价格泡沫与债务泡沫有一定的关联性，即价格市场泡沫会拉动债务及信用泡沫。
关于房地产“泡沫”的成因，有以下三个方面：投资者过度投机；消费者及投资者对未来价格的预测偏高；银行信贷非理性扩张。一旦房地产“泡沫”破裂，则可能造成经济结构和社会结构的失衡、导致金融危机甚至引发政治和社会危机。
其实中国目前还没有哪个经济学家真正说清。大中华区首席分析师彭家来认为：只要市场有需求，资金供给充足，销售有利润，那么价格翘得再高也构不成泡沫。这种所谓的价格“泡沫"不会轻易破裂。现在人们根据市场表象所说的房地产泡沫主要是指这个。任志强说房地产没有泡沫，价格不会跌，大概也是基于此。
首先，投资者过度投机。
房地产的本体功能是居住，如果这一功能被人为地剥离，走向异化，成为投资甚至是投机的重要载体，那么，房地产无论如何都将走向泡沫化，对整个社会经济和投机者本身均会造成惨痛伤害，其区别只在于早晚和大小而已，无人能够幸免。
以房地产作为投机载体的日本、美国和相关投机者都曾受到重创。20世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机。想当年，那些因房地产而一夜暴富者不但在本土疯狂炒作，而且远赴重洋大量高价收购美国标志性的建筑。一时间，美国公众惊呼：“日本富人正在对美国进行经济侵略。”现在的中国人不就是重走日本的路吗？
其次，消费者及投资者对未来价格的预测偏高。
从我国房地产发展的客观条件来说，我们具备形成系统性房地产泡沫的潜在条件。
第一，我国是世界上第一大人口国，正在快速步入高收入国家。居民财富增长速度快，收入和财富占有差距大，财产富裕阶层的绝对数量大，形成了对中心城区高房价的强大潜在购买力。
第二，我国居民具有高储蓄倾向，形成了居民对房地产的潜在投资和投机能力。
第三，我国城乡差距大，城市之间发展不均衡，城市群之间发展也十分不均衡，目前被社会认可的只有以北京、上海和深广为核心的三大城市群，其他城市群都还缺乏吸引力。
第四，居者有其屋。我国居民对房地产投资意愿十分强烈，近十多年的房地产发展历史，给居民提供的只是房价总是会持续上涨的单一预期，从没有经历过房价持续性大跌的经验教训。
面对这十几年来构成居民财富差距。主要根源是是否敢买房、是早买房还是晚买房。
这种普遍经验在居民中形成了买比不买好、早买比晚买好的单一消费心理。这些都是我国房地产市场发展的特有条件。这些条件的叠加，会导致居民忽视房地产未来存在价格波动的风险，更不关注住宅长期投资的真实收益率，提前消费、恐慌消费和“羊群”消费现象十分严重。
近十年来，我国高收入行业主要集中在金融、房地产和互联网三大产业群，而这三大产业群最集中的也是这三个城市群。这导致人口和人才过度向这三个城市群集中，持续推动了三大城市群中心城区房价的上涨，形成了全国房价的标杆。
当前，我国的利率出现了大幅度下行，各类金融投资收益率大幅度下降，房地产贷款利率已经从过去的7%左右下降到4%左右。一方面是大量资金需要寻找高收益的市场或资产，十分青睐房地产；另一方面，房贷利率的大幅度下降进一步降低了使用杠杆的成本。再加上部分地区为了鼓励买房，进一步提高房贷比例，银行争相扩大房贷的优惠条件。这些都为房地产投机创造了更加便利的条件。近期，由于房地产市场投机过度，交易量和价格不断攀升，部分地区的土地招标和房价已经处于失控状态，非常值得相关部门高度警觉。
最后，银行信贷非理性扩张。
今年以来，在民营上市公司债券集中违约潮之下，公司低估了债市恶化的速度，对市场变化的准备不足。“最近债市曝"雷"的都是民企，机构为了规避风险采取了"一刀切"。避免踩"雷"，是当下债市机构投资者的主要诉求。
大中华区首席分析师彭家来表示，这种债务包括：投资者的负债，购房者的负债，以及商业银行和金融系统的房地产信用债务。这三方面构成房地产的投资连锁性债务链。这里面债务链条愈长，规模愈大，泡沫也越大，风险愈高，泡沫破碎的可能性越大。实际上，所有的市场经济危机根源都可以归结为债务问题。
但是，在市场经济体制下，任何经济投资活动，本质都是债务即信用活动。对于一个货币投入产出的经济体，投入即放贷，回收即收贷。以物易物的前市场体系不谈，每一次货币交易或者市场交易，实质都是接受信用和预期的债务活动，而货币的真正本质，其实就是一种广义的债券。
从宏观来看，债务问题主要体现在国民经济的三大部门：政府、企业、居民。目前的中国经济体系中，政府和企业的债务和杠杆率多年来一直居高不下。
之前有人说：正是为了降低这两个部门的债务和杠杆率，才出现了上一周期的加杠杆，以及现在这一周期的去杠杆。加谁的杠杆？加国民的杠杆。去谁的杠杆？去政府和国企的杠杆。这是一个规模宏大的债务转移过程，实现方式具有极强的中国体系的特色（其他国家无法复制）。
中国过去十几年的经济增长，主要依靠房地产投资及关联的暴利拉动，已经埋下了极为巨大的房地产债务链条——所以这后面的确隐伏着巨大的金融泡沫以及潜伏危机。
但是，由于中国金融系统的总体规模体量庞大，可以拆东墙补西墙，在银行体系健全的条件下，各方面对房地产泡沫的吸纳能力较强。所以总体来看，目前暂时还看不到泡沫立即崩裂的危险。
应该看到，价格泡沫与债务泡沫有一定的关联性，即价格市场泡沫会拉动债务及信用泡沫。后者泡沫的崩裂也就是金融危机的爆发，即所谓硬着陆。硬着陆会不会发生，何时发生？以什么形态发生？这个问题取决于国内外经济体系相互关联的诸多因素，目前仍然不易回答。
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