柯是我

這個說法有一定的道理。

2000年，我國M2是13.46萬億；2017年這個數字是167.68萬億。

17年時間增長12倍。

2000年GDP是10.03萬億；2017年我國GDP82.71萬億。

17年時間增長8.2倍。

2000年我國房價平均是2000元左右；2017年我國200個縣城房價超過9000元。北上廣深就不說了啊，地球人都知道。

相對於GDP增長，顯然貨幣是超發的。超發的貨幣哪兒去了？主要是被房地產吸收率。

貨幣增發是房價上漲的核心推動力，但不是唯一的推動力。

因為房價上漲是一個綜合因素。

首先是城市化的需求。

不管任何產品，只要市場需求旺盛，供不應求，那麼價格上漲就是必然。這是一個重要原因。2000年，中國城市化率大概是36.22.到了2017年，這個數字已經變為58%。城市化簡單地說，就是農村變城市，農民變市民。17年時間，22個點位的變化，意味著至少有3億人“變身”市民，這3億人進入城市，多大的需求啊！2017年美國全國人口就3.24億，也就是17年時間，幾乎完成美國全國的城市化。大需求推動大發展，房價上漲就可以理解。

其次是土地供應。

我們國家對土地管理是很嚴格的。首先是保證大家有飯吃，14億人口，如果不能自給自足，那是非常可怕的一件事兒。所以我國耕地變為商業用地、工業用地，是有嚴格限制的。18億畝耕地紅線，已經存在很多年來。每一年國家都有指標，哪些城市多少土地指標，都有一定的規矩。在土地供應有限的情況下，早期蓋房子的速度，是跟不上買房子的速度。

第三是經濟發展。

這也是非常核心的因素。

從2000年到2017年，GDP總量上漲了8倍多。即使按照這個速度，房價上漲8倍也是很正常的。房價上漲超過8倍，是因為前期需求開始被釋放。要知道，我國房改是在1998年才正式啟動，從改革開放到1998年這麼多年積累的消費能力，之後全面爆發，房價漲速超過GDP增速就成為必然，因為前面賺錢的人，需求突然開始釋放出來，力量是非常巨大的。

第四，投資收益。

因為上述原因的共同作用，房價漲速超過了經濟增速，甚至超過了貨幣發行增速，這裡存在巨大的投資收益，而且這個投資，沒有門檻，有錢就行。不像高科技行業，或者其他行業，都有技術門檻。於是大家集體炒房，進一步推高房價。

第五，城市的引力。

這不僅是城市化帶來的，而是經濟規律早就對。大城市以其就業機會、創業機會、發展機會、教育配套等綜合因素，成為人口流入區域，大量人口聚集，進一步催生巨大需求，這樣一線城市房價，就以全球人都看不懂的速度，向上、向上、向上。中國億萬富豪僅次於美國，40年改革開放，在14億人中，早就多少千萬、億萬富豪；以及百萬級中產，他們都奔著大城市而去。

這是一個論文體量的問答，真要回答比較完整，需要大量資料來論證。但基本上這些因素，已經能夠說明房價上漲的動能。

簡單地說，貨幣超發推動房價無序暴漲，是有道理的。但房價漲幅如此驚人，卻是多種因素共同造成的。

波士財經

這個說法最早出自於著名的任大炮。

1，過去20年重要的財富累積方式就是持有資產，因為資產的升值速度驚人，從礦業到土地、房產都是如此，所以負債加槓桿買資產比較容易掙錢。

2、資產的漲價與貨幣超發有很大關係。貨幣的價格跟貨幣的數量相關性很大，所以有通縮和通脹兩種現象，以前金本位的時候，貨幣是不能隨便發行的，但改為依託國家信用發幣之後，貨幣超發的現象就比較嚴重了。我們一般用m2來衡量貨幣的數量，m2包括現金+儲蓄（活期+定期）。每年m2的增速不一，平均算下來15%左右。

3、所以可以算個簡單的賬，1998年左右北京的房價大概4千左右，現在考慮政府限價的因素不到7萬。 如果考慮貨幣增發的因素，當年的4000塊，每年稀釋15%，到2017年底差不多相65000左右，跟當前北京的限價是差不多的，限價之前的走勢比現在高，但不管怎麼說，其實房價裡的大部分增量是因為貨幣增發的原因。

