去年，杭州的土地市場是一片激烈的戰場，即便土地新政頻出，外來房企也不惜高價拿地“豪賭明天”。
沒想到，僅過了半年左右的時間，這個“明天”還沒到來，個別開發商已經不得不選擇“斷臂”。
無獨有偶，閒置了兩年的未來科技城南方水泥地塊，在去年年底轉賣，由華董以271%的高溢價高調接手。然而，上個月底，由於種種原因，該地塊再次出現在杭州產權交易平臺上，重新拍賣。
“如果調控的力度不放鬆，那麼對於房企來講，資金的壓力正在加劇，賣地、賣項目股權的案例會逐漸增多。”中原地產首席分析師荊海燕表示。
今日，餘杭臨平新城核心區，一宗宅地出讓，遠遠未到封頂，便已停戰。由中交拿下，距離板塊內上一次土拍，跌幅3.5%。
此次地塊成交詳情壹
曾是房企力搶的“肥肉”如今一心想轉讓2017年8月14日，轉塘地塊出讓的當天，是杭州土地市場的狂歡日。
這一天，主城區不僅一口氣出讓6宗涉宅地塊，而且出讓規則也發生重大調整，不再設置“超過50%溢價，必須現房銷售”的門檻。由於當時還未施行網上競價，上百人擠滿拍賣會場，頗為壯觀。
轉塘地塊出讓現場
帶著這股對杭州樓市前景無比樂觀的信心，最終這宗地塊由首次入杭的杭州世騰以封頂樓面價18205元/㎡加40%的高自持比例奪得，總價約14.5億元。如果大家多一點謹慎和理性，也許結果會不一樣。但在當時，這一結果卻並未引起業內的注意。有人甚至這樣評價：“大家都在豪賭未來。”但是，自持部分如何變現，對於眾多房企來說，至今都找不到答案。“即便有能力把自持部分做成金融資產包套現，最起碼也要打個七折。不過，當時大家的想法是拿了地再說，賭後市調控會鬆動。”某房企人士坦言。
如果撇去自持部分，那麼這宗地塊的折算地價已達30338元/㎡。再加上財務成本、建安成本、精裝成本等，保本房價在4萬元/㎡以上。而周邊新房由於限價，至今備案價都還在3萬元/㎡上下。
轉塘地塊區位圖
2017年11月29日，位於西溪溼地和淘寶城之間的一宗地塊在閒置兩年半後，南方水泥公開出售該地塊項目公司杭州振明置業100%股權，參拍房企超過30家，掛牌起始價8300萬元，最終的成交價達3.08億元，“生面孔”華董脫穎而出，溢價率271%。須知這一掛牌成交價，還要加上標的公司約1.91億元的債務，實際土地總價為4.99億元，摺合樓面價約27000元/㎡。而振明置業背後的南方水泥在2015年4月9日拿地時，當時的地價僅1.792億元，樓面價9750元/㎡。
頗具戲劇性的是，今年4月27日，這宗地塊又一次在產權交易平臺拍賣，賣家仍是南方水泥。而這一次的轉讓底價已從8300萬元，上漲至2億元，加上1.91億元的債務，實際起拍價為3.91億元，將於5月25日報名截止，最終開拍時間須看報名結果而定。
地塊實景
而這宗容積率1.2的低密度宅地，並不是能快速開盤迴籠資金的地塊。參考貼隔壁的泰禾杭州院子，同樣是低容積率，然而高總價產品去化緩慢。近日杭州院子批出的備案均價，其中4幢毛坯排屋約49830元/㎡，以及2幢毛坯別墅約65050元/㎡ ，但因為總價動輒上千萬元，意向客戶不足，無需搖號。
根據產權交易平臺的交易條件要求，如競買人出現違約情況，將承擔締約過失責任，轉讓方和產權交易機構可扣除競買人的保證金，而當時的保證金達2480萬元。
調控長期不鬆動中小房企無奈“斷臂”易居研究院總監嚴躍進分析：“這充分說明了，去年杭州土地市場在地價上存在一定泡沫。一旦房企資金鍊出現問題，就難以為繼，導致出現倉促轉讓的做法。”
事實上，杭州過去也出現過雅戈爾退地、雨潤、河北天成賣地等案例，但當時的情形是拿地後遭遇行情低谷，而現在卻不同。去年的火熱市場中，對一部分激進房企來說，入杭是戰略，可以不計成本。但隨著調控的深入，限價或將長期不鬆動，而另一方面銀根縮緊，開發商的資金鍊也正愈加吃緊。
資料顯示，整個杭州範圍內已經成交的地塊中，32宗涉宅地塊的樓面價超過3萬元/㎡，其中有7宗土地的價格超過了4萬元/㎡。 但這32宗高價地中只有6宗已經開盤入市。
另外，2017年至今，自持比例超過40%的涉宅地塊就已達10宗，而這些地塊至今毫無動靜。
眼看2018年已過去接近一半，很多中小房企的年度銷售目標甚至沒完成十分之一。
有業內人士分析：“前期拿地太貴，
按照現在的限價賣則完全沒有利潤，那麼就只好等待。現在的問題是，等待之後，價格若還是沒有放開，可是已付出了更多財務成本，如果再賣就會虧本。”中原地產首席分析師荊海燕表示：“如果調控的力度不放鬆而時間又足夠長，那麼對於房企來講，無疑是真正的考驗到來了。融資比較困難的會加快推盤，實力較強的還在等待更好的入市時機。”嚴躍進認為：“其實還是要看企業自身能力。基於自身優勢做投資很關鍵，而不是一味追捧城市的概念，畢竟政策環境和市場週期存在很多不確定因素。”
也許類似杭州世騰、華董這樣“斷臂”的情形，接下去還將出現。用一位業內人士的話來說，“畢竟做生意，總是有賺有虧，先要活下去才可能活得好。”
貳
土地正理性降溫臨平新城18380元/㎡成交，跌幅3.5%今日，餘杭臨平新城核心區，一宗宅地出讓。經過3個半小時爭奪，中交以17.55億元競得，樓面價18380元/㎡，溢價36%，相比此前的成交，跌幅3.5%，可以說理性降溫。 地塊體量9.5萬㎡，總起價12.9億元，樓面起價13500元/㎡，原本封頂樓面價達20245元/㎡。
區位圖（圖源：浙報傳媒地產研究院）
近幾年的臨平新城，大量房企攻城略地，如首創、金輝、中國中建、朗詩、景瑞等，地價、房價均已明顯抬升。
2017年12月18日，上海首創入駐臨平，歷經430輪競價，以樓面價18584元/㎡。隨後，今年的3月29日，臨平本土房企理想四維拿地，樓面價更是達到19038元/㎡。
不過，雖然地價均已不低，但都未封頂，溢價率分別只有37.7%和41%。這兩宗地塊就在此次出讓地塊的東面。地塊現狀圖
目前，臨平新城幾乎無新房可售，二手房幾乎均已在2萬元/㎡以上，甚至景瑞御華府的近月簽約均價已達2.8萬元/㎡，而萬泰城章也達到2.5萬元/㎡。
不過，參考附近仍在售的廣廈天都城，近月的新房備案價尚且不到1.5萬元/㎡。在限價如此緊的情形下，此次未封頂成交也在意料之內。5月底土拍日曆明天餘杭還有土拍，不見不散
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