贵为粤港澳大湾区中心城市，中国特色社会主义先行示范区。深圳，已经成为天之骄子。光环之下，深圳房价节节攀升。中国房价行情网数据显示，深圳3月份二手房平均单价为71790元，位居全国第一。
2020年04月08日 20:10
深圳的高房价，已经不是普通工薪阶层能够承受的了。深圳的购房需求向环深片区外溢是深圳房价演变的自然结果。环深片区包括东莞，惠州和中山。东莞限购，并且房价不低，特别是临深街镇，房价直逼深圳。中山与深圳被伶仃洋隔开，未来靠一个深中通道相连，交通不便，实际上是伪临深。只有不限购的惠州，才是未来深圳购房需求外溢的主阵地。
粤港澳大湾区，是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。想在粤港澳大湾区安家，如果资金实力雄厚，毫无疑问首选深圳。而惠州，是收入不高的工薪阶层购房自住，居家养老和长线投资的首选。
一、深圳人口数量众多，人口密度第一，深圳房子稀缺，购房需求外溢。
粤港澳大湾区城市群人口集聚度进一步加大。据统计，粤港澳大湾区核心区6300.99万人、沿海经济带(东西两翼)3357.89万人、北部生态发展区1687.12万人；分别占全省人口总量的55.53%、29.60%和14.87%。广州、深圳两个超级大城市的人口近几年增长迅速。
深圳统计年鉴显示：2016年深圳市年末常住人口数量为1190.84万人，与2015年相比增长了52.92万人；2017年深圳市年末常住人口数量为1252.83万人，与2016年相比增长了61.99万人；2018年深圳市年末常住人口数量为1302.66万人，与2017年相比增长了49.83万人。
按照2020年预期目标，深圳继续提出，优化户籍迁入政策，户籍人口新增50万人。预计常住人口将新增65万。未来五年常住人口有342万的增长空间，平均每年增长68万人左右；户籍人口有195万上涨空间，平均每年增长39万人。而深圳仅有1996.85平方公里的总面积。深圳未来五年商品住房总需求约179万套，但深圳计划实现新增住房有效供应仅65万套，也就是说，整个“十三五”期间深圳住宅缺口约114万套。
二、2020年，粤港澳大湾区交通一体化建设继续加码提速。
近日，广东省铁路建设规划相继出台多项关于惠州与深圳，广州以及大湾区交通对接的重要举措，作为粤港澳大湾区临深的惠州交通即将迎来大爆发。惠州与深圳，广州，东莞，香港澳门以及其它城市之间的通勤越来越便捷。
3月20日，深汕高铁、深惠城际、深大（大亚湾）城际铁路、龙岗至大鹏支线城际铁路、穗莞深城际铁路前海至皇岗口岸段5个项目工程可行性研究及配套专题项目在深圳市完成签约。这5条轨道交通中，有3条直接连接或经过惠州，即深汕高铁、深惠城际、深大城际。这几个项目由深圳市主导建设。未来若建成，深惠之间通勤出行将更便捷。加上已运营的厦深高铁和在建的赣深高铁（2021年建成），
惠州与深圳之间未来将有3条高铁、2条城际共5条轨道交通相连。
加上广汕高铁（建设中），广河高铁（规划）以及莞惠城际（已开通），未来惠州将拥有5条高铁线、3条城际超过10座高铁站。惠州与珠三角之间的轨道交通已全面接通。
（下图所示交通计划时间较早，与现状稍有不同）
地铁方面，根据深圳和惠州住建部门规划，深圳14、16、19、21号线延长到惠阳、大亚湾境。14、16号线深圳段已于2018已经动工。14号线为时速120公里的快线，深圳段终点站沙田站距离惠湾仅2公里。根据国务院政策规定，延长线需惠州城区人口达到300万之后修建。
除去城际轨道交通建设之外，目前惠州高速公路网的建设布局为“七横五纵一联”，总里程1110公里。现已有15条高速公路，通车里程达到755公里，位居广东省第二。接下来，还有一批重点高速公路工程即将上马建设。惠州将加快形成粤港澳大湾区内一小时，到广州、深圳、东莞半小时通勤。
机场方面，惠州机场自2015年通航以来，已入驻12家航空公司，运营30多条航线，航线网络覆盖了全国53%的省会城市。旅客吞吐量连续突破新量级，年均增幅达到73%。T2航站楼将可以满足年旅客吞吐量500万人次、货邮吞吐量2万吨、飞机起降2万架次的需求。2017年，惠州机场被《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》定位为干线机场，主要服务惠州、汕尾、河源以及深圳东部、东莞东部地区，发挥深圳第二机场功能。
《广东省人口发展规划（2017-2030年）》
作为少数不限购的城市之一，惠州必定成为深圳人选择购房的”主阵地“之一。作为连接深圳东进战略的桥头堡，惠州，特别是惠湾临深区域势必成为深圳人买房的首选地区之一。未来在香港、深圳，广州工作，来惠州生活将成为现实。
三、惠州生态环境优美，是“中国十佳宜居城市”，“中国最具幸福感城市排行榜”上榜常客。新定位瞄准“绿色化现代山水城市”。