4、這個也能理解，1998年4千的房價多數人也是覺得貴，能買得起的啥年月都可以入手，買不起的確實比較難，只是房子是剛需，增值又快，所以很多人砸鍋賣鐵買房，這個也是能理解的。

大貓財經

天閱商業評論評論員陳柳認為：這一論斷嚴格的說來，應該這樣表述：當其他條件不變的情況下，如果貨幣發行量增加、貨幣政策寬鬆，有利於房價上漲。

也就是說，房價是不是上漲，要看哪個是主導因素，哪些是次要因素。如果抑制房價上漲的因素佔主導，那麼即使貨幣政策寬鬆、貨幣發行量增加，那麼也不會引起房價大幅上漲。最典型的是日本二十世紀90年代以後，最近20年來日本的貨幣政策非常寬鬆，利率已經是負利率。但是日本房價泡沫破滅之後，房價一直處於低迷狀態，貨幣寬鬆並沒有帶來房價上漲。原因在於，這20年來影響日本房價的主要是老齡化、出生率因素等。導致日本的房地產需求長期低迷，需求成了主導房價的因素，即使是貨幣刺激政策，也基本上是無濟於事。

中國的情況不太一樣，還說中國還處於城市化和工業化的浪潮當中，房地產的需求還是比較真實的存在的。這個時候貨幣發行量和貨幣寬鬆程度，對於房價的影響還是比較大的。我們回顧一下過去十年的房價兩輪大漲：

一次是2009年，當時2008年全球金融危機之後，中國政府推出了4萬億的經濟刺激政策。房地產作為刺激政策的一項重要內容，大幅的降低了房貸利率，增加了房貸大規模。2009年到2010年期間的房價大漲，與此有密切的關係。

另外一次就是2015年一直延續到現在。房價上漲是源於2015年，在供給側結構性改革去庫存的要求下，很多一二線城市放寬了對二套房的信貸限制，三四五線城市用棚改進行貨幣化的補貼，某種意義上導致了這一輪的房價大漲。我們應該看到，一年來，對一二線城市的房貸已經開始收緊，小城市的棚改支持力度還是很大。所以這一年的一二線沒怎麼漲，小城市漲得比較多。

總結來看，在中國現階段房價受貨幣政策影響還是比較大的，當中國進入了城市化比較完善的階段，老齡化和城市化的完成將導致房地產的需求下降，這個時候對房價的影響將明顯減小。

首席投資官

應該說這句話講到點子上去了，房價上漲的確與貨幣超發有關，但也不是完全。您想，如果貨幣不超發，房貸利率不長期處於低位，貨幣政策不寬鬆，房地產金融有限槓桿，房價怎麼可能這些年來翻個十倍呢？當然也有人說，房價上漲與沒有開徵房產稅、土地供應不足有關係，但畢竟這是次要因素，無論哪種商品漲價，主要原因就是貨幣發行超發的結果。

一直以來，我國廣義貨幣M2增速相當驚人，2012年，中國M2餘額接近100萬億，當時就有專家指出，M2接近百億，而同期的美國M2摺合成人民幣也不超過60萬億元人民幣。而截止2018年的3月末，廣義貨幣(M2)餘額173.99萬億元。也就是說，僅用了6年的時間，M2規模就擴大了近74萬億元，貨幣擴張為啥這麼猛，就是房貸和開發貸需求猛增，拉動了M2規模的快速增加。

如果用M2/GDP來衡量貨幣超發情況，美國只有0.6到0.7，而中國則高達1.87。而到了2017年我國的GDP總量超過82萬億，而今年3月末M2達到173.99萬億，這就意味著，M2是GDP的2倍。您想，M2的規模是GDP（國民生產總值）的2倍，那只有一個結果，要麼物價飆升，要麼房價狂漲，鑑於我國的貨幣超額髮行主要是房地產領域的需求量增大，所以流向商品市場的資金相對少一些。

目前房貸市場形成了這樣一個循環，巨大的購房需求推高M2。正是因為各種房地產貸款需求上升，才使得銀行的貸款流向樓市，而當大量資金流入到房地產領域後，又進一步推高了房價。房價被繼續推高後，又有新的購房貸款需求，新的房貸需求被銀行審核通過後，新的一批房貸又發放出來，又開始推高房價。如此往得，房價焉能不漲呢？

