端午小长假期间和一位老乡瞎聊深圳楼市。他是深圳的一位中学校长，正筹谋为自己孩子买一套婚房。已经看了很多房子，甚为焦灼。
我给他的建议是：1、首套房，毫不犹疑坚持买进深圳，临深就先不要考虑啦。2、限价红利千载难逢，尽量买新房。3、处女贷首付三成，尽量多贷款买大房。4、结合工作地点选择区域，优选地铁站点附近的大盘。
其实，类似的问题还有很多朋友问我。原因很简单，现在深圳买一套大面积的婚房实在太难啦。且不说招商双玺5000万还要蹲在角落，就是蛇口一套普通4房，也大概率在1400万以上。打个对折，700万能买到什么房呢？可选择面还真不大啦。
700万，深圳买房有点尴尬
我们拿到一份深圳楼市5月份的统计月报。月报显示，5月份深圳楼市一共成交了新房住宅2564套，成交面积25.93万平米，成交均价每平米54111元。
深圳5月新房成交数据
如果以5月份的数据算，平均一套房是101平米，单套房平均总价是546万。
世联地产曾经给出过一份深圳楼市上车盘的价格数据，2010年深圳上车盘价格是115万，到了2016年则是358万。6年翻了3倍。对比358万，如果以5月份平均一套房546万计算，这两年深圳买房上车盘价格上涨了53%。
深圳上车盘两年又涨了180万
是不是还有点迷糊？那就再详细说一点点。
2016年深圳楼市均价是5.3万。2018年5月深圳楼市均价是5.4万。整体来看，深圳房价几乎两年没涨。
但是！深圳买房上车盘一套房涨价了大约188万！两年上涨了53%。考虑到如今5.4万均价的虚注水分，546万应该很难很难买到一套深圳好房子咯。
数字很残酷。这就是我说怀揣700万，深圳买房也尴尬的原因。
700万想买大房子就更难啦
有朋友跟我说，平湖的卓越星源最近在出售大面积产品。144平米4房，177平米5房和182平米5房。单套总价六七百万吧，单价大约每平米4万元。这个面积段的产品值得出手吗？
卓越星源180平米5房值得出手吗
我只能说，市场上类似面积段的产品真心不多啦。而且价格比较实惠。我简单点几个热点楼盘给大家看看就明白啦。
比如炙热的网红盘大冲华润城三期，150平米3房和190平米四房。面积段相似，但基本对应少一个房间。正在等待预售证。目前华润城一期二手房价格大约每平米10万元。也就是说，1900万买个4房。
比如龙华核心的标杆盘金茂府，预计明年上半年现楼销售，主力产品是155平米三房，180平米4房和240平米4+1房。基本上也是建筑面积类似卓越星源，但对应少一个房间。金茂府是深圳第一个必须现售的新房。我们从很多渠道了解到，龙华金茂府未来销售价格很可能在每平米10万元以上，甚至有传言说中国金茂的目标价在每平米13万以上。也就是说，很可能龙华1800万也就买个4房。
福田的情况也不乐观。安托山的万科香蜜府有180平米的4房，预估单价每平米9万至10万。新洲的绿景红树湾1号有167平米的4房。同片区的中洲湾也有160平米的4房。但楼兔子得到的消息是:这两个楼盘的大面积4房最近都很难上市销售，开发商的心理预期都是单价每平米10万以上。
总结一句话来说：以罗湖福田为圆心，开车30分钟车程范围内，160平米上下的4房单位基本上单价要每平米10万左右啦。卓越星源，同面积段产品可以加一个房间，而且单价大约4万左右，还不到福田龙华的一半，这算是艰难大市里的唯一红花啦。
大房子，现在不买未来更难！
这个道理很简单，深圳未来一定是集约化土地利用做到极致！最近公布的深圳建筑容积率提高政策，就是信号。
未来的深圳楼市大概率是以下几种状态：1、 容积率提高，大面积修建摩天大楼。200米高80层以上的住宅楼会大量涌现。2、房子会越建越小，90平米以下住宅会成为绝对的主流。3、伴随单套房子面积越来越小，深圳房价必定越来越高，单价每平米10万+其实并不遥远。4、单一产权、居住舒适度高的大面积产品将成为财富阶层追逐的目标，价格没有天花板。
深圳公布未来18年住房供应计划
这种状况，在深圳不久前发布的未来18年住房供应计划中就有所体现。我们来简单复习一遍：
