柯是我

这个说法有一定的道理。

2000年，我国M2是13.46万亿；2017年这个数字是167.68万亿。

17年时间增长12倍。

2000年GDP是10.03万亿；2017年我国GDP82.71万亿。

17年时间增长8.2倍。

2000年我国房价平均是2000元左右；2017年我国200个县城房价超过9000元。北上广深就不说了啊，地球人都知道。

相对于GDP增长，显然货币是超发的。超发的货币哪儿去了？主要是被房地产吸收率。

货币增发是房价上涨的核心推动力，但不是唯一的推动力。

因为房价上涨是一个综合因素。

首先是城市化的需求。

不管任何产品，只要市场需求旺盛，供不应求，那么价格上涨就是必然。这是一个重要原因。2000年，中国城市化率大概是36.22.到了2017年，这个数字已经变为58%。城市化简单地说，就是农村变城市，农民变市民。17年时间，22个点位的变化，意味着至少有3亿人“变身”市民，这3亿人进入城市，多大的需求啊！2017年美国全国人口就3.24亿，也就是17年时间，几乎完成美国全国的城市化。大需求推动大发展，房价上涨就可以理解。

其次是土地供应。

我们国家对土地管理是很严格的。首先是保证大家有饭吃，14亿人口，如果不能自给自足，那是非常可怕的一件事儿。所以我国耕地变为商业用地、工业用地，是有严格限制的。18亿亩耕地红线，已经存在很多年来。每一年国家都有指标，哪些城市多少土地指标，都有一定的规矩。在土地供应有限的情况下，早期盖房子的速度，是跟不上买房子的速度。

第三是经济发展。

这也是非常核心的因素。

从2000年到2017年，GDP总量上涨了8倍多。即使按照这个速度，房价上涨8倍也是很正常的。房价上涨超过8倍，是因为前期需求开始被释放。要知道，我国房改是在1998年才正式启动，从改革开放到1998年这么多年积累的消费能力，之后全面爆发，房价涨速超过GDP增速就成为必然，因为前面赚钱的人，需求突然开始释放出来，力量是非常巨大的。

第四，投资收益。

因为上述原因的共同作用，房价涨速超过了经济增速，甚至超过了货币发行增速，这里存在巨大的投资收益，而且这个投资，没有门槛，有钱就行。不像高科技行业，或者其他行业，都有技术门槛。于是大家集体炒房，进一步推高房价。

第五，城市的引力。

这不仅是城市化带来的，而是经济规律早就对。大城市以其就业机会、创业机会、发展机会、教育配套等综合因素，成为人口流入区域，大量人口聚集，进一步催生巨大需求，这样一线城市房价，就以全球人都看不懂的速度，向上、向上、向上。中国亿万富豪仅次于美国，40年改革开放，在14亿人中，早就多少千万、亿万富豪；以及百万级中产，他们都奔着大城市而去。

这是一个论文体量的问答，真要回答比较完整，需要大量资料来论证。但基本上这些因素，已经能够说明房价上涨的动能。

简单地说，货币超发推动房价无序暴涨，是有道理的。但房价涨幅如此惊人，却是多种因素共同造成的。

波士财经

这个说法最早出自于著名的任大炮。

1，过去20年重要的财富累积方式就是持有资产，因为资产的升值速度惊人，从矿业到土地、房产都是如此，所以负债加杠杆买资产比较容易挣钱。

2、资产的涨价与货币超发有很大关系。货币的价格跟货币的数量相关性很大，所以有通缩和通胀两种现象，以前金本位的时候，货币是不能随便发行的，但改为依托国家信用发币之后，货币超发的现象就比较严重了。我们一般用m2来衡量货币的数量，m2包括现金+储蓄（活期+定期）。每年m2的增速不一，平均算下来15%左右。