不執著財經

這句話有道理，但不全對。

房價上漲的因素有兩個。

第一，是投資回報變高，使得房價上漲。舉個例子，隨著經濟發展和城市化，原來的荒蕪之地變成繁華之地，這裡的房子出租回報高，房價自然也就上升。那些有幸提前把房子建在地鐵口的人，其房價的上升就是典型的例子。

第二，就是貨幣因素了。2017年12月末，廣義貨幣(M2)餘額167.68萬億元人民幣。而2007年12月末，廣義貨幣供應量M2餘額為40.34萬億元。紙幣多了，等於在原來的每張紙幣上乘以一個數，房價當然要漲了。

現實中，具體到每一套房子，投資回報因素和紙幣增發因素各起多大作用，誰都說不清楚。但可以肯定的是，城市裡房子漲價，絕大部分有真實價值（投資回報）提升的因素，當然更有紙幣增發的因素。

同時，在偏遠的農村，很多房子是荒廢的。沒有荒廢的房子，其價格也高於過去，這一類的房子，其漲價肯定主要來自紙幣增發的因素。

我有一個親戚，1970年代末，有人要賣給他一個縣城的鋪面，才幾百元，但是他擔心政策不允許個人擁有房產，沒敢買。現在這個鋪面值多少錢呢？幾百萬！大概漲了近1萬倍。當然，中間也需要投入資金重建，但是大家都知道，建安成本才幾個錢!貴的主要是地。

過去縣城只有兩條主要的街道，人口2萬，現在有無數條街道，人口30萬！商業繁榮程度不是1970年代末的人能想象。

所以投資房子，一定要選未來潛能大的城市，尤其是年輕人多的城市，因為有兩個因素幫你漲價。

鄧新華全面回憶

“漲的不是房價，是貨幣發行量”說法十分有道理，但說的只是主要因素，影響房價的因素很多。房價為什麼會快速上漲，主要原因並不是因為房價便宜，而是因為人民幣貨幣發行量增加導致的貨幣貶值。

1、大城市一線北上廣等區域房屋價格快速拉昇，那麼貴的地方還有那麼多人買，而且都是精英人士，原因並不是大家傻，別人都是來自全國各地人精中的戰鬥機，很多高學歷，高尖端知識份子把大把的鈔票投入到買房中去，原因在於知道房價會繼續上漲，貨幣在貶值，所以把貨幣換成房子，最終目的是保值、其次才是增值。

2、拋出地區因素，人口密集區域房價漲幅一定大於其他人口鬆散區域，這就是為什麼小縣城房價漲不過大城市的原因，二線城市漲不過一線，除非是新規劃的未來特區等，比如雄安新區等，大家投資的目的是為了今後的區域優勢及人口未來集中區域。

3、未來房價不會只升不降，但是主要一線城市區域總體來說未來也會是慢牛走勢。和股票一樣，快速拉昇的股票最後跌的也快，但是好的股票也會維持一定斜率的緩慢上漲，原因就是貨幣發行量的增加。就像10年前大家工資和現在相對比，基本上很多人工資漲幅超過100%，而房價漲幅也差不多翻了1-1.5倍。有些區域甚至更多。

4、一旦大家有新的投資方式了，投資規模的變化也會導致一個行業的改變。為什麼股票市場不活躍，現在可以說大家的錢投資標的主要都在房子上，對於大家投資的這部分熱錢，如果未來改變了投資方向，那麼投哪個行業哪個行業就是風口，也就是未來最賺錢的行業。

細水長流都知道

“漲的不是房價，是貨幣發行量”是從商品市場通貨膨脹的經濟規律來闡釋房價的居高不下，房子作為市場中舉足輕重的商品，自然符合這一說法。但將目前的商品房價格單純用貨幣發行量來解釋，則是在轉移當下社會經濟的主要矛盾。