惠州素有“岭南名郡”、“半城山色半城湖”之美称。惠州是大湾区拥有最佳海岸线的城市。惠州市森林覆盖率高达60.4%，空气环境相当好。陆地常年葱绿，生机盎然，水系发达，气候温暖湿润，让人体感舒适。文物古迹众多，现代旅游设施比较完善，多次获选‘中国最具幸福感城市’。
根据国家气象局统计，2019年城市环境空气质量综合指数及主要污染物，惠州空气质量优良91%，排名全国前三，位列珠三角第一。大亚湾更是高达98.1%，全年空气优良天数358天！在这里，山河湖海岛和谐共生，连天空都是专属的“惠州蓝”。综合纬度、海岸线、城市绿化覆盖率、空气质量优良天数等极具竞争力的因素，自然让惠州在南方众多城市中脱颖而出，成为北方同胞置业南中国的心头好！
论山脉，惠州有“岭南第一山”罗浮山，粤东南第一高峰——莲花山位于惠州与汕尾交界处，惠州境内海拔1000米以上的山多达13座，全市森林覆盖率达62.34%，居珠三角第二位（仅次于肇庆），远超广深佛莞。
论水系，东江、西枝江穿城而过，惠州大小湖泊、水库有130多个，饮用水源水质达标率100%，广东省最大的内陆淡水湿地在惠州（潼湖湿地），珠三角地区最大的水库在惠州（白盆珠水库）。
论海域，作为“海洋大市”，惠州海岸线长281.4公里，海域面积4520平方公里，居珠三角前列，广东省近岸海水水质最优的城市是惠州，我国大陆海岸线上唯一的海龟愿意来产卵的沙滩在惠州（海龟湾），我国唯一真鲷鱼类繁育场、广东唯一马氏珠母贝自然苗场都在惠州（大亚湾）。
论空气，惠州是广东省首个地级市“国家森林城市”，空气质量长期稳居珠三角首位、全国74个重点城市前十。
四、粤港澳大湾区建设如火如荼。国民生产总值和财政收入位居广东省第五的惠州，未来一定是与深圳继续深度融合，打造深莞惠城市圈！
未来在深莞惠都市圈生活，有可能出现这样的场景，深圳跟惠州、东莞户籍互认、城市间没有高速收费站、惠州坐地铁直达深圳中心、深圳人的孩子可以在惠州读书、惠州人来深圳医院看病同样可以享受医保。
深圳、东莞和惠州有可能会学深汕合作区，在深莞惠交汇的地方会划出一片土地，由深圳统一管理、规划、运营，承接从深圳转移出来的产业，如果规划成形的话，对周边将是很大的利好。
惠州部分地区已试点开始在医保方面与深圳接轨，也就是说，你在深圳的医疗保险在那边一样使用，而且以后陆续扩大范围。
五、惠州是中国首个实施十二年义务教育的试点区。
惠州全市拥有728所幼儿园、468所小学、229所初中、42所高中、36所中等职业技术学校，5所普通高等院校。到2020年，惠州市基础教育发展主要指标达到珠三角中上水平，义务教育实现优质均衡发展，高等教育规模明显扩大、层次明显提升。
另外，惠州越来越成为香港人置业的目标。香港的房价高，那是世界上出了名的。根据10月份的大湾区房价统计，香港的房价等于是深圳的3倍，广州的5倍，中山的10倍。这么高的房价，带来的后果就是，香港很多人买不起房，或者住不上条件好的房子，“笼屋”就是香港大名鼎鼎的产物。只有不到9%的家庭，才能买下“豪宅”，大多数人处于蜗居状态。对于现在的香港来说，改善市民的住房问题，很重要，却也很难。因为香港面积不大，可开发的土地资源有限，那些大片的郊野公园、绿地、自然保护区和永久禁止开发的土地，高达76%的未开发面积，短期内就不用想了。香港以前曾出台过“八万五计划”，但因为各种复杂原因，最后也不了了之了，这就使得住房问题逐年严峻。香港的购房需求外溢是必然的。中原地产做过调查，有14%的香港人有计划在粤港澳大湾区置业。
14%看起来似乎不多，但是以香港750万左右的人口来算，也已经过百万人了，这可是一股不小的购买力。
惠州为方便港澳同胞在惠州置业，推出了“惠港16条”和“惠澳15条”，不仅仅是豁免了购房条件，还在医疗、教育、工作等方面，给予了很多的政策扶持。今后港澳同胞可以往来于内地与港澳之间，享受与内地居民同等的待遇，这显然会让三地之间的交流、互动更加方便和频繁。因此，这两个政策的出台，几乎是对港澳800万同胞发放了购房的通行证，非常利好惠州楼市。
事实上，港澳居民很早就开始在大湾区城市买房了。例如2016年至2018年间，港人就非常热衷于在中山市、惠州市、深圳市、珠海市和东莞市买房，因为这些地方非常靠近香港。随着惠州交通直达香港，惠州无疑会成为香港置业者在内地的首选目标。
香港客户各城购房人数占比变化趋势
粤港澳大湾区的发展举世瞩目。根据纲要规划，4年打基础，17年建成世界一流湾区。当下就是购买大湾区最好时机。 对于普通人而言，大湾区的投资红利期只剩下最后的3年。在20-22年打基础的3年里建仓，到2023-2035年就是红利兑现期。 等2022年湾区打好框架，城市配套逐步完善，房价会变得更高，很多地方会更加高攀不起。所以，从价值投资出发，报以宜居、长持的理念，放长线钓大鱼，必收大湾区发展红利。
在好城，选好房，静待惠州腾飞！
深圳扩容，惠湾区将成为深圳市的一部分，尚属民间热议，没有任何官方依据，不在此分析，请自行判断。
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