關約定，也非常關鍵。
“學校的排名和學區的熱度決定了學位費的定價，而動輒幾十萬的學位費是獨立於租賃合同的。如果當事人通過另行簽訂合同的方式進行約定的，則合同的效力以及如何定性問題，現行法律並沒有進行明確。”賈瑞果還表示，部分學區實行“六年一學位”政策，但無法查閱某學區房是否在最近六年內已被使用入學名額，承租人很可能因為信息不對等，租到沒有入學名額的房屋。
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