雾里灯1

首先，针对这个问题，题主现在要做好积极的应诉准备。

1.不能以拒交“物业费”来对抗物业公司的“不作为”

业主交纳服务费用的依据是业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订阅的《物业服务合同》。国务院公布的《物业管理条例》第七条中明确规定“按时交纳物业服务费用”是业主的一项基本义务。

同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

物业公司承担违约责任与业主承担支付物业费义务是两种不同的法律关系，两者不能混为一谈。因此，你不能以拒交物业费来对抗物业公司的“不作为”。

2.什么情况下业主属于有正当理由的拒绝交纳？

（1）违法或违约损害业主利益的，可以构成抗辩的正当理由。也就是说，物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定的收费标准，违法违规收费，或者违反合同约定损害业主利益的，可以作为抗辩的正当理由。

(2)在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出抗辩需要以诚实信用原则作为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩理由正当是否可以成立。

3.业主该怎样处理物业管理公司的不作为更加合理？

业主对于物业服务企业怠于履行物业管理职责的或者物业服务企业损害其合法权益的可以通过《解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

仅仅消极地拒绝交纳物业费来对抗是不能取得很好的效果的，业主还可能因此承担败诉风险，除未交纳的物业费用外，也需要承担服务合同中所约定的滞纳金以及诉讼费用。

律师说

其实，类似这样的问题我已经看到很多了，业主与物业之间的相互不满问题也确实经常存在。

首先，我先说一下因为对物业服务不满而拒交物业费的行为。

物业费的费用其实更多是用在小区公用设备的维护和维修上。如果物业费无法正常收取，那么没有资金用来维护和购买相关的设备和维护，那么小区的环境相信会越来越差。最后损失和不方便的还是业主，可以说，用拒交物业费来抵制对物业服务的不满，是损坏物业公司同时也损坏其他业主的利益，不是一个好的方法。

在说一下物业服务。不可否认，在物业服务的队伍当中，确实有一物业公司胡乱收费和服务不作为的物业公司，面对这样的物业公司我们也确实应该坚决抵制。但是，面对不作为的物业公司我们更应该做的是学会运用合理合法的手段来进行相关维权行动。比如去业委会反应，到其他相关部门去投诉，或者召开业主大会更换其他物业公司来进行服务等。

同时，物业公司作为为集体服务的一方，也确实很难做到让所有业主都能满意的服务。我们作为小区的主人，也应该遵守相关的物业规定和小区秩序。因为物业公司面对小区业主的一些不文明行为和没素质行为是很难处理的，同时也是很多业主不满的原因之一。物业公司服务不好，我们可以召开业主大会解聘不用，我们可以选择物业。但是小区业主是不能进行选择的，如果小区业主没素质，那么难受和受伤害受影响的也是大家，所以我们业主作为主人也要加强自身的素质，考虑一下大家的感受。

小区物业人

收集证据，积极应诉，说清不交物业费的理由，最好能有证据证明物业公司存在过错，或者服务不到位的地方。

证据可以是物业合同，电话录音，证人证言等。

北京任丽丽律师

客观来讲，业主对物业不满意，认为物业不作为和缴纳物业费其实是两个问题。

缴纳物业管理费是业主依据物业管理合同应当履行的义务。但是如果是个人对于物业公司不满，可以进行投诉。对物业人员不满可以向物业经理投诉，对整个物业公司不满，可以向业委会投诉。如果物业公司不作为是引起了众怒，那业委会是可以解聘并重新聘请新的物业公司。

但是作为业主的我们常常会觉得投诉无门，进而用拒交物业费的方式。既然已经采取了拒交物业费，那么就得掌握证据，证明这个物业公司不作为，确实没有按照物业服务合同进行服务。只要有证据在手，就算物业公司起诉，你也不至于有太大的损失。