自2000年以來，互聯網經濟泡沫破滅，商品房市場成為世界諸多國家支撐經濟發展的主引擎，吸納了大量的資本、產業鏈和就業勞動力，承載了大批優秀人才的商業夢想。但2007年美國次貸危機的爆發，向世人釋放了一個殘酷的現實——房地產作為經濟領頭羊已經力不從心。根據凱恩斯的經濟指導思想，當經濟陷入危機時，適當的貨幣寬鬆政策能刺激消費者消費、促進經濟復甦，因此美國、中國、日本、歐盟相繼發行了大量貨幣投放市場。就國內而言，房價的大幅上漲也正是在08年的“適度寬鬆”貨幣政策之後。

竹山的清溪澗

這句話描述的不夠準確，準確的說法是，房價上漲是通脹和供需不平衡合力的結果。

這其中的通脹指的是貨幣供應增加＋信貸擴張。也就是說貨幣供應大於需求導致貨幣貶值，購買力下降，商品或者服務的貨幣價格就會上漲。就好比一個饅頭從2毛漲到1塊，饅頭還是那個饅頭。只是因為錢貶值了，所以價格漲了。房子也是一樣，也會水漲船高。

而由於房子具有金融屬性，所以通脹之下，房價上漲的更快。因為通脹之下，留現金會貶值，為了給自己的財富保值增值，就會傾向把貨幣換成優質資產，所以購房需求增加。

所以，要降房價，關鍵在於通脹和土地供應，其他辦法都不好使。

音樂大獅

完全正確，美國寬鬆的貨幣政策，印了大量的美元，主要輸出國就是中國，中國國家外匯局收進美元后，就按比例印出6倍以上的人民幣作為基礎貨幣給出口創匯的企業，這樣就進入流通領域了，進來4萬億美元的話呀，我們需要至少印出24萬億以上的貨幣流入到市場，所以人民幣是被髮行的，貨幣超發，也就是貨幣氾濫，通貨膨脹了，紙幣貶值了，為了保值，房價哪有不漲的道理，所以寄希望房價大跌，那就需要政府回收貨幣後燒掉這些被迫發行的貨幣，不然房價跌回原來，那是牛刀做鼓吹的事，多少原來想買房的人被牛刀害了。

怒對以為是神的傢伙

問題的意思簡單的表達就是房價上漲源於貨幣發行量的增加，這裡面的邏輯就是貨幣發行量的加大導致房價上漲，就說明貨幣發行量與房價正相關。

貨幣發行量與房價沒有絕對關係

以日本為例，日本從90年代經濟發展開始裹足不前的時候，政府就一直在想辦法刺激經濟增長，貨幣發行量不斷加大，當前美國已經開始收緊貨幣政策了，日本貨幣政策還處於極度寬鬆的狀態，日本央行的利率水平也長期維持在1%以下。

在房價方面，據2015年日本國土交通省發表的地價統計數據，日本全國的平均地價連續14年呈下跌趨勢。與1991年相比，住宅地價已經下跌了46%，基本回到了地產泡沫發生前1985年的水平；商業用地下跌了約70%，為1974年以來的最低點。儘管經過了長達20年的艱難調整，但日本房地產市場依然疲軟。

貨幣超發而房價下降，日本近20年反而是負相關。

中國房價上漲受多重因素影響

1.剛需是最主要因素

相關數據顯示，在過去的68年間，中國的人口總量由5.4億增至了12.9億，增長了大約239%。而同期的中國城鎮人口數量，卻從5763萬上升到了81347萬，增長了大約1412%。進城人口的速度是人口增長速度的6倍左右，商品房剛需的擴大是房價上漲的最主要因素。

2.貨幣超發加速房價上漲

不可否認貨幣大量發行導致通貨膨脹居高不下，持有貨幣不動或者存入銀行拿較低的利息都是跑不過通脹的，因而貨幣本身就有保值增值的要求，而房地產作為最為重要的固定資產，就成為了超額貨幣進入的完美標的，同時大量貨幣的湧入使得供需關係再度往需求方傾斜，房子上漲的內在動能被進一步放大。

3.土地財政綁架房地產

我國還處於經濟大發展階段，各地政府還在你追我趕的創造更多的GDP，因而政府對資金的需求居高不下，土地出讓金成為地方政府非常重要的資金來源，從心底裡地方政府是鼓勵房價上漲的，房價上漲了地價才能漲，地價漲了政府收入才能增加。

當然除了以上3點原因外，還有其他因素在影響房價，如炒房團這類的。

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