最近濟南樓市很多單價原本並不算太高的樓盤，因為一連串的促銷動作，搶先收割了不少韭菜，像天鴻公園大道、金地鳳鳴意境、中新錦繡天地、新城悅雋風華、文旅城等。很多樓盤是實實在在降價搞促銷，這在價格上有直接體現，不再遮遮掩掩，以上不乏有每平米單價直降上千塊的樓盤。“低價”樓盤誠意割肉，濟南購房者也買賬，像天鴻公園大道、文旅城等樓盤最近去化還不錯。
相比之下，濟南很多單價2萬以上的“高價”樓盤，顯得高貴又寂寞。這種高價樓盤，可以說是受“高端”名之累：降價吧，怕抹不開面子；不降價吧，又賣不動。這裡有一個很重要很細節的問題，濟南單價1萬多和單價2萬多的樓盤，受眾是不一樣的，不同人群的置業思路不盡相同，低價和高價樓盤開發商的銷售思路差異也很大。
大概在7-8月份，CBD片區內幾個高價盤價格小幅上漲，居然以此拉昇了成交量，這裡面有很多技術性手段，以後有機會再深聊。濟南部分單價2萬以上的高端樓盤去化很慘淡，三叔舉個例子大家就有直觀感受了。
歷下區化纖廠路和花園路交叉口附近的海爾天璽，地處歷下區，距離地鐵3號線的盛福莊站大約1000米，位置算是不錯了。目前在售的是B-2地塊的6#樓和9#樓，6#樓共計64套住宅，建築面積多在157㎡左右；9#樓共計64套住宅，建面157㎡和185㎡住宅各32套，兩棟樓在售單價27000元/㎡左右。
其中6#樓是今年1月30號取得的預售證，9#樓是今年4月19號取得的預售證，取得預售證意味著就可以開盤銷售了。截至發文，6#樓拿到預售證快8個月了，僅網簽了6套；9#樓拿到預售證5個多月了，僅網簽了2套。
兩棟樓共計132套住宅，只網簽了8套，網籤率僅約為6%。說實話，結合拿到預售證的時間那麼早，這份網籤數據有點辣眼睛。當然，也不排除海爾天璽賣的很不錯，只是網籤延遲了，理論上有這種可能性。但是濟南早就不限制網簽了，當前的網籤量總體上較為真實的反應了實際成交量。
海爾天璽去化率如此差強人意，原因有很多。有樓盤自身的原因，比如戶型過大、定價過高、樓盤本身沒啥特色或者亮點，好歹也像濟南某些豪宅項目弄點噱頭，什麼七大標準八大科技九大領先啥的，要不然怎麼好意思賣高價。
更重要的原因是濟南高價樓盤市場的萎靡不振，濟南但凡能賣得起單價2萬+、總價300萬+的群體，要麼是改善置業，要麼是投資人群。改善置業受困於再買房首付6成或者目前在住的小戶型遲遲未能成交，投資群體幾乎在濟南樓市已經絕跡了。跟濟南遍地是高價樓盤成鮮明對比的是，濟南購買力較高的購房者數量較少，韭菜成色明顯不足。
改善人群和投資人群對市場價格變化非常敏感，他們對樓市走向有著自己清晰的判斷。相比首次買房的剛需，這部分群體更有自己的主見。三叔接觸到的很多改善人群和投資客，對濟南樓市理解之深刻，遠非普通購房者所及。
那麼問題來了，濟南那些高價盤，未來會降價嗎？
濟南很多高價盤樓面價都很高，各項成本擺在那裡；其次高價樓盤如果採取廣為人知的降價策略，對於樓盤去化未必有很大幫助，有時反而會得不償失。去年槐蔭區某樓盤曾精裝改毛坯，降價不少，因為這事爆發過維權。而且購房者不見得會認賬，曾有多位粉絲表示過擔心，某某樓盤拿地那麼高，房子才賣2萬左右，能保證房屋質量嗎？再結合該開發商近期在濟南口碑一般，很多購房者不禁打退堂鼓。
去年底，濟南樓市行情很淡，開發商著急回籠資金，拼命搞促銷。那時較為常見的優惠方式是首付可以分期，樓盤明面上的價格變化不大，但是暗地裡降價的事情並不少見，這才是關鍵。去年底，經常有售樓處置業顧問悄悄給客戶打電話，說有特價房，而且必須是客戶到售樓處了才被告知底價，相比很多低價樓盤大張旗鼓的降價，高價樓盤要隱晦的多。
核心位置CBD的高價樓盤可以說是濟南最抗跌的區域之一，最近房價也鬆動了，特價房單價不到2.1萬。低價樓盤已經丟掉條條框框在降價了，希望高價盤也別再矜持了，何苦呢。還有5天就是國慶節，“銀十”馬上到來，不出意外，我們會看到各大開發商花樣繁多的促銷手段。
準備下半年入手高價樓盤的朋友，不妨在自己比較中意的樓盤留個電話，說不定啥時候就會接到特價房電話。
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