但是如果是自己觉得物业不作为，意气用事不缴费，手上也没有任何证据可以证明物业不作为。那么打官司的话，业主是肯定败诉的。不管如何，只要是物业公司还一直在小区服务，就相当于我们每天都在享受物业服务，所以要缴纳一定费用。如果无故拖欠，那拖久了物业公司一起诉，除了物业费要补交，还会有一大笔的滞纳金。

做决定的时候要三思，物业公司如果真的很烂，那最后自然会被业主们请出小区的，只不过物业离开的之前，肯定会进行清算的。如果拿不出证据证明自己的观点，那之前所欠下的物业费还是会被要求补交。

物业生活圈

“不作为"一词特用于国家公职人员，用“不作为"来指责物业公司履行合同不太妥，物业公司和业主之间属于合同关系，相关问题应称之为不履责。

作为双方对等的民事关系，物业公司和业主，都有权利和义务，对于业主来说最重要的一个义务就是缴纳物业管理费，在这里来说，业主首先未履责！

物业公司以未缴费为由起诉业主，是物业公司合法的催缴手段之一，那么业主该怎么办呢？

依提问人的简单描述，物业服公司在服务中可能存在漏项，举一个例子说，小区都有绿化养护这项工作，但如果小区根本就没有安排专业的绿化养护人员，长期未对小区的绿化定期的修剪绿植、消杀除虫，这个就属于未履责。

但如果是保洁员偶尔漏打扫楼层，或者打扫的不干净，那么在法院会被认定服务瑕疵，不够成为履责的证明。如果有证据证明保安在当值期间多次睡岗，亦可能被法庭判定属于未履责。

以上对未物业公司履责和服务瑕疵进行简单的说明，作为被诉的业主，收集好各种服务质量的问题的证据作为抗辨材料，提交给法庭。

法院对于这一类物业催费诉讼，一般会根据高院的司法解释(下图)，进行简易判决。

如果经法庭判决被告仍未缴纳物业费及违约金，经物业公司申请后法院会强制执行，如果被执行人仍不配合的话，法院会强行扣缴个人资金和财产，业主本人更有可能会被列入社会信用黑名单。

老包有时不在线

物业与业主之间的矛盾很常见，也有很多业主认为物业不作为或未能履行物业管理职责等等为由，拒不缴纳物业费，是否能够成立呢？

1、物业收取管理费依据

《物权法》《物业管理条例》、业主与物业公司签订的《前期物业服务合同》或《物业服务合同》等是 物业公司收取物业管理费的依据。

业主可以看看《物业服务合同》一般约定物业公司提供物业管理服务，例如：对小区的公用设施、绿化环境、卫生保洁、治安巡逻等项目日常的维护和修缮服务，有权向业主收取物业管理费。

2、物业不作为，能不缴纳物业费？

业主与物业服务公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业服务公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。物业服务公司服务质量不合格通常属于一般违约，而非完全不履行，因此业主不能以拒交物业费的形式错误的行使抗辩权。

3、认为物业不作为或作为程度不够，怎么办？

（1）向业主委员会反映，通过业委会与物业公司沟通，监督物业公司履行《物业服务合同》的情况。

（2）召开业主大会，解聘物业公司，选聘新的物业公司。

（3）当物业公司服务质量达不到《物业服务合同》约定的，以违约的诉请向法院起诉，要求承担违约责任。

4、不交纳管理费，有何后果？

只要物业管理公司提供了物业服务，业主应当按照《物业服务合同》约定交纳管理费。业主逾期不交纳管理费的行为构成违约，业主委员会可以督促业主限期交纳。业主仍不交纳，物业管理公司有权向法院起诉，要求业主交纳管理费，若有约定滞纳金，还可以要求支付滞纳金。

叶律师

因物业不作为拒交物业费，被物业起诉怎么办？

说实话我也有这个想法了，我2楼，儿童卧室楼下就是两台乒乓球台，早上吵闹到晚上，可以很清楚的听见球弹的声音。一天陆陆续续的人来打。大人打还好，有些不会大声吼，小孩子就让人难受了，敲台子，打篮球，丢垃圾，吼叫都有！从早上到晚上10点前都有人。

