深圳地价测算将有新规则 已经曝光第二次再度征求意见了！
深圳地价测算规则将有新规则，4月30日已经发布了再次公开征求《深圳市地价测算规则》（第二次征求意见稿）意见的通告。按照发布的深圳市规划和自然资源局关于再次公开征求《深圳市地价测算规则》（第二次征求意见稿）意见的通告提到，为统一我市地价管理体系，规范地价管理和简化测算规则，原市规划国土委于2018年12月17日就《深圳市地价测算规则》（征求意见稿）第一次面向社会公众征求了意见。经研究讨论，结合反馈意见，我局对部分内容进行了修改，并拟定了《深圳市地价测算规则》（第二次征求意见稿），现公开征求社会公众意见。
可见深圳的地价测算规则，已经第二次再度征求意见了。
这次修改提到，在基准地价方面，我市在全国率先采用网格点价格形式对外公告基准地价，并启用电脑测算地价系统，实现了“阳光地价”，但存在两方面的问题：一是我市网格点价格形式的基准地价已不符合国家技术要求，需要调整为分等定级的形式；二是我市现行基准地价严重背离了市场价格水平。在宗地地价评估方面，我市新出让用地采用宗地地价评估的方式符合国家规定，也能反映市场的价格水平。
这次修改主要是哪些？
关于《深圳市地价测算规则》（第二次征求意见稿）的起草说明提到，《深圳市地价测算规则》由正文和附表两部分组成。正文部分分为通则、变更与补缴、特殊情形、附则等四个组成部分，附表由10个修正系数表构成。包括（一）统一地价应用价格体系，（二）明确土地的市场价格定义及内涵，（三）简化并统一地价测算公式，（四）总结归纳特殊情形地价计算问题，（五）整合完善修正系数，体现政策导向，（六）政策衔接。
一些变化如，提出建立以土地的市场价格为基准的评估地价应用体系，改变了原来已基准地价和评估地价并存的“双轨制”。我市供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费的确定均以土地的市场价格为基础进行测算。
市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分住宅、商业、办公、工业等用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重分别取70%和30%。上述权重可根据土地市场变化情况适时报批后调整。土地的市场价格本质上是评估地价，采用两种评估方法评估得出某一时点的全市宗地价格，符合国家相关技术要求。
如简化新供应用地地价计算公式。新供应用地地价与“土地的市场价格”、“对应建筑面积”以及“修正系数”有关。统一土地利用条件变更情形的应补缴地价计算公式。凡涉及土地利用条件变更的宗地，测算宗地变更后与变更前不同土地利用条件下的地价差额。如差额为负，不再计收地价。
留用土地已签订出让合同进入市场的应补缴地价、划拨方式供应土地除不收地价部分外的应补缴地价、协议出让非商品住宅入市的应补缴地价、产业用地容积率调整、竣工超面积的应补缴地价等情形的计算公式均与土地利用条件变更情形的应补缴地价计算公式相关联。
完善除住宅用地外地上容积率小于1.0情形的地价测算规则。明确以招拍挂方式出让并溢价成交的用地，其成交地价溢价部分按招拍挂底价中的对应用途分项价格乘以宗地成交溢价率测算。符合相关规定多宗地一并出让的，成交溢价率以整体成交溢价率确定。
已通过划拨方式供应的土地，如符合规定可以办理有偿使用和续期的，或非商品房性质住宅（不含政策性、保障性和人才住房）竣工验收后，经批准进入市场等特殊情形，明确规定需要补交地价的标准和规则。
明确：批准产权转移（包括已批准预（销）售、已办理产权转移登记等情形）的面积超出土地合同约定建筑面积的应补缴地价，按2.1条测算结果的20%计收。
为落实住房制度改革要求，增加政策性住房用地的供应，结合住建部门提出的安居型商品房和人才住房的地价建议，对可售安居型商品房和人才住房的地价分别按土地市场价格的30%和40%确定，调整后的可售安居型商品房地价水平对比现行水平相应下降，“工改保”等类型的积极性将得到显著提高。三是通过调整地下空间修正系数，鼓励地下空间的开发，进一步降低交通设施等公共设施的地价成本。
申请地价测算（含变更补缴）并符合测算条件的，地价计收标准及方式仍按照原有规定执行，4个月后按本规则执行。
这个文件也提到
地价缴纳方式，重点产业项目、城市更新项目地价可分期缴交，首次缴交比例不得低于50%，余款自签订合同之日起1年内交清，不计利息。其余项目地价应一次性付清。标定地价成果由自然资源行政主管部门组织按年度更新，于每年1季度发布。年度更新时价格水平变化超过5%时，应上报市政府批准后发布。
还提到，住宅、商业、办公、工业分别取值5%、6%、5.5%、5%；m表示剩余年期；n表示土地使用年限，住宅、商业、办公、工业分别取值70年、40年、40年、30年。宗地地价测算中土地使用年期的计算从地价测算时点起至土地使用期满时点为止。按深府办〔2016〕38号文要求配建人才住房、保障性住房的城市更新项目，除人才住房及保障性住房外的住宅建筑面积的部分地价按相应标准的0.8倍计收。按深府办〔2016〕38号文要求配建人才公寓的城市更新项目，除人才公寓外的商务公寓建筑面积的部分地价按相应标准的0.8倍计收。
下面这些表都是计算地价不同的系数。
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