观点摘要
房地产市场成交再度活跃，与一二线城市供给改善有关。“抢房打新”和“抢人大战”两类现象的出现，反映市场交易秩序亟待规范。限价政策叠加融资成本上行，开发企业项目利润率压力渐增，在核心区域追逐高价地块的动力减弱。部分房企区域布局下沉，三线城市土地市场升温。到位资金增速短期改善，却不代表房企资金链发生向好逆转，其融资环境依然严峻。融资制约将不可避免地影响商品房开施工节奏，开发投资增速处于下行通道之中，但政策性住房建设的加快将给投资以韧劲。
正文
一、房地产交易再度活跃，市场秩序亟待规范
1-5月份，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9％，增速比1-4月份提高1.6个百分点。商品房销售额48778亿元，增长11.8％，增速提高2.8个百分点。价格方面，70个大中城市新建商品住宅算数平均价格环比增速为0.8％，上涨速度加快。其中二线省会城市领涨，平均环比涨幅为0.93％。同比增速为5.35％，增幅亦较上期有所扩大。
房地产市场交易再度活跃，且呈现量价齐升的局面，与一二线城市供给逐步改善有关。二季度开始预售证管控边际放宽，以及部分开发商应对资金链趋紧采取快速周转策略，使推盘量相应增长。5月CREIS一线和二线代表城市成交面积同比分别增长4％和28％，三线代表城市则同比下降。近来二线城市升温之中产生了两个现象，反映出房地产市场交易的相关秩序亟待规范：
一个是“抢房打新”。限价令下一二手房价格倒挂，显著的套利空间引发了更浓烈的市场投机氛围，掀起了一拨“楼市打新”热潮。尽管目前已有8个城市开始采用公证摇号的方式确保新盘销售的公平性，但若没有有效的刚需群体倾斜措施，庞大基数的稀释反而是对刚需的不公。高价诚意金和内幕交易等乱象更不利于刚需群体获得购房机会，与限价政策的初衷相悖。
另一个是“抢人大战”。自去年以来，已有50余座城市和4个省份推出人才引进和安居政策，多以降低落户门槛、提供住房补贴和优惠的公积金政策吸引人才扎根。从原因来看，与人口红利减少背景下提前为地区发展储备高学历高技能人才有关；而从结果来看，将“留住人”直接与房地产市场挂钩，这种变相的限购限贷放松均实际拉动了当地楼市成交。
图1：各线城市新建商品住宅均价环比（％）
二、房企区域布局下沉，三线城市土地交易升温
1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7742万平方米，同比增长2.1％，1-4月份为下降2.1％；土地成交价款3522亿元，增长16.0％，增速提高2.4个百分点。
以100个大中城市分等级来看，一线城市土地成交面积同比已降至-10.9％，溢价率触及“零点”；二线城市相对平稳；三线城市土地成交增速为33.9％，呈现明显升势，在总成交中的占比增至56％，同时溢价率也有所上涨。
限价政策叠加融资成本上行，开发企业的项目利润率压力渐增，在核心区域追逐高价地块的动力减弱。同时，获地能力的制约也使部分具有三四线开发经验的开发企业布局范围进一步下沉，主打核心城市的大型房企也通过并购等方式开始进驻县镇一级的城市。三四线城市土地市场在总成交中的占比可能还将有进一步的提升。
图2：各线城市土地成交累计增速（％）
图3：各线城市土地成交溢价率（％）
三、到位资金短期改善，开发企业“钱景”仍然存忧
1-5月份，房地产开发企业到位资金62003亿元，同比增长5.1％，增速比1-4月份提高3个百分点。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8％；利用外资21亿元，下降76.2％；自筹资金19473亿元，增长8.1％；定金及预收款20122亿元，增长12.7％；个人按揭贷款9250亿元，下降3.6％。
到位资金增速的短期改善，却不代表开发企业资金链发生向好逆转。在各项资金来源中，仅有自筹资金和定金及预收款同比正增，主要受益于较好的销售情况。事实上，房地产作为去杠杆的重点领域，融资环境十分严峻，各项渠道都在明显收紧：开发贷与按揭贷总量控制、增速压降，公司债发行陷入“中止潮”，非标融资收缩，股权融资受限……仅有海外发债和资产证券化相对通畅。但前者只适用于大型公司，后者在远期富有前景却难解“近渴”。在严监管环境下，大型房企在资源和资金获取上的优势凸显，特别是国资背景的房企。
图4：开发企业各项资金来源增速（％）
四、开发投资保有韧劲，压力或将渐显
1-5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2％，增速比1-4月份回落0.1个百分点。
二线城市高推盘高成交下，带动新开工和施工意愿回升。1-5月房屋新开工面积和施工面积同比分别增长10.8％和2.0％，增速较上期分别提高3.5个百分点和0.4个百分点。然而融资渠道的全面收紧若持续，将不可避免地影响商品房新开工和施工节奏，土地购置费的支撑作用也可能减弱，开发投资增速仍然处于下行通道之中。另一方面，租赁住房、保障性住房、共有产权房等政策性住房的建设将加快，将使开发投资具备较强的韧劲。
图5：房地产开发投资和开施工增速（％）
本文源自交通银行金融研究中心
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