我实在受不了的时候吼几句会好一点，安静一点点！有时候越叫他们安静他们越吵。去业务反馈了一个月接近两个月了，每次都是说知道了或者我们要跟业主委员会商量。😭😭😭😭

再说业主委员会吧！突然有一天单元门口贴了一份名单，写的业主委员会成员，我都没投过，不知道怎么就有了！我长期在家的人都没消息呢？我觉得是空降的！

业主委员会在物业公司旁边的一个小房间外面挂了一个牌子，那个办公室几个月从没开过。后来偶然有一次去找物业说乒乓球台的事的时候，发现物业公司旁边还有个小房间，里面坐两女的，我就去问了一下，我的天，她们居然说她们是业主委员会的人，每两天在那个办公室坐1个小时！😥😥😥😥你们业主委员会两个小房间就不能在一起吗？不在一起你也标明一下呀！坐两个女的那个房间什么都没贴，谁知道你是谁呀！

然后我就告诉她们问题了，结果呢？又快一个月了！唯一有个区别，贴了一张纸，文明使用！贴了三天就被人撕掉了！现在已经两个月啦！！！！

我物业费交到2020年的，到期了我想拒交了！太伤心了！再说说其他的吧！小区大门站几个保安，人员随便进随便出，骑车的保安主动开门，不管是谁，出去的时候给两块钱就可以了！我知道这个小区小偷很多，因为有很多回被偷了！上次有家人起火了，消防车也被堵小区大门口进不来，消防队跑进来的！小区里面的设施，坏了很多了，都没人修。

还有很多问题，我知道很多人都没交业务费了，我那天去闹乒乓球台的事，发现物业正在起诉他们，一大堆起诉书！

求大神指导一哈？我们交不交物业费哇？

美食来临

看到这么多人想不交物业费，那么作为物业员工，教教大家吧，不交物业费肯定是不可能的，这是法律规定的，其次你要确定你的物业公司是个什么公司，是不是五百强？是不是能排的上号的，如果都不是，奉劝各位，小心被揍。如果是大的物业公司，那么你要清楚物业服务包括什么，你说房屋质量有问题，那么应该去找开发商，房子不是物业盖的，别找错了，这个理由没用。接下来干货来了，你可以说客服不专业，态度不好，处理问题太慢，当然前提是你得有证据，光你自己说没用，你也可以说工程师傅技术不行，态度不好，去的太慢，仪容仪表有问题，你还可以说保洁没有按时打扫卫生，保安没有起到作用，放进了不该放进的人，消防设施瘫痪，安防设施瘫痪，……这些你得有证据，并且对你照成了损失，那么你才有理由拒交物业费，如果都没有，或者有却整改了，那你光想着省钱就不交是没用的。最后说一句，交那点物业费当不了别人的皇帝，物业员工工资很低，北京的保洁一个月两千多块，工程四千多，保安三千多，客服多点四千到六千，摸着良心问问自己，给你这点工资，你当孙子吗？少装逼，装逼遭雷劈。

坠落凡尘的雨

中国这个怪现象，物业费凭什么按平方收取？大家也许没真正想过，物业收了拉圾费，公共部份物业也在收钱使用，公共部分虽在外面但也是业主掏钱买了的，物业不该付费吗？室内面积业主交了物业费，物管给业主打扫过维护过吗？按理国家应取消按平方交纳的物业费，物管公司进入小区需要物业付钱给业主才合理吧。只是一个思考的问题

荣儿18908112

不要怕，把物业不作为的事情各时间段拍照留下证据，到法院肯定先让你协商，协商不成判你输但是肯定会物业费减半的判，输了也不交，不强制执行都不要交。就这么点事，还有做好不怕下三滥的心里准备，还有如何对待下三滥，这个应该不用教吧！！！

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