說到川沙，大家肯定都不陌生。的確，自從大名鼎鼎的迪士尼度假區確定落戶川沙之後，這裡就被投入了大量關注的目光。
而根據最新的上海市總體規劃，川沙已經被納入了上海主城併成為了上海新興的副中心，在城市能級上與虹橋、張江、金橋、莘莊、五角場等地區並列。
▲根據上海主城區佈局規劃，川沙已被納入主城的範圍
如今，雖然在城市界面上與市中心地區仍有一定的差距，川沙的房價已然已經站上了一個歷史高位，而這一切不過也就是近2年左右的事情。
▲從高樓俯瞰川沙地區，依然能看到大量未完成動遷的民房
15年左右的新盤二手掛牌單價衝7萬
▲某房產網站上的華府188掛牌房源，單價達70859元/平
而這樣的價格在川沙也不能算是偶然，與華府188隔條馬路的陽光城愉景灣也是2016年交房的新小區，這裡的二手房掛牌價也曾一度接近甚至超過6萬元/平。
新房庫存基本售罄 一手房時期房價基本平穩
從成交價格我們不難發現，川沙2011-2016年的一手房成交價格一直都十分平穩，有不少年份甚至低於全市的商品房成交均價，而正川沙板塊核心的一手庫存基本也已在2016年上半年消化完畢。
▲川沙板塊一手房2011-2016歷年成交價格一覽
川沙核心地區自2016年以後也暫時沒有新建商品房小區入市，目前市場上少數打著川沙板塊旗號的住宅多半都位於“鄉野地區”，和川沙鎮的核心區域距離甚遠。
而雖然迪士尼的規劃早在2009年就已經敲定，川沙直到2012年才迎來了其為數不多的國內品牌開發商所開發的住宅樓盤---象嶼鼎城。直到2014年才有了陽光城愉景灣。而其他的商品房項目開發商名氣都不算大。
▲陽光城愉景灣小區實景
值得一提的是，相比現在的二手房掛牌單價，當年的一手成交價堪稱“良心價”。2016年川沙一手成交均價最貴的3個樓盤分別為華府188、凱佳公寓和陽光城愉景灣，當時的成交價分別為39658元/平、36955元/平、34021元/平。而這些小區後來的二手掛牌價動輒就達到近6-7萬/平，讓人看著不禁心頭一顫。
▲川沙板塊多個知名小區一手成交價一覽（單位：元/平）
二手價格有價無市
部分急售房源降價幾十萬依然難促成交
▲陽光城愉景灣部分房源網上掛牌情況 而就在2017年11月同樣的90平左右3房掛牌價基本還都在530萬元以上，110平左右的房源掛牌價當時甚至達到近680萬
與此同時，小區整體的掛牌價格也較去年有所下降。比如陽光城愉景灣去年在中介的掛牌單價基本都接近6萬元/平，而如今新掛牌的房源均價都明顯低於之前的價格。
無獨有偶，川沙板塊內比較老的商品房小區如鼎鑫名流苑近期的二手房掛牌價較去年也有了明顯的下降。
▲鼎鑫名流苑小區實景
由此我們不難發現，川沙板塊內次新房之前的房價的確有不少的水分。掛牌價雖高，但有價無市的現象已然十分明顯。
炒房客不在少數 房價上浮人為因素明顯
據附近中介介紹，從去年開始已有部分當年的炒房客陸續將房屋掛牌出售，這些“炒房者”的心態在一定程度上也影響著小區整體的房屋掛牌價格。
▲陽光城愉景灣小區內部實景
而目前川沙的房價市場對於當年這些炒房者來說幾乎就是“空手套白狼”，隨便賣賣都不會虧，如果對於房價走勢依然保持樂觀自然也不會降價出售。
由此不難發現，在很長一段時間都幾乎沒有一手房供應的川沙板塊，房價依然在2016-2017年間不到2年的時間裡接近翻翻，其中的人為因素佔了多少，真是耐人尋味。
好在2018年年初上海市城市總體規劃（2017-2035）正式宣佈將川沙劃入上海市主城區管理時，川沙板塊因為區域內暫時沒有一手房供應、二手市場也趨於平淡，不然關於這個話題，我們的朋友圈內不知道又會出現什麼樣的神奇解讀。
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