3、所以可以算个简单的账，1998年左右北京的房价大概4千左右，现在考虑政府限价的因素不到7万。 如果考虑货币增发的因素，当年的4000块，每年稀释15%，到2017年底差不多相65000左右，跟当前北京的限价是差不多的，限价之前的走势比现在高，但不管怎么说，其实房价里的大部分增量是因为货币增发的原因。

4、这个也能理解，1998年4千的房价多数人也是觉得贵，能买得起的啥年月都可以入手，买不起的确实比较难，只是房子是刚需，增值又快，所以很多人砸锅卖铁买房，这个也是能理解的。

大猫财经

天阅商业评论评论员陈柳认为：这一论断严格的说来，应该这样表述：当其他条件不变的情况下，如果货币发行量增加、货币政策宽松，有利于房价上涨。

也就是说，房价是不是上涨，要看哪个是主导因素，哪些是次要因素。如果抑制房价上涨的因素占主导，那么即使货币政策宽松、货币发行量增加，那么也不会引起房价大幅上涨。最典型的是日本二十世纪90年代以后，最近20年来日本的货币政策非常宽松，利率已经是负利率。但是日本房价泡沫破灭之后，房价一直处于低迷状态，货币宽松并没有带来房价上涨。原因在于，这20年来影响日本房价的主要是老龄化、出生率因素等。导致日本的房地产需求长期低迷，需求成了主导房价的因素，即使是货币刺激政策，也基本上是无济于事。

中国的情况不太一样，还说中国还处于城市化和工业化的浪潮当中，房地产的需求还是比较真实的存在的。这个时候货币发行量和货币宽松程度，对于房价的影响还是比较大的。我们回顾一下过去十年的房价两轮大涨：

一次是2009年，当时2008年全球金融危机之后，中国政府推出了4万亿的经济刺激政策。房地产作为刺激政策的一项重要内容，大幅的降低了房贷利率，增加了房贷大规模。2009年到2010年期间的房价大涨，与此有密切的关系。

另外一次就是2015年一直延续到现在。房价上涨是源于2015年，在供给侧结构性改革去库存的要求下，很多一二线城市放宽了对二套房的信贷限制，三四五线城市用棚改进行货币化的补贴，某种意义上导致了这一轮的房价大涨。我们应该看到，一年来，对一二线城市的房贷已经开始收紧，小城市的棚改支持力度还是很大。所以这一年的一二线没怎么涨，小城市涨得比较多。

总结来看，在中国现阶段房价受货币政策影响还是比较大的，当中国进入了城市化比较完善的阶段，老龄化和城市化的完成将导致房地产的需求下降，这个时候对房价的影响将明显减小。

首席投资官

应该说这句话讲到点子上去了，房价上涨的确与货币超发有关，但也不是完全。您想，如果货币不超发，房贷利率不长期处于低位，货币政策不宽松，房地产金融有限杠杆，房价怎么可能这些年来翻个十倍呢？当然也有人说，房价上涨与没有开征房产税、土地供应不足有关系，但毕竟这是次要因素，无论哪种商品涨价，主要原因就是货币发行超发的结果。

一直以来，我国广义货币M2增速相当惊人，2012年，中国M2余额接近100万亿，当时就有专家指出，M2接近百亿，而同期的美国M2折合成人民币也不超过60万亿元人民币。而截止2018年的3月末，广义货币(M2)余额173.99万亿元。也就是说，仅用了6年的时间，M2规模就扩大了近74万亿元，货币扩张为啥这么猛，就是房贷和开发贷需求猛增，拉动了M2规模的快速增加。

如果用M2/GDP来衡量货币超发情况，美国只有0.6到0.7，而中国则高达1.87。而到了2017年我国的GDP总量超过82万亿，而今年3月末M2达到173.99万亿，这就意味着，M2是GDP的2倍。您想，M2的规模是GDP（国民生产总值）的2倍，那只有一个结果，要么物价飙升，要么房价狂涨，鉴于我国的货币超额发行主要是房地产领域的需求量增大，所以流向商品市场的资金相对少一些。

