又是深圳！

近日，自然资源部相关人士透露，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，这将是我国建立房地产长效机制的重要基础。

事实上，自2016年9月起，国内热点城市就相继开启调控按钮，对市场采取限购、限售、限贷、限签等多重措施。时至今日，这轮波及全国范围的调控仍未见停，部分城市仍在不断加码。

但最近一段时间，部分城市房地产市场又出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视。

据媒体报道，在成都，7万人排队抢1000套商品房，一手房出现房荒；在西安，以人为操作摇号结果方式违规销售106套商品房，涉事区长已辞职，35名公职人员受到处分；在杭州，某楼盘摇号，由于与周边二手房存在巨额剪刀差，吸引过万人通过审核参与抢房大战……

住建部多次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并约谈西安、成都、海口等12个城市，强调坚持调控力度不放松，同时要求各地有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构。

在“因城施策、持续调控”的政策基调下，一些地方的楼市反而“病情加重”，问题究竟出在哪里？房地产调控该如何走出困境？楼市的“病”，能够根治吗？

文 | 张文豪 中房智库顾问，原《新地产》杂志主编

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一二手房房价“倒挂”引发躁动，

限价令有用吗？

近期的楼市躁动缘于一道简单的算术题，这道题无需你成为金融专业人士，“吃瓜群众”照样看得一清二楚。

5月下旬，杭州某楼盘开始摇号，预售证均价不到每平米1.9万元，而周边二手房的价格已经在每平米2.7万-2.8万元。如此巨额的价格剪刀差，吸引接近1.2万人通过审核参与抢房大战。

网传的杭州楼市摇号排队体力不支昏倒的女子

这样的算术题，在杭州，从奥体核心区、江湾城再到余杭新城，屡见不鲜；在全国，从西安、南京、无锡到惠州，亦殊城同道。

这种状况由何而来？

有媒体认为，原因在于这些城市对新房的限价令，这使得市场上一、二手房房价倒挂，从而诱发了人们的投资热情，形成了某种“套利”。

尽管住建部一再强调中央对房地产市场“房住不炒”的定位，但一些地方的调控措施显然与这个治理目标之间出现了不一致，从而使得其具体举措的“毒副作用”愈加凸显。

一方面，限价令形成了事实上的房价“双轨”：新房由政府限价，二手房却是市场价。这既是对“买新房必赚”这种不合理的投资心态的变相鼓励，由此所造的“套利”，也扭曲了供求关系。

另一方面，限价与限贷同时出现的副作用也很明显。

这些现象的深层次原因在于，面对中央的楼市调控要求，出于各种原因，一些地方开始试图博弈。此前楼市调控的钟摆式、运动式、治标不治本的弊病仍没有完全消除。

2

强炒的高房价不持久！

楼市调控进入多目标管理阶段

“强行”炒出的高房价，往往不能持久。

中国房地产和城市成长之间，有一个“补课”原理。即住宅开发先行，城市配套一般后补。在项目之初，开发商难免借重概念抬高住房价格，但房价只能托一时不能托一世，如果该城市没有支撑房价的长期、实质利好，那房价会被打回原形。

也就是说，这“课”有补得上的，也有补不上的。

事实上，绝大多数中国城市，要么房价多年不涨，如将通胀因素考虑在内，还可能是下跌的；要么是试图炒作上涨，但最终不成功；还有炒作之后，先是不成功被打回原形，后来又有了实质支撑，又成功补涨者，如北京的通州，当然最典型的例子是郑州的郑东新区。

“起死回生”的郑东新区

从开发商角度看，支持他们到二三线城市“炒房”的理念，或是认为其它城市都可以复制在一线城市的成功经验，或是认为一线城市房价太高，风险太大，于是下沉到全国其他城市。

但正如以上所梳理的状况，他们的行为总体上是失败的。失败的案例分两种，一是在重庆和苏州的“温水煮青蛙”式的失败，这也是大多数开发商的结局；二是温州和鄂尔多斯式的“崩塌式失败”。

“强行炒高”失败的案例：鄂尔多斯康巴什新区

以我的家乡，一个三线半的东北工业老城为例。大约10年前，现今全国排名前三的房企就已进入当地楼市，他们当初认为房价也是会和一线城市一样必然快速增长，所以开盘就奔每平米六、七千元。但结局怎么样呢？事实证明他们只是一厢情愿，后来不得不实质性降价。直到10年后的今天，房价才勉强达到他们当年的期望值。

