房地產項目土地使用稅計算方法

一、土地使用稅基本知識

1、概念:　城鎮土地使用稅是以開徵範圍的土地為徵稅對象，以實際佔用的土地面積為計稅標準，按規定稅額對擁有土地使用權的單位和個人徵收的一種稅。

徵稅範圍:城市、縣城、建制鎮和工礦區。 　　 2、納稅人: 　　凡在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅義務人。 　（1）城鎮土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。 　（2）土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅。　 　（3）土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。、

3、計稅依據

城鎮土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積（平方米）為計稅依據。（1）納稅人實際佔用的土地面積，以房地產管理部門核發的土地使用證書與確認的土地面積為準；

4、應納稅額的計算 　應納稅額＝計稅土地面積（平方米）×適用稅額 　 建造期間應納稅額 應納稅額=單位稅額×（總計稅面積－免稅面積、二、房地產項目土地使用稅計算

（一）建造期間土地使用稅

1、建造期間土地使用稅計稅起始時間開發階段的計稅起始時間，依據兩個文件進行判斷。

《城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定：新徵用的土地，依照下列規定繳納土地使用稅：

（1）徵用的耕地，自批准徵用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；

《財政部 國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條第一款規定：

（1）以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；

（2）合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

2、房地產企業繳納土地使用稅的起始日一般是 （1）以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；

（2）合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

（二）建造期間土地使用稅計稅依據

1．總計稅面積的確定 房地產開發企業建造期間土地使用稅開徵的計稅依據，應依據

《城鎮土地使用稅暫行條例》

第三條：土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算徵收。前款土地佔用面積的組織測量工作，由省、自 治區、直轄市人民政府根據實際情況確定。

《國家稅務局關於土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1988]015號）第六條：

納稅人實際佔用的土地面積，是指由省、自治區、直轄 市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。

尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；

尚未核發土地使用證書 的，應由納稅人據實申報土地面積。

如果納稅人實踐中非法佔地開發，即土地使用權證明文件上的四至界線與實地不一致，應按實地四至界線計算土地面積。

2．免稅面積的扣除

（1）經濟適用房用地和廉租房用地面積扣除 《財政部、國家稅務總局關於促進公共租賃住房發展有關稅收優惠政策的通知》（財稅[2014]52號）第一條規定：對公共租賃住房建設期間用地及公共租賃住房建成後佔地免徵城鎮土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建築面積佔總建築面積的比例免徵建設、管理公共租賃住房涉及的城鎮土地使用稅。

（三）建造期間應納稅額 應納稅額=單位稅額×（總計稅面積－免稅面積）

三、竣工階段土地使用稅

（一）竣工階段計稅截止時間

《財政部 國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第三條規定：納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止 城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。

（1）實踐中有省份以房地產企業開發項目土地使用稅有以項目宗地使用權轉移登記給業主月份作為最後截止月份。

（2）個人認為，四川省以房地產企業交付業主使用當月作為土地使用稅計稅截止時間，符合財稅〔2008〕152號）第三條規定。

如《西安市地方稅務局關於明確房地產開發企業房地產開發用地城鎮土地使用稅徵收起止時間有關問題的通知》（西地稅發[2009]248號）規定：房地產開發 企業房地產開發用地城鎮土地使用稅徵收截止時間應為《商品房買賣合同》或其他協議文件約定房屋交付的當月末；未按《商品房買賣合同》或其他協議文件約定時間交付房屋的，城鎮土地使用稅徵收截止時間為房屋實際交付的當月末。

（二）竣工階段計稅面積

開發項目竣工交付使用後，小區內的道路、綠地、公共設施用地，原則上也可享受免稅政策，予以扣除。

國稅地字第15號第十八條第一款規定：“個人所有的居 住房屋及院落用地徵免稅，由省、自治區、直轄市稅務局確定。”

2．計算應稅面積和應納稅額