目前房贷市场形成了这样一个循环，巨大的购房需求推高M2。正是因为各种房地产贷款需求上升，才使得银行的贷款流向楼市，而当大量资金流入到房地产领域后，又进一步推高了房价。房价被继续推高后，又有新的购房贷款需求，新的房贷需求被银行审核通过后，新的一批房贷又发放出来，又开始推高房价。如此往得，房价焉能不涨呢？

不执著财经

这句话有道理，但不全对。

房价上涨的因素有两个。

第一，是投资回报变高，使得房价上涨。举个例子，随着经济发展和城市化，原来的荒芜之地变成繁华之地，这里的房子出租回报高，房价自然也就上升。那些有幸提前把房子建在地铁口的人，其房价的上升就是典型的例子。

第二，就是货币因素了。2017年12月末，广义货币(M2)余额167.68万亿元人民币。而2007年12月末，广义货币供应量M2余额为40.34万亿元。纸币多了，等于在原来的每张纸币上乘以一个数，房价当然要涨了。

现实中，具体到每一套房子，投资回报因素和纸币增发因素各起多大作用，谁都说不清楚。但可以肯定的是，城市里房子涨价，绝大部分有真实价值（投资回报）提升的因素，当然更有纸币增发的因素。

同时，在偏远的农村，很多房子是荒废的。没有荒废的房子，其价格也高于过去，这一类的房子，其涨价肯定主要来自纸币增发的因素。

我有一个亲戚，1970年代末，有人要卖给他一个县城的铺面，才几百元，但是他担心政策不允许个人拥有房产，没敢买。现在这个铺面值多少钱呢？几百万！大概涨了近1万倍。当然，中间也需要投入资金重建，但是大家都知道，建安成本才几个钱!贵的主要是地。

过去县城只有两条主要的街道，人口2万，现在有无数条街道，人口30万！商业繁荣程度不是1970年代末的人能想象。

所以投资房子，一定要选未来潜能大的城市，尤其是年轻人多的城市，因为有两个因素帮你涨价。

邓新华全面回忆

“涨的不是房价，是货币发行量”说法十分有道理，但说的只是主要因素，影响房价的因素很多。房价为什么会快速上涨，主要原因并不是因为房价便宜，而是因为人民币货币发行量增加导致的货币贬值。

1、大城市一线北上广等区域房屋价格快速拉升，那么贵的地方还有那么多人买，而且都是精英人士，原因并不是大家傻，别人都是来自全国各地人精中的战斗机，很多高学历，高尖端知识份子把大把的钞票投入到买房中去，原因在于知道房价会继续上涨，货币在贬值，所以把货币换成房子，最终目的是保值、其次才是增值。

2、抛出地区因素，人口密集区域房价涨幅一定大于其他人口松散区域，这就是为什么小县城房价涨不过大城市的原因，二线城市涨不过一线，除非是新规划的未来特区等，比如雄安新区等，大家投资的目的是为了今后的区域优势及人口未来集中区域。

3、未来房价不会只升不降，但是主要一线城市区域总体来说未来也会是慢牛走势。和股票一样，快速拉升的股票最后跌的也快，但是好的股票也会维持一定斜率的缓慢上涨，原因就是货币发行量的增加。就像10年前大家工资和现在相对比，基本上很多人工资涨幅超过100%，而房价涨幅也差不多翻了1-1.5倍。有些区域甚至更多。

4、一旦大家有新的投资方式了，投资规模的变化也会导致一个行业的改变。为什么股票市场不活跃，现在可以说大家的钱投资标的主要都在房子上，对于大家投资的这部分热钱，如果未来改变了投资方向，那么投哪个行业哪个行业就是风口，也就是未来最赚钱的行业。

细水长流都知道

“涨的不是房价，是货币发行量”是从商品市场通货膨胀的经济规律来阐释房价的居高不下，房子作为市场中举足轻重的商品，自然符合这一说法。但将目前的商品房价格单纯用货币发行量来解释，则是在转移当下社会经济的主要矛盾。