有着如此惨痛的教训，开发商们今天为何仍然乐此不疲呢？

这是因为如今的情况有了新变化。一方面，一线城市受到了严厉的调控，使得购房人的目标区域下移。另一方面，部分秉赋优异的二三线城市，其本身价值确实有了长足进步，能撑得住每平米数万元的房价。

但高房价的实际效应，却很难做到“正确”；部分开发商、“炒房团”强行推动房价过快增长的现象，都让人难以接受。

这就给楼市调控出了更大的难题，调控也进入了多目标管理阶段：楼市不能大涨，亦不能大跌；银行和大型企业需要去杠杆，但整体又不能出系统性金融风险。

3

因城施策的差异化调控更要提防各类乱象

各地楼市调控已然很难，未来会怎样？

首先，限价令继续使用的空间逼仄。但政策目标就在于控制房价，如何调整才能达到预期目标，这是个问题。

“限价令”的“毒副作用”正在生发

其次，聚焦视线的房地产税，也应当通盘考量。房地产市场长效机制中，房地产税依法征收的时机是否合适，这也是一个需要深思熟虑的问题。

再次，楼市调控政策的“监管从严”是主基调，不会轻易改变。但目前局部性的稳定价格、限制流动性的做法，似乎更应该是局部性而不是全局性的。这种政策可不可能全部铺开，如果铺开，会不会造成全国性的流动枯竭和交易萎缩，从而引发整个市场塌方，都需要我们慎重思考。

中国各地发展不平衡的现状决定了房价不大可能按年份平均上涨，也不大可能在所有区域同时上涨。所以楼市管理和调控措施也是一种结构性管理、流动性管理和总量管理。以前像时钟钟摆，几年松，几年紧；现在像空间钟摆，东边日出，西边雨。

正因如此，才有了现在的因城施策的差异化调控，相当于将住房购买力在全国再分配。

目前的状态是：一线城市严控，三、四、五线级城市加杠杆去库存，二线城市则介乎两者之间，从而达到某种均衡。但近期出现了变味的摇号抢房乱象，上述均衡会不会被打破，这里的风险需要防范。

此外，保障房和租赁市场能否形成对拥有产权住房的替代同样值得关注。

各地楼市调控已进行数年，但看上去市场交易热点只是转移，并未消失。一线城市房价虽企稳，二三线城市房价却有上涨趋势，因此2018年调控的主基调是不会改变的。

虽然，当前的一些外部因素特别是贸易战阴影，给调控带来了很大的不确定性。但无论如何，目前房价调整的空间变小，起码在一线城市，房价已脱离普通人群的承受值，再升高会触碰到社会情绪的“红线”。

因此，当下楼市调控，的确面临不少待解、难解之局。破解这些局面，主管部门和地方官员显然需要发挥更高超的智慧，运用更丰富的手段，而不仅仅是限价和约谈。

可以说，中国楼市调控的深度困局，在于主动调控经常演化为被动调控，宏观和中观调控被迫成为微观调控；调控的非市场化手段日盛，而长效机制的出台任重道远。

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长效管理的积极探索和尝试：

深圳新政

眼下，一个市场风向标正在树立，那就是深圳。

6月5日，深圳公布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），明确了到2035年的住房发展目标。根据文件透露的信息，今后深圳的住房供应体系中，人才房、安居房、公租房比重将大大增加，占新增住房供应总量的60%左右。

深圳房改新政征求意见新闻通报会

而就在深圳公布《意见》的同一天，天津、湖北、徐州等地也更新了楼市调控政策。其中天津要求坚决打击房地产开发企业和中介机构扰乱市场秩序的违法违规行为；湖北倡导以公证摇号方式进行公开销售，并提高住房用地比例；徐州则针对各类商品房进行两年到六年不得出售的限制。

可以说，当国内多地还在如何限购、限售等调控政策上做文章时，深圳的《意见》已在探索如何进一步建立房地产长效机制。

《意见》最受人关注的便是住房供应体系变化。由于各类非商品属性住宅的供应量加大，深圳也会形成“商品住房+政策性支持住房+公共租赁住房”三大住房来源。

今后，商品住房将只占到深圳住房供应的40%左右，价格继续受宏观调控的限制。

政策性支持住房包含人才住房和安居型商品房，两者合计占住房供应的40%，租售价格分别为市场价格的60%和50%。

房屋可租可售。公共租赁住房将占住房供应的20%左右，以小户型为主，房屋只租不售，租金为市场价30%左右，部分受照顾人员可以享受市场租金10%的租房优惠。

具体在住房供应量方面，《意见》也给出了诚意——

到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。近期（2018年至2020年）深圳将首先建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

