華遠地產股份有限公司
6月6日，穆迪投資者服務公司已向華遠地產股份有限公司(華遠地產)授予首次的B1公司家族評級。
評級展望為穩定。
評級理據
穆迪高級副總裁梁鎮邦表示：“華遠地產B1的公司家族評級反映了公司在北京悠久的運營歷史和強大的品牌知名度，以及與北京市政府的密切關係帶來的順暢融資渠道。
華遠地產總部位於北京，為運營歷史長達30多年的房地產開發商。公司有應對房地產行業各類下行週期的良好紀錄，在北京已成為知名品牌。
華遠地產側重北京、西安、天津、廣州、重慶、長沙、佛山等一二線城市的業務。上述城市對房地產的需求強勁，因此將可支持公司未來業務增長。
上述評級還考慮了華遠地產與北京市政府的密切聯繫所帶來的好處，其依據是公司作為北京市西城區國資委全資所有的華遠集團旗幟子公司的地位。 與民營開發商相比，華遠地產的地位令公司能夠獲得更順暢的融資渠道。
華遠地產在境內銀行貸款和債券市場有良好的融資渠道。公司與國內各家銀行建立了長期業務合作關係(對信託貸款的依賴度低)，同時有較強的在境內債券市場融資的過往紀錄。
2015年至2017年，華遠地產分別發行了人民幣29億元、35億元及28億元的境內債券。2016年7月，公司在境內股本市場上募集了人民幣17.4億元的股本。
2017年12月31日，華遠地產的加權平均融資成本為5.61%，與國內多數同行相比較低。
另一方面，華遠地產的運營規模小、以往運營業績波動，導致其評級受到制約。公司的合約銷售額從2015年的47億元大幅增至2016年的人民幣108億元后，2017年降至人民幣77億元。2018年第一季度，公司合約銷售額同比下降31.3%，至人民幣13.2億元。
此外，近幾年華遠地產加快向其他城市的業務擴張，但在新城市的運營歷史相對較短。
過去12-18個月，華遠地產增加土地收購以支持業務擴張。2018年5月31日，公司的總土地儲備從一年前的不到200萬平方米增至380萬平方米左右。穆迪預計其土地儲備足以支持未來4-5年的開發需求。
由於公司持續加快業務(尤其是在新區域)擴張節奏，穆迪預計未來12-18個月華遠地產的信用指標將弱化，原因是舉債融資需求較大。
2017年該公司的債務槓桿(按收入/調整後債務比率衡量) 從2015年的83%和2016年的63%弱化至58%。未來12-18個月公司的債務槓桿有可能持續弱化至40%-50%，原因是用於土地收購的支出增加。與其他B1評級的國內房地產開發商相比，上述槓桿水平相對較弱。
2017年，公司的調整後毛利潤率實現大幅改善，從2016年的16.3%升至26.9%。2014年至2016年，公司的毛利潤率為16.0%-18.5%，相較於其他B1評級的國內房地產開發商偏低，主要原因是保障房項目的影響。
鑑於華遠地產已完成多數保障房項目，穆迪預測未來12-18個月其毛利潤率將為23%-25%左右。
2017年華遠地產的利息覆蓋率(調整後EBIT/利息比率)從2016年的2.2倍改善至3.9倍，主要受同期毛利潤率改善的推動。 未來12-18個月公司利息覆蓋率將降至2.2-2.7倍，原因是趨緊的境內信貸環境下，不斷提高的債務水平及平均借貸成本令公司利息支出大幅增加。
華遠地產的流動性狀況良好。2017年12月31日，公司現金/短期債務比率從2016年底的123%改善至228%。但公司2018年的流動性緩衝或將惡化，原因是境內信貸環境趨緊。然而公司與北京市政府的密切關係在一定程度上將確保公司可通過國內各類融資渠道對債務進行再融資。
華遠地產的評級展望為穩定，反映了穆迪預計：未來12-18個月公司將實現短期債務再融資，同時將採取節制有度的購地策略，從而將債務槓桿控制在適當水平。
若華遠地產實現運營規模大幅增長的同時還能改善債務槓桿，公司評級有望獲得上調。
評級有望上調的信用指標包括：(1)收入/調整後債務比率持續高於80%-85%;或(2)調整後EBIT/利息比率持續高於3倍。
若華遠地產的信用指標或流動性狀況惡化，或母公司大幅減少持股比率，則公司評級可能被下調。
可能導致評級下調的信用指標包括EBIT/利息覆蓋率持續低於1.5-2倍。
上述評級的主要評級方法為2018年1月發佈的《住宅建築與房地產開發業》(Homebuilding And Property Development Industry)。
華遠地產股份有限公司(華遠地產)為中國房地產開發商，在中國註冊成立。2018年3月31日，母公司北京市華遠集團有限公司(華遠集團)通過直接持股46.40%及通過一致行動人持有的6.84%，實際持有華遠地產53.24%股份。
華遠集團由中國北京市西城區政府下屬西城區國資委全資所有。
華遠地產於2008年在上海證券交易所上市(股票代碼600743.SS)。
該公司主要在北京、天津、西安、重慶、長沙、廣州及佛山等城市開展業務。
閱讀更多 經濟學家週報 的文章
