华远地产股份有限公司
6月6日，穆迪投资者服务公司已向华远地产股份有限公司(华远地产)授予首次的B1公司家族评级。
评级展望为稳定。
评级理据
穆迪高级副总裁梁镇邦表示：“华远地产B1的公司家族评级反映了公司在北京悠久的运营历史和强大的品牌知名度，以及与北京市政府的密切关系带来的顺畅融资渠道。
华远地产总部位于北京，为运营历史长达30多年的房地产开发商。公司有应对房地产行业各类下行周期的良好纪录，在北京已成为知名品牌。
华远地产侧重北京、西安、天津、广州、重庆、长沙、佛山等一二线城市的业务。上述城市对房地产的需求强劲，因此将可支持公司未来业务增长。
上述评级还考虑了华远地产与北京市政府的密切联系所带来的好处，其依据是公司作为北京市西城区国资委全资所有的华远集团旗帜子公司的地位。 与民营开发商相比，华远地产的地位令公司能够获得更顺畅的融资渠道。
华远地产在境内银行贷款和债券市场有良好的融资渠道。公司与国内各家银行建立了长期业务合作关系(对信托贷款的依赖度低)，同时有较强的在境内债券市场融资的过往纪录。
2015年至2017年，华远地产分别发行了人民币29亿元、35亿元及28亿元的境内债券。2016年7月，公司在境内股本市场上募集了人民币17.4亿元的股本。
2017年12月31日，华远地产的加权平均融资成本为5.61%，与国内多数同行相比较低。
另一方面，华远地产的运营规模小、以往运营业绩波动，导致其评级受到制约。公司的合约销售额从2015年的47亿元大幅增至2016年的人民币108亿元后，2017年降至人民币77亿元。2018年第一季度，公司合约销售额同比下降31.3%，至人民币13.2亿元。
此外，近几年华远地产加快向其他城市的业务扩张，但在新城市的运营历史相对较短。
过去12-18个月，华远地产增加土地收购以支持业务扩张。2018年5月31日，公司的总土地储备从一年前的不到200万平方米增至380万平方米左右。穆迪预计其土地储备足以支持未来4-5年的开发需求。
由于公司持续加快业务(尤其是在新区域)扩张节奏，穆迪预计未来12-18个月华远地产的信用指标将弱化，原因是举债融资需求较大。
2017年该公司的债务杠杆(按收入/调整后债务比率衡量) 从2015年的83%和2016年的63%弱化至58%。未来12-18个月公司的债务杠杆有可能持续弱化至40%-50%，原因是用于土地收购的支出增加。与其他B1评级的国内房地产开发商相比，上述杠杆水平相对较弱。
2017年，公司的调整后毛利润率实现大幅改善，从2016年的16.3%升至26.9%。2014年至2016年，公司的毛利润率为16.0%-18.5%，相较于其他B1评级的国内房地产开发商偏低，主要原因是保障房项目的影响。
鉴于华远地产已完成多数保障房项目，穆迪预测未来12-18个月其毛利润率将为23%-25%左右。
2017年华远地产的利息覆盖率(调整后EBIT/利息比率)从2016年的2.2倍改善至3.9倍，主要受同期毛利润率改善的推动。 未来12-18个月公司利息覆盖率将降至2.2-2.7倍，原因是趋紧的境内信贷环境下，不断提高的债务水平及平均借贷成本令公司利息支出大幅增加。
华远地产的流动性状况良好。2017年12月31日，公司现金/短期债务比率从2016年底的123%改善至228%。但公司2018年的流动性缓冲或将恶化，原因是境内信贷环境趋紧。然而公司与北京市政府的密切关系在一定程度上将确保公司可通过国内各类融资渠道对债务进行再融资。
华远地产的评级展望为稳定，反映了穆迪预计：未来12-18个月公司将实现短期债务再融资，同时将采取节制有度的购地策略，从而将债务杠杆控制在适当水平。
若华远地产实现运营规模大幅增长的同时还能改善债务杠杆，公司评级有望获得上调。
评级有望上调的信用指标包括：(1)收入/调整后债务比率持续高于80%-85%;或(2)调整后EBIT/利息比率持续高于3倍。
若华远地产的信用指标或流动性状况恶化，或母公司大幅减少持股比率，则公司评级可能被下调。
可能导致评级下调的信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续低于1.5-2倍。
上述评级的主要评级方法为2018年1月发布的《住宅建筑与房地产开发业》(Homebuilding And Property Development Industry)。
华远地产股份有限公司(华远地产)为中国房地产开发商，在中国注册成立。2018年3月31日，母公司北京市华远集团有限公司(华远集团)通过直接持股46.40%及通过一致行动人持有的6.84%，实际持有华远地产53.24%股份。
华远集团由中国北京市西城区政府下属西城区国资委全资所有。
华远地产于2008年在上海证券交易所上市(股票代码600743.SS)。
该公司主要在北京、天津、西安、重庆、长沙、广州及佛山等城市开展业务。
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