自2000年以来，互联网经济泡沫破灭，商品房市场成为世界诸多国家支撑经济发展的主引擎，吸纳了大量的资本、产业链和就业劳动力，承载了大批优秀人才的商业梦想。但2007年美国次贷危机的爆发，向世人释放了一个残酷的现实——房地产作为经济领头羊已经力不从心。根据凯恩斯的经济指导思想，当经济陷入危机时，适当的货币宽松政策能刺激消费者消费、促进经济复苏，因此美国、中国、日本、欧盟相继发行了大量货币投放市场。就国内而言，房价的大幅上涨也正是在08年的“适度宽松”货币政策之后。

竹山的清溪涧

这句话描述的不够准确，准确的说法是，房价上涨是通胀和供需不平衡合力的结果。

这其中的通胀指的是货币供应增加＋信贷扩张。也就是说货币供应大于需求导致货币贬值，购买力下降，商品或者服务的货币价格就会上涨。就好比一个馒头从2毛涨到1块，馒头还是那个馒头。只是因为钱贬值了，所以价格涨了。房子也是一样，也会水涨船高。

而由于房子具有金融属性，所以通胀之下，房价上涨的更快。因为通胀之下，留现金会贬值，为了给自己的财富保值增值，就会倾向把货币换成优质资产，所以购房需求增加。

所以，要降房价，关键在于通胀和土地供应，其他办法都不好使。

音乐大狮

完全正确，美国宽松的货币政策，印了大量的美元，主要输出国就是中国，中国国家外汇局收进美元后，就按比例印出6倍以上的人民币作为基础货币给出口创汇的企业，这样就进入流通领域了，进来4万亿美元的话呀，我们需要至少印出24万亿以上的货币流入到市场，所以人民币是被发行的，货币超发，也就是货币泛滥，通货膨胀了，纸币贬值了，为了保值，房价哪有不涨的道理，所以寄希望房价大跌，那就需要政府回收货币后烧掉这些被迫发行的货币，不然房价跌回原来，那是牛刀做鼓吹的事，多少原来想买房的人被牛刀害了。

怒对以为是神的家伙

问题的意思简单的表达就是房价上涨源于货币发行量的增加，这里面的逻辑就是货币发行量的加大导致房价上涨，就说明货币发行量与房价正相关。

货币发行量与房价没有绝对关系

以日本为例，日本从90年代经济发展开始裹足不前的时候，政府就一直在想办法刺激经济增长，货币发行量不断加大，当前美国已经开始收紧货币政策了，日本货币政策还处于极度宽松的状态，日本央行的利率水平也长期维持在1%以下。

在房价方面，据2015年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低点。尽管经过了长达20年的艰难调整，但日本房地产市场依然疲软。

货币超发而房价下降，日本近20年反而是负相关。

中国房价上涨受多重因素影响

1.刚需是最主要因素

相关数据显示，在过去的68年间，中国的人口总量由5.4亿增至了12.9亿，增长了大约239%。而同期的中国城镇人口数量，却从5763万上升到了81347万，增长了大约1412%。进城人口的速度是人口增长速度的6倍左右，商品房刚需的扩大是房价上涨的最主要因素。

2.货币超发加速房价上涨

不可否认货币大量发行导致通货膨胀居高不下，持有货币不动或者存入银行拿较低的利息都是跑不过通胀的，因而货币本身就有保值增值的要求，而房地产作为最为重要的固定资产，就成为了超额货币进入的完美标的，同时大量货币的涌入使得供需关系再度往需求方倾斜，房子上涨的内在动能被进一步放大。

3.土地财政绑架房地产

我国还处于经济大发展阶段，各地政府还在你追我赶的创造更多的GDP，因而政府对资金的需求居高不下，土地出让金成为地方政府非常重要的资金来源，从心底里地方政府是鼓励房价上涨的，房价上涨了地价才能涨，地价涨了政府收入才能增加。

当然除了以上3点原因外，还有其他因素在影响房价，如炒房团这类的。

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