“未来17年,年均新增建设各类住房10万套，远高于过去5年年均5.1万套的新建商品住房供应水平，但是商品住房计划年均供应4万套，低于过去5年年均4.4万套的成交水平”，有分析师表示，这一高一低，意味着今后商品房的供应不足可通过大幅增加保障型住房供应来弥补，从而稳定供求关系，抑制房价持续上涨的冲动。

加快建立长效机制，并以20年为周期去规划住房制度安排，深圳这一做法值得肯定。既将“多主体供给，多渠道保障，租售并举”的口号落到实处，又给出了政府安居商品房转正和退出机制，并向引进人才倾斜，而且还设置了当地居民享受保障房的财产标准。可以说，在各方面均有较大突破。

如果《征求意见稿》能在深圳推进成功，也完全可以在各城市推而广之。

（本文图片均来自网络）

拓展阅读

中央精神“房住不炒”究竟意味着什么？

——构建住房长效机制须切中肯綮

2016年12月中央经济工作会议就房地产调控提出以“房子是用来住的，不是用来炒的”为基本定位，要求房子回归居住属性。随后各地陆续出台调控举措，在一些地区收到一定成效。然而，近期不少城市再现“抢购风潮、房价飙涨、炒客云集”等乱象，与中央战略决策定位相悖，需引起高度重视。

值此中国经济转型升级的关键时期，如何更好地准确把握中央决策精神，真正落实“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，可以从“回归居住属性、弱化投资功能、遏制投机炒作”等三方面入手，构建可持续的住房长效机制。

文 | 谢建伟 瞭望智库研究员

采访 | 谷会会 瞭望智库

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住宅抢购浪潮迭起，背后原因几何？

近日，冠以“某市1.2万人抢400余套房 大户型买到即赚211万”标题的文章在网络上广泛传播，“摇号买房或将常态化”等类似观点时有耳闻，引起了广大刚需群体和社会各界对房地产市场（主要是住房市场）走向的担忧与焦虑。

“有钱就要买房子、抢到房就是抢到钱”的舆论基调和“万人抢购、千人排队”的抢购浪潮，显然与中央要求相悖。

究其此类现象出现的原因，无非“刚需”“投资”“投机”三类；外部助力则包括供需失衡、涨价预期、房贷支持等。而一些城市调控的“失策”，更是一定程度助长了市场乱象，助推了此起彼伏的抢购风潮。梳理下来，其不当表现主要有以下几方面：

一是控制生猛，供给乏力。一些地方政府的房地产调控政多采取限购、限售、限价等“一限了之”的做法，刚需群体的居住需求却没能很好满足。重限制、轻供给的调控措施实际上加剧了人们的抢购行为。近期抢足了眼球的“买房摇号”，更是制造了稀缺氛围。导致民众心理上普遍认为，越是被限制得到的越值得拥有。买房摇号的做法，炒高了房子的稀缺性和升值预期，刺激了更多的人加入抢购一族。

二是购房贷款，持续注水。虽然与之前相比住房贷款有所收紧，但目前银行个人房贷规模仍然很大，是商业银行的优质收益源。新增贷款中相当一部分流向仍然是房地产，其中有不少进入个人房贷领域，为抢购风潮提供了助力，甚至成为抢购者的“靠山”。

三是地方政府追求土地财政，人为拉抬。一些地方政府缺乏前瞻性，出于种种原因，为增加财政收入，有意或放任拉抬。这种固求土地财政、片面追求眼前利益的做法不仅助长了抢购浪潮，而且不利于营造良好的生活和创新创业环境，难以真正留住人才，长远看会迟滞甚至阻碍区域经济和社会转型发展。

四是舆论宣扬房产升值，抢到即财富。面对房价上涨的预期，舆论场中有关“房价可能将继续上涨”的看法广泛传播，正确的舆论引导还不够有力。一些观点认为，房价上涨是自身价值增加的体现，从而为脱离居住属性的房价上涨正言。在这种“房价必涨”的心理预期和舆论影响下，人们在“买不了房、上不了车”的焦虑心理下，容易产生追涨抢房的行为，形成负向反馈，进而坐实房价上涨的预言。