未来18年预计提供170万套住房，其中商品住房不超过70万套。这里的潜台词是：商品房未来依然是极度稀缺的。深圳楼市供求矛盾很难解决。这是长期看多深圳楼市的核心基础。
在预期供应的100万套保障房中，人才房大约34万套，规定单套面积要小于90平米。安居房大约34万套，单套建筑面积要小于70平米。租赁房大约34万套，单套建筑面积在30至60平米。这里的潜台词是：深圳人未来都应该习惯于住在小面积房子里！我们实在土地有限，巧妇难为无米之炊啊。
正在和整个娱乐圈斗天斗地的崔永元说：没有哪个老师会教你逻辑，因为你一旦学会了逻辑。就能独立思考了。
楼兔子梳理出未来18年深圳楼市的供应结构，就等于是披露了深圳楼市现在的投资逻辑。核心一点：买深圳单一产权的大房子。现在不买，将来会更难！
原因1：实力资金正在囤积深圳大房子。今年以来，万科瑧山府、鸿荣源壹方中心和招商双玺，以及后海的二手房如恒裕滨城二期、曦湾天馥、翡翠海岸等，另外香蜜湖东海花园、香域中央等等，很多迹象都表明，今年深圳大面积高总价资产正顺畅换手。即使是二手房价格没有下跌、甚至创下新高，也能卖出。能卖的深圳大房子，越来越少了。
5000万在深圳买房也很困难啦
原因2：今年买进深圳大房子的人，基本上是7成首付，甚至是全款买进，可以说是零压力零杠杆，爆仓卖房的概率几乎为零。这是非常有实力的一批资金，显然是长期看多深圳楼市的资金。虽然深圳并没有实行限售政策，但可以肯定今年买进的这批资金，将自行锁定房源至少5年以上。指望他们降价售房，无异于天方夜谈。但这批资金联手造市涨价的概率很大。
700万182平米，深圳再难找啦
我们再回头来看朋友说的平湖卓越星源，144平米4房，177平米5房和182平米5房，单套总价600至700万。个人认为，价值被低估了。
原因1：单价每平米4万左右，非常实在。原因2：平湖的城市价值，很快就会爆发出来。
楼兔子这里重点谈一下平湖的区域价值。
平湖位于深圳的中轴线上，是深圳东西部连接的核心位置。所以，这里最早设立了平湖火车站。如今
平湖火车站已经重新启用，广深城际列车停靠站点，大约1个小时到达广州。清平高速也已经通车，从福田到平湖大约是30分钟车程。而且深圳已经在修建从福田经过坂田进入平湖的地铁10号线，预计2020年就可以正式通车。未来地铁10号线还将延长经过东莞凤岗，然后进入龙岗大运中心。这样，平湖的区域价格会更加突出。卓越星源就位于地铁10号线禾花站附近。
深圳地铁10号线两年后通车
深圳交委最新公布的信息是，机荷高速将双层立体改造，新增加宝鹏快速通道。这两条路都是为了促进前海大空港和东部的大运中心、坪山中心，让深圳东西向的联通更加顺畅，是粤港澳大湾区的骨架工程，必定全力推进。必须点题的是：这两条路都经过平湖，将为平湖带来实质性利好。
最明显的一点就是：平湖与前海将联系更紧密，更畅通。
平湖早已经规划为前海后陆拓展区。这是深圳官方确定的唯一同等享受前海产业税收和创新三大优惠政策的区域。也是深圳确定要发展的17个重点发展区之一。
正是因为与前海的官方合作关系，平湖前海后陆拓展区已经引进了招商银行全球大数据后台总部（总投资16亿元）、中国科学院先进技术研究院、深圳市杰美特科技有限公司（著名苹果供应商）等项目。这些都是实实在在的大项目。
路通桥通之后，平湖与前海的合作关系将加速推进。平湖的城市价值也将越发体现出来。
深圳唯一：前海后路拓展区
到那个时候，远洋地产、佳兆业地产、华侨城集团等等房企巨头在平湖囤积的大约240万平米旧改 ，可能大幅度提高整个区域的房价水平。
简单来说：粤港澳大湾区体系下，深圳正在往平湖装填北向突进、东西互联的轨道交通和高速路网等城市资源，一大批旧改项目蓄势待发。这个区域的房价有可能迎来一次蛰伏甚久的大爆发。今天单价每平米4万元，不及深圳均价水平，绝对是没有泡沫非常实在。
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