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偏离价值实质的高房价危害巨大

中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，不仅是为了解决人民群众对美好生活向往的居住需求，还是保证经济和社会转型发展、实现民族伟大复兴的必然要求。不断飙升的房价和失序的房地产市场若不加以遏制和调整，必将对人民生活和国民经济的持续健康发展带来多重负面影响：

不利人民生活水平提高。

易导致资产的泡沫化。目前我国的GDP及社会资本中，相当程度靠脱离使用价值的虚高房价支撑，泡沫化了国家、社会与个人的资产。

抽血新兴产业。银行投放资金向房地产聚集，将导致房地产之外的实体经济，特别是新兴产业的发展资金则被严重压缩。虚高的房价固化了大量的社会资金，削弱了社会消费和投资能力，无法为经济转型发展提供充足的金融助力。

此外，脱离使用价值本身扭曲的高房价，如同频繁爆炒的虚拟货币，助涨投机之风，不可避免会影响新时代的创新发展和社会精神文明建设。

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领会贯彻中央精神 三措并举构建长效机制

一些城市经过多轮调控，不仅没能抑制投机炒作行为，造成抢购浪潮迭起，更没能真正抑制脱离居住价值的房价高涨，偏离了中央决策的预期目标。其中核心原因在于调控举措失当，没有理解和抓牢“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基本定位的“质”，其内涵有三：（一）根本属性是居住使用；（二）要弱化投资功能，避免成为金融产品；（三）遏制投机炒作。

从根本上解决住房市场乱象，必须紧紧围绕中央确定的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位内涵，三措并举建立可持续的住房长效机制：

一要回归和强化房子的居住属性。即明确房子是用来住的，居住是房子的主要功能。解决刚需人群的住房问题，需要地方政府下大力气研究落实“供需适配”。要立足当地主导产业发展，合理分析人口发展规模与居住需求，依据当地居住水平和差异化需求建立多层次住房供应市场，包括住房建设和供给类型、主体、方式、途径等的多样化，系统解决人们的合理居住需求，促使房子回归居住属性。

二要弱化住房的投资功能。首先要加强宣传，明确中央决策意图和房地产发展预期，引导民众不将房子完全当作投资产品，明确房子的基本属性是居住，投资功能只是居住功能的派生，不宜视之为实现投资升值的主要甚至唯一的金融产品；其次要加强研究和有效管控，减少银行系统流向非满足实际住房需求的资金，堵住炒房的水龙头，减少靠借贷购房的动力，引导租购同权多层次住房保障体系的建立和完善；最后是要推动房产税全面实施，增加多套房产的持有成本，促使空置房和多套持有房产主动投放市场。

三要遏制投机炒作。通过提高二手房交易成本与增值大幅归公来降低房产的流动性、投机性，消弭增值炒作预期。一方面大幅增加房地产交易成本，降低倒手交易的积极性；另一方面，基于房屋的增值得益于国家的稳定、经济的发展，可将房屋增值大比例收归国有，这样不仅能够消弭炒房预期，还能增加财税收入。

以“某市1.2万人抢400余套房 大户型买到即赚211万”案例为鉴，如果购房者都是房屋的使用者而非追求投资或倒卖，房价的涨跌都不会影响其使用价值本身；“买到即赚211万”的宣扬显然需要通过买卖交易实现，如果交易成本和增值归公消弭了收益预期，赚211万就是镜花水月，投机动力也就消失了。有了内在适宜的交易与收益分配机制，遏制投机炒作未必还要生硬设限，买卖自由，缴费上税即可。

可喜的是，北京、深圳、雄安新区等一些城市和地区已在建立多层次供给市场、遏制投机等方面做出了积极探索。但根治住房市场乱象非朝夕之功，需政府与社会相关各方本着对人民美好生活负责、助力国家崛起和民族复兴的愿景，准确把握中央“房子是用来住的，不是用来炒的”精神内涵，围绕“回归居住属性、弱化投资功能、遏制投机炒作”三方面形成合力，共同构建可持续性住房长效机制，才能真正抓住房地产调控的“牛鼻子”，促进房地产市场的良性发展，有效实现人民生活水平的提升与国民经济的持续健康发展。

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關鍵字: 限售